Khóa luận: Chất lượng tín dụng cho các dự án bất động sản

Trong quá trình nghiên cứu và thực hiện đề tài khóa luận tốt nghiệp “Khóa luận: Chất lượng tín dụng cho các dự án bất động sản, mình nhận thấy rằng đề tài không chỉ giúp bản thân vận dụng hiệu quả những kiến thức đã học vào thực tế mà còn góp phần củng cố, mở rộng hiểu biết và tích lũy kinh nghiệm quý báu cho công việc và chuyên môn sau này. Với mong muốn hỗ trợ các bạn sinh viên đang trong quá trình học tập và làm khóa luận, mình xin chia sẻ đề tài khóa luận tốt nghiệp: Chất lượng tín dụng trung và dài hạn cho các dự án bất động sản tại Ngân hàng TMCP Ngoại Thương Việt Nam này như một tài liệu tham khảo hữu ích, hy vọng sẽ phần nào giúp các bạn định hướng tốt hơn khi nghiên cứu các vấn đề liên quan đến công tác đào tạo nguồn nhân lực trong doanh nghiệp.

LỜI MỞ ĐẦU

1 Lý do chọn đề tài

Sau hơn hai mươi năm đổi mới, đất nước ta đã đạt được nhiều thành tựu nổi bật trong tất cả các lĩnh vực: chính trị, kinh tế – xã hội, văn hoá – giáo dục, y tế, thể dục thể thao, quốc phòng – an ninh, ngoại giao,… Đặc biệt tốc độ tăng trưởng kinh tế của chúng ta trong suốt những năm qua luôn ở mức tương đối cao và ổn định so với khu vực và trên thế giới. Để có được những thành công này là sự kết hợp của nhiều yếu tố và các thành phần trong nền kinh tế, trong đó phải kể đến vai trò của hệ thống ngân hàng thương mại đối với nền kinh tế quốc dân.

Ngân hàng thương mại là một trong những trung gian tài chính có vai trò quan trọng trong việc cung ứng vốn cho nền kinh tế, chu chuyển luồng tiền phục vụ cho mọi hoạt động kinh doanh của tổ chức, cá nhân trong nền kinh tế. Hệ thống ngân hàng có hoạt động tốt thì mới điều hoà được nguồn vốn cho nền kinh tế. Do đó, sự thành công hay thất bại trong hoạt động của hệ thống ngân hàng có thể kéo theo sự biến động cùng chiều của nền kinh tế.

Hoạt động cho vay là một trong những hoạt động chủ yếu mang lại lợi nhuận cho ngân hàng. Trong đó, hoạt động tín dụng trung và dài hạn tài trợ cho các dự án nói chung và các dự án bất động sản nói riêng là hoạt động có quy mô lớn, dư nợ chiếm tỷ trọng cao trong các nghiệp vụ cấp tín dụng của các ngân hàng thương mại. Trong khoảng 10 năm trở lại đây thì hoạt động tín dụng trung và dài hạn trong lĩnh vực bất động sản được các ngân hàng hết sức chú trọng và chiếm tỷ trọng không nhỏ trong tổng hạn mức tín dụng trung và dài hạn của các ngân hàng. Vì vậy, chất lượng cho vay dự án bất động sản sẽ ảnh hưởng rất lớn đến chất lượng hoạt động tín dụng trung và dài hạn nói riêng và hoạt động tín dụng nói chung và từ đó góp phần quyết định kết quả hoạt động kinh doanh của ngân hàng.

Tại Ngân hàng Thương mại cổ phần Ngoại thương Việt Nam (Vietcombank), hoạt động tín dụng trung và dài hạn trong các dự án trong đó có các dự án bất động sản cũng là hoạt động chính của ngân hàng. Tuy nhiên, do biến động của thị trường bất động sản, đặc biệt là 2-3 năm trở lại đây thì chất lượng cho vay trong các dự án bất động sản này của Vietcombank nói riêng hay ngành ngân hàng nói chung đang có chiều hướng giảm sút, nhiều vấn đề khó khăn, vướng mắc cần được tháo gỡ để hoạt động này trở lên thông suốt, hiệu quả hơn. Việc nâng cao chất lượng tín dụng trung và dài hạn trong các dự án bất động sản đã trở thành nhiệm vụ cấp thiết đối với Vietcombank nhằm nâng cao hiệu quả và chất lượng cho vay trong bối cảnh nền kinh tế đang ở giai đoạn suy thoái và cạnh tranh ngày càng gay gắt giữa các ngân hàng thương mại như hiện nay. Chính vì vậy, sinh viên đã chọn đề tài “Chất lượng tín dụng trung và dài hạn cho các dự án bất động sản tại Ngân hàng Thương mại cổ phần Ngoại thương Việt Nam” cho Luận văn tốt nghiệp của mình.

2. Mục tiêu nghiên cứu Khóa luận: Chất lượng tín dụng cho các dự án bất động sản.

Mục tiêu nghiên cứu đề tài nhằm giải quyết các vấn đề sau:

• Làm sáng tỏ một số vấn đề lý luận cơ bản về chất lượng tín dụng trung và dài hạn, dự án bất động sản trong hoạt động cho vay của các ngân hàng thương mại.
• Giới thiệu quy trình tín dụng trung và dài hạn trong các dự án bất động sản tại
• Đánh giá thực trạng chất lượng tín dụng trung và dài hạn trong các dự án bất động sản tại Vietcombank.
• Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao chất lượng tín dụng trung và dài hạn trong các dự án bất động sản tại Vietcombank.

3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

• Đối tượng nghiên cứu: tín dụng trung và dài hạn cho các dự án bất động sản tại

Phạm vi nghiên cứu: Do hoạt động tín dụng trung và dài hạn có phạm vi rất rộng. Xét trên góc độ ngân hàng thì chất lượng tín dụng trung và dài hạn là nội dung được quan tâm và bao trùm nhất trong hoạt động tín dụng trung và dài hạn vì xét cho đến cùng thì chất lượng tín dụng luôn là mục tiêu hướng tới của Vietcombank cũng như của các ngân hàng, nó bao hàm gần như toàn bộ quá trình hoạt động của lĩnh vực tín dụng trung và dài hạn, quản trị rủi ro, giám sát tín dụng trung và dài hạn,… Nên trong phạm vi đề tài này, sinh viên xin được đề cập đến vấn đề “Chất lượng tín dụng trung và dài hạn cho các dự án bất động sản của toàn bộ hệ thống Vietcombank giai đoạn 2023-2025” và khách hàng của Vietcombank trong các dự án bất động sản là các doanh nghiệp để có những nghiên cứu, đánh giá kỹ lưỡng và sát thực nhất đối với hoạt động tín dụng trung dài hạn của Vietcombank.

4. Phương pháp nghiên cứu

Do tính chất của đề tài, sinh viên chủ yếu dựa vào dữ liệu đã có ở quá khứ của một ngân hàng thương mại, kết hợp với sự quan sát những yếu tố, nguyên nhân ảnh hưởng đến chất lượng tín dụng trung và dài hạn trong lĩnh vực bất động sản tại Vietcombank để từ đó, tác giả tiến hành phân tích và đưa ra các giải pháp cụ thể để nâng cao chất lượng tín dụng trung và dài hạn trong các dự án bất động sản cho Vietcombank.

Vì vậy, việc nghiên cứu đề tài sẽ được sinh viên sử dụng các phương pháp sau: phương pháp tổng hợp, chọn lọc nguồn thông tin từ các tạp chí, sách và tài liệu chuyên ngành, phương pháp thu thập số liệu từ các báo cáo tổng kết hoạt động của ngân hàng, phương pháp thống kê, phân tích và phương pháp so sánh sự biến động của dãy số qua các năm để từ đó làm sáng tỏ mục tiêu đặt ra đối với đề tài. Khóa luận: Chất lượng tín dụng cho các dự án bất động sản.

5. Kết cấu luận văn

Ngoài lời mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, luận văn được kết cấu thành 3 chương như sau:

• Chương 1: Những vấn đề cơ bản về chất lượng tín dụng trung và dài hạn đối với các dự án bất động sản của ngân hàng thương mại.
• Chương 2: Thực trạng chất lượng tín dụng trung và dài hạn cho các dự án bất động sản tại Vietcombank.
• Chương 3: Giải pháp nâng cao chất lượng tín dụng trung và dài hạn cho các dự án bất động sản tại Vietcombank.

CHƯƠNG 1. NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ CHẤT LƯỢNG TÍN DỤNG TRUNG VÀ DÀI HẠN ĐỐI VỚI CÁC DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI

1.1. Tổng quan về tín dụng trung và dài hạn trong Ngân hàng thương mại

1.1.1 Các hoạt động cơ bản của ngân hàng thương mại

Lịch sử hình thành và phát triển của ngân hàng gắn liền với lịch sử phát triển của nền sản xuất hàng hoá. Quá trình phát triển kinh tế là điều kiện và đòi hỏi sự phát triển của ngân hàng và cũng chính sự phát triển của hệ thống ngân hàng trở thành động lực thúc đẩy phát triển kinh tế.

Ngân hàng là một loại hình tổ chức quan trọng đối với nền kinh tế. Các ngân hàng có thể được định nghĩa qua chức năng, các dịch vụ hoặc vai trò mà chúng thực hiện trong nền kinh tế. Ngân hàng thương mại là tổ chức kinh doanh tiền tệ mà hoạt động chủ yếu và thường xuyên là nhận tiền gửi của khách hàng với trách nhiệm hoàn trả và sử dụng số tiền đó để cho vay, thực hiện nghiệp vụ chiết khấu và cung ứng dịch vụ thanh toán.

Ngân hàng thương mại cũng là một loại hình doanh nghiệp đặc biệt kinh doanh trên lĩnh vực tín dụng với mục đích thu lợi nhuận với những đặc trưng như sau: Khóa luận: Chất lượng tín dụng cho các dự án bất động sản.

• Ngân hàng thương mại là một tổ chức được phép nhận ký thác của công chúng với trách nhiệm hoàn trả.
• Ngân hàng thương mại là một tổ chức được phép sử dụng ký thác của công chúng để cho vay, chiết khấu và thực hiện các dịch vụ tài chính khác.

Các hoạt động cơ bản của ngân hàng thương mại:

• Hoạt động huy động vốn

Ngân hàng thương mại được huy động vốn dưới các hình thức sau:

• Nhận tiền gửi của tổ chức, cá nhân và các tổ chức tín dụng khác dưới hình thức tiền gửi không kỳ hạn, tiền gửi có kỳ hạn và các loại tiền gửi khác.
• Phát hành chứng chỉ tiền gửi, trái phiếu và các giấy tờ có giá khác để huy động vốn của tổ chức, cá nhân trong nước và ngoài nước.
• Vay vốn của các tổ chức tín dụng khác hoạt động tại Việt Nam và các tổ chức nước ngoài.
• Vay vốn ngắn hạn của ngân hàng nhà nước.

Các hình thức huy động vốn khác theo quy định của Ngân hàng Nhà nước.

• Hoạt động tín dụng:

Ngân hàng thương mại được cấp tín dụng cho tổ chức, cá nhân dưới các hình thức cho vay, chiết khấu thương phiếu và các giấy tờ có giá khác, bảo lãnh, cho thuê tài chính và các hình thức khác theo quy định của Ngân hàng Nhà nước. Trong các hoạt động cấp tín dụng, cho vay là hoạt động quan trọng và chiếm tỷ trọng lớn nhất.

Cho vay: Ngân hàng thương mại được cho các tổ chức, cá nhân vay vốn dưới hai hình thức là cho vay ngắn hạn và cho vay trung, dài hạn. Cho vay ngắn hạn nhằm đáp ứng nhu cầu vốn cho sản xuất, kinh doanh, dịch vụ và đời sống, cho vay trung hạn và dài hạn để thực hiện các dự án đầu tư phát triển sản xuất, kinh doanh, dịch vụ và đời sống.

Bảo lãnh: Ngân hàng thương mại được bảo lãnh vay, bảo lãnh thanh toán, bảo lãnh thực hiện hợp đồng, bảo lãnh đấu thầu và các hình thức bảo lãnh ngân hàng khác bằng uy tín và bằng khả năng tài chính của mình đối với người nhận bảo lãnh. Mức bảo lãnh đối với một khách hàng và tổng mức bảo lãnh của một ngân hàng thương mại không được vượt quá tỷ lệ so với vốn tự có của ngân hàng thương mại Khóa luận: Chất lượng tín dụng cho các dự án bất động sản.

Chiết khấu: Ngân hàng thương mại được chiết khấu thương phiếu và các giấy tờ có giá ngắn hạn đối với tổ chức, cá nhân và có thể tái chiết khấu các thương phiếu và các giấy tờ có giá ngắn hạn khác đối với các tổ chức tín dụng khác.

Cho thuê tài chính: Ngân hàng thương mại được hoạt động cho thuê tài chính nhưng phải thành lập công ty cho thuê tài chính riêng. Việc thành lập, tổ chức và hoạt động của công ty cho thuê tài chính thực hiện theo Nghị định của Chính phủ về tổ chức và hoạt động của công ty cho thuê tài chính.

• Hoạt động dịch vụ thanh toán và ngân quỹ:

Để thực hiện được các dịch vụ thanh toán giữa các doanh nghiệp thông qua ngân hàng, ngân hàng thương mại được mở tài khoản cho khách hàng trong và ngoài nước. Để thực hiện thanh toán giữa các ngân hàng với nhau thông qua Ngân hàng Nhà nước, ngân hàng thương mại phải mở tài khoản tiền gửi tại Ngân hàng Nhà nước nơi ngân hàng thương mại đặt trụ sở chính và duy trì tại đó số dư tiền gửi dự trữ bắt buộc theo quy định. Ngoài ra, chi nhánh của ngân hàng thương mại được mở tài khoản tiền gửi tại chi nhánh Ngân hàng Nhà nước tỉnh, thành phố nơi đặt trụ sở của chi nhánh. Hoạt động dịch vụ thanh toán và ngân quỹ của ngân hàng thương mại bao gồm các hoạt động sau:

• Cung cấp các phương tiện thanh toán.
• Thực hiện các dịch vụ thanh toán trong nước cho khách hàng.
• Thực hiện dịch vụ thu hộ và chi hộ.
• Thực hiện các dịch vụ thanh toán khác theo quy định của Ngân hàng Nhà nước.
• Thực hiện dịch vụ thanh toán quốc tế khi được Ngân hàng Nhà nước cho phép.
• Thực hiện dịch vụ thu và phát tiền mặt cho khách hàng.
• Tổ chức hệ thống thanh toán nội bộ và tham gia hệ thống thanh toán liên ngân hàng trong nước.
• Tham gia hệ thống thanh toán quốc tế khi được Ngân hàng Nhà nước cho phép.

Các hoạt động khác: Khóa luận: Chất lượng tín dụng cho các dự án bất động sản.

Ngoài các hoạt động chính bao gồm huy động tiền gửi, cấp tín dụng và cung cấp dịch vụ thanh toán và ngân quỹ, ngân hàng thương mại còn có thể thực hiện một số hoạt động khác bao gồm:

Góp vốn và mua cổ phần: Ngân hàng thương mại được sử dụng vốn điều lệ và quỹ dự trữ để góp vốn, mua cổ phần của các doanh nghiệp và các tổ chức tín dụng khác trong nước theo quy định của pháp luật. Ngoài ra, ngân hàng thương mại còn được góp vốn, mua cổ phần và liên doanh với ngân hàng nước ngoài để thành lập ngân hàng liên doanh.

Tham gia thị trường tiền tệ: Ngân hàng thương mại được tham gia thị trường tiền tệ theo quy định của Ngân hàng Nhà nước thông qua các hình thức mua bán các công cụ của thị trường tiền tệ.

Kinh doanh ngoại hối: Ngân hàng thương mại được phép kinh doanh hoặc thành lập công ty trực thuộc để kinh doanh ngoại hối và vàng trên thị trường trong nước và thị trường quốc tế.

Ủy thác và nhận ủy thác: Ngân hàng thương mại được ủy thác, nhận ủy thác làm đại lý trong các lĩnh vực liên quan đến hoạt động ngân hàng, kể cả việc quản lý tài sản, vốn đầu tư của tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước theo hợp đồng ủy thác, đại lý.

Cung ứng dịch vụ bảo hiểm: Ngân hàng thương mại được cung ứng dịch vụ bảo hiểm, được thành lập công ty trực thuộc hoặc liên doanh để kinh doanh bảo hiểm theo quy định của pháp luật.

Tư vấn tài chính: Ngân hàng thương mại được cung ứng các dịch vụ tư vấn tài chính, tiền tệ cho khách hàng dưới hình thức tư vấn trực tiếp hoặc thành lập công ty tư vấn trực thuộc ngân hàng.

Bảo quản vật có giá: Ngân hàng thương mại được thực hiện các dịch vụ bảo quản vật quý, giấy tờ có giá, cho thuê tủ két, cầm đồ và các dịch vụ khác có liên quan theo quy định của pháp luật.

1.1.2. Tín dụng trung và dài hạn của ngân hàng thương mại Khóa luận: Chất lượng tín dụng cho các dự án bất động sản.

Tín dụng trung và dài hạn là các khoản vay của ngân hàng có thời hạn trên một năm nhưng không dài hơn thời gian khấu hao cần thiết của tài sản hình thành từ vốn vay. Theo quy chế cho vay của NHNN số 1627/2013/QĐ NHNN có hiệu lực từ ngày 01/02/2014 định nghĩa “Cho vay trung hạn là các khoản vay có thời hạn từ trên 12 tháng đến 60 tháng, cho vay dài hạn là các khoản vay có thời hạn từ trên 60 tháng trở lên”. Tín dụng trung hạn chủ yếu được sử dụng để đầu tư mua sắm tài sản cố định, cải tiến hoặc đổi mới thiết bị, công nghệ, mở rộng sản xuất kinh doanh, xây dựng các dự án mới có quy mô nhỏ và thời gian thu hồi vốn nhanh

Quy trình tín dụng trung và dài hạn tại các Ngân hàng thương mại:

• Bảng 1.1: Quy trình tín dụng trung và dài hạn tại các Ngân hàng thương mại

Ngày nay hình thức cho vay trung hạn được các ngân hàng thương mại thiết kế thành sản phẩm cho vay dự án nhưng phải tùy vào đặc thù của từng dự án và nguồn trả nợ của dự án. Cho vay dài hạn là loại cho vay có thời hạn trên 5 năm và thời hạn tối đa có thể lên đến 20 – 30 năm, một số trường hợp cá biệt có thể lên đến 40 năm. Tín dụng dài hạn là loại tín dụng được cung cấp để đáp ứng các nhu cầu dài hạn như xây dựng nhà ở, các thiết bị, phương tiện vận tải có quy mô lớn, xây dựng các xí nghiệp mới.

1.2. Cho vay trung và dài hạn trong các dự án bất động sản của Ngân hàng thương mại Khóa luận: Chất lượng tín dụng cho các dự án bất động sản.

1.2.1. Khái niệm và đặc điểm của dự án bất động sản

Theo Bộ luật Dân sự năm 2017 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, tại Điều 174 quy định: “Bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất đai, nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó, các tài sản khác gắn liền với đất đai, các tài sản khác do pháp luật quy định”.

Dự án bất động sản có những đặc điểm sau (Savills Việt Nam 2022):

• Cố định về địa điểm, vị trí địa lí, không có khả năng di dời.
• Là loại hàng hóa có tính lâu bền, gắn liền với sự trường tồn của đất đai.
• Mang tính khan hiếm do giới hạn diện tích của từng vùng, từng địa phương.
• Mang tính riêng biệt do mỗi loại Bất động sản có sự khác nhau về vị trí lô đất, kết cấu, kiến trúc, hướng , cảnh quan…
• Mang yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội.
• Là tài sản có giá trị cao do giá trị đất đai cao, chi phí đầu tư, xây dựng lớn, khả năng sinh lời cao, đồng thời có khả năng tạo vốn.
• Hàng hóa Bất động sản chịu sự chi phối của pháp luật và các chính sách của Nhà nước.

1.2.2. Phân loại dự án Bất động sản trong hoạt động cho vay của Ngân hàng thương mại

Hiện tại, các công ty chuyên về lĩnh vực tư vấn bất động sản tại Việt Nam các ngân hàng chia dự án bất động sản thành 04 tiểu ngành nhỏ (Savills Việt Nam 2023) để phục vụ việc quản lý, phân loại từng đối tượng:

• Bất động sản để bán

Đây là việc các chủ đầu tư bỏ vốn tự có, vốn vay để xây dựng chung cư, căn hộ cao cấp, biệt thự. Hình thức này khá phổ biến khi các chủ đầu tư thực hiện dự án bất động sản do tỷ suất sinh lời cao, nhu cầu lớn và đặc biệt hấp dẫn với người mua.

• Bất động sản cho thuê

Đây là việc các chủ đầu tư bỏ vốn tự có, vốn vay để xây dựng những tòa nhà văn phòng hoặc căn hộ cho thuê ở những vị trí đẹp, trung tâm ở các thành phố lớn để cho các doanh nghiệp hoặc cá nhân khác thuê lại với mục đích làm văn phòng hoặc để ở. Còn phía chủ đầu tư sẽ tiến hành thu phí dịch vụ văn phòng cho thuê hoặc nhà ở và thu các loại phí phụ trợ khác (phí quản lý, điện, nước…). Hình thức kinh doanh này hiện nay khá phổ biến cả ở Việt Nam và các nước trên thế giới (đặc biệt là ở những nước phát triển). Khóa luận: Chất lượng tín dụng cho các dự án bất động sản.

• Dịch vụ khu công nghiệp, khu chế xuất

Đây là việc các chủ đầu tư bỏ vốn tự có, vốn vay để xây dựng các dự án hạ tầng, khu công nghiệp, khu chế xuất để cho các nhà máy, xí nghiệp thuê hoặc bán đứt cho các nhà máy, xí nghiệp. Hình thức này cũng khá phổ biến ở Việt Nam khi mà nền kinh tế ngày một phát triển, các khu công nghiệp mọc lên để chào đón các công ty có vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI), hoặc các công ty liên doanh (Việt Nam – nước ngoài) hoặc các công ty của Việt Nam.

• Dịch vụ lưu trú, ăn uống, giải trí

Đây là việc các chủ đầu tư bỏ vốn tự có, vốn vay để xây dựng nhà hàng, khách sạn, khu tổ hợp khách sạn, nghỉ dưỡng (còn gọi là resort), khu vui chơi giải trí, công viên…để kinh doanh thu lợi. Hình thức này phổ biến và xuất hiện trên thế giới cách đây cả 1 thế kỷ, nó xuất phát từ nhu cầu vui chơi, du lịch của con người. Ở Việt Nam thì trong khoảng 10 năm trở lại đây, các dự án dạng này được triển khai khá phổ biến và đóng góp rất nhiều cho sự phát triển của ngành du lịch, tạo nguồn thu rất lớn cho ngân sách nhà nước. Đây cũng là hình thức mà ngân hàng rất ưa thích khi tài trợ vốn vay.

1.2.3. Đặc điểm cho vay trung và dài hạn các dự án Bất động sản của Ngân hàng thương mại

1.2.3.1. Đặc điểm về lãi suất áp dụng đối với cho vay trung và dài hạn

Lãi suất cho vay phụ thuộc vào bốn yếu tố sau:

• Mức lãi suất chung trên thị trường

Số tiền vay: Đối với các khoản cho vay trung và dài hạn có quy mô lớn, lãi suất cho vay thường thấp hơn đối với các khoản cho vay cùng kỳ hạn nhưng có quy mô nhỏ hơn. Lý do là các chi phí thu xếp thẩm định và quản lý các khoản cho vay có quy mô lớn rẻ hơn một cách tương đối so với các khoản vay nhỏ. Ngoài ra, do các khoản cho vay có quy mô lớn thường được cấp ra cho những khách hàng lớn, có chỉ số xếp hạng tín nhiệm cao và thường có ít rủi ro tín dụng.

Thời hạn vay: Về nguyên tắc, đối với cùng một loại người vay như nhau, lãi suất cho vay trung và dài hạn cao hơn lãi suất cho vay ngắn hạn vì tính thanh khoản thấp, chi phí nguồn vốn cho vay cao và chứa đựng nhiều khả năng xuất hiện rủi ro hơn so với các khoản cho vay ngắn hạn. Tương tự như vậy, các khoản cho vay trung và dài hạn có thời hạn càng dài thì lãi suất cũng có xu hướng càng cao. Khóa luận: Chất lượng tín dụng cho các dự án bất động sản.

Loại khách hàng: Khách hàng có mức độ rủi ro cao sẽ phải chịu mức lãi suất cao hơn khách hàng có mức độ rủi ro thấp hơn.

Lãi suất cho vay trung và dài hạn được áp dụng là lãi suất cố định (chỉ áp dụng một mức lãi suất cho cả thời hạn vay) hoặc lãi suất thả nổi (lãi suất được áp dụng sẽ được điều chỉnh theo từng kỳ hạn nhất định trong suốt thời hạn vay, có thể là điều chỉnh 03 hoặc 06 tháng/lần tùy vào thỏa thuận giữa các bên). Khi áp dụng lãi suất cho vay thả nổi thường trong hợp đồng cho vay có kèm thêm điều khoản lãi suất sàn và lãi suất trần để hạn chế bớt tính biến động của lãi suất, giảm rủi ro cho cả người cho vay lẫn người đi vay.

1.2.3.2. Thời hạn tín dụng và kỳ hạn trả nợ

Thời hạn cho vay: Đối với các khoản cho vay trung và dài hạn, trừ trường hợp loại tín dụng tuần hoàn, có hai trường hợp về thời hạn cho vay như sau:

• Trường hợp khoản vay phát huy ngay hiệu quả sau khi số tiền vay được phát ra, thời hạn cho vay chính là thời hạn thu hồi nợ.
• Trường hợp khoản vay sau khi số tiền vay được phát ra, phải trải qua một thời gian mới phát huy hiệu quả, có khả năng trả nợ thì thời hạn cho vay ngoài thời hạn thu hồi nợ (bắt đầu lúc dự án phát huy hiệu quả) còn phải tính cả khoản thời gian này, thường được gọi là thời hạn ân hạn.

Công thức thường được dùng để ước lượng thời hạn thu hồi nợ của khoản cho vay Trung và dài hạn được tính như sau (Cẩm nang tín dụng Vietcombank, 2020):

Đây là công thức thường được các ngân hàng áp dụng phổ biến để tính ra thời gian thu hồi nợ khi lịch trả nợ đều (số tiền bằng nhau của mỗi năm thu nợ)

Kỳ hạn nợ: Các phương án lựa chọn đối với kỳ hạn trả nợ bao gồm:

• Các kỳ hạn trả nợ đều nhau theo tháng, quý hoặc năm
• Các kỳ hạn trả nợ có tính thời vụ
• Kỳ hạn trả nợ chỉ có một lần vào lúc kết thúc thời hạn vay

Thời hạn cho vay và kỳ hạn trả nợ có quan hệ mật thiết với nhau, tuỳ theo loại khách hàng khác nhau, thời hạn cho vay khác nhau mà ngân hàng xác định kỳ hạn trả nợ khác nhau. Ngược lại, tuỳ theo khách hàng khác nhau, với khả năng thanh toán ở cá kỳ hạn khác nhau mà ngân hàng chấp nhận cho vay với thời hạn khác nhau. Để thực hiện được các vấn đề có tính nguyên lý vừa nêu, ngân hàng thường tính toán thời lượng của các phương án cho vay khác nhau để so sánh và lựa chọn phương án cho vay thích hợp nhất. Nếu khách hàng vay có mức độ rủi ro thấp ngân hàng có thể chấp nhận cho vay với thời lượng dài. Ngược lại, khách hàng có mức độ rủi ro cao thì ngân hàng chỉ chấp nhận cho vay với thời lượng ngắn. Ứng với mỗi khách hàng có độ rủi ro nhất định, tương ứng với một thời hạn cho vay nhất định, muốn thay đổi thời lượng, ngân hàng có thể thay đổi kỳ hạn trả nợ. Ngược lại, có kỳ hạn trả nợ (theo tháng, theo quý hoặc bán niên…) ngân hàng có thể thay đổi thời lượng bằng cách thay đổi thời hạn cho vay. Khóa luận: Chất lượng tín dụng cho các dự án bất động sản.

1.2.3.3. Tài sản đảm bảo cho khoản vay

Đối với các nước, tài sản bảo đảm thường dùng cho các khoản tín dụng tuần hoàn là các khoản phải thu hoặc hàng tồn kho của người đi vay. Trong hai loại vừa nêu, các khoản phải thu thường được ngân hàng ưa thích hơn.

Đối với khoản cho vay tài trợ cho tài sản cố định thì tài sản bảo đảm có thể là bản thân tài sản hình thành từ tiền vay hoặc cũng có thể là tài sản khác thuộc quyền sở hữu hợp pháp của người đi vay như động sản (máy móc thiết bị, phương tiện vận tải, giấy tờ có giá…), bất động sản (nhà, đất, tài sản gắn liền với đất…)

Dù cho tài sản đảm bảo cho các khoản vay có là gì đi nữa thì tài sản bảo đảm vẫn luôn được ngân hàng xác định là nguồn thu nợ thứ cấp (chỉ áp dụng trong trường hợp phát sinh nợ xấu), chính dòng tiền từ hoạt động của doanh nghiệp và dòng tiền từ dự án mới là nguồn trả nợ cho ngân hàng trong hoạt động vay vốn.

1.2.3.4. Nguồn trả nợ cho các khoản vay trung và dài hạn

Nguồn trả nợ đối với các khoản cho vay trung và dài hạn, trừ loại tín dụng tuần hoàn (hạn mức) ra, hoàn toàn khác với nguồn trả nợ của các khoản cho vay ngắn hạn. Mục đích sử dụng của các khoản vay ngắn hạn của doanh nghiệp là để tài trợ cho nhu cầu tài sản lưu động thời vụ, chủ yếu là các loại hàng tồn kho và các khoản phải thu. Sau khi các khoản này được chuyển đổi thành tiền thì khoản vay cũng được hoàn trả. Ngược lại, các khoản vay trung và dài hạn được dùng chủ yếu cho nhu cầu tài sản cố định và tài sản lưu động thường xuyên. Cho nên, nguồn trả nợ chính đối với các khoản vay này thường là phần tăng thêm trong vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp được tạo ra từ lợi nhuận sau thuế.

Ngoài ra, còn một nguồn trả nợ cho các khoản vay trung và dài hạn khác, cũng rất quan trọng đó là nguồn khấu hao. Nếu khoản vay trung và dài hạn được hoàn trả không phải từ nguồn khấu hao, trong khi vốn sở hữu của doanh nghiệp không tăng, thì thực chất khoản vay đã được chuyển hoá thành khoản nợ nào khác trên bảng cân đối kế toán của doanh nghiệp mà thật sự khoản nợ của doanh nghiệp không giảm. Khóa luận: Chất lượng tín dụng cho các dự án bất động sản.

Tuy nhiên, cũng cần phải chú ý, khả năng trả nợ của doanh nghiệp nhiều khi không phải là toàn bộ lợi nhuận và khấu hao có được. Điều này có thể thấy rõ khi doanh nghiệp đang trong giai đoạn tăng trưởng, cho nên có một bộ phận lợi nhuận và/hoặc khấu hao được đầu tư thêm vào cho tài sản cố định và tài sản lưu động. Vì thế, vấn đề tăng trưởng trong tương lai của doanh nghiệp cũng là một yếu tố cần phân tích rõ khi đánh giá khả năng trả nợ của người vay.

1.2.3.5. Xử lý nợ quá hạn

Khoản tín dụng có rủi ro là khoản nợ mang đặc trưng:

• Khách hàng không thực hiện nghĩa vụ trả nợ với ngân hàng khi các cam kết này đã đến hạn.
• Tình hình tài chính của khách hàng đang và có chiều hướng xấu dẫn tới có khả năng ngân hàng không thu hồi được cả vốn lẫn lãi.
• Giá trị tài sản bảo đảm (thế chấp, cầm cố, bảo lãnh) không đủ trang trải nợ gốc và lãi.
• Thông thường về thời gian là các khoản nợ quá hạn từ 90 ngày trở lên được coi là nợ có vấn đề (QĐ 493/2017/QĐ-NHNN, 2017).

Hành động ngăn ngừa được tiến hành theo trật tự, kỹ lưỡng mới mong có kết quả, đó là: Lập kế hoạch gặp gỡ khách hàng (với các nội dung: cách tổ chức, bàn giao hồ sơ cho cán bộ quản lý rủi ro cao, chuẩn bị gặp gỡ khách hàng); gặp gỡ khách hàng; lập phương án ngăn ngừa (trong phương án quan trọng nhất là những giải pháp cụ thể) và cuối cùng là quá trình kiểm tra phương án khắc phục.

Khi quá trình ngăn ngừa tỏ ra không thành công hoặc gặp nợ vay có vấn đề mà ý chí hợp tác cùng ngăn ngừa từ phía khách hàng kém hay lừa đảo, ngân hàng phải thực hiện các biện pháp xử lý thông qua bộ phận truy hồi tài sản với một phương án xử lý cụ thể được lập cho các giải pháp cụ thể trong 2 nhóm biện pháp: Khai thác sử dụng tài sản đó hoặc thanh lý tài sản để thu hồi nợ vay.

1.3. Chất lượng tín dụng trung và dài hạn trong các dự án bất động sản Khóa luận: Chất lượng tín dụng cho các dự án bất động sản.

1.3.1 Khái niệm chất lượng tín dụng trung và dài hạn

Tín dụng ngân hàng là một sản phẩm của ngân hàng cung ứng phục vụ các khách hàng của mình. Cũng như các sản phẩm khác nó cũng đòi hỏi những tiêu chuẩn chất lượng khắt khe, tuy nhiên vì ngành ngân hàng là một ngành kinh tế đặc biệt, liên quan chặt chẽ đến nhiều lĩnh vực của nền kinh tế nên chất lượng tín dụng ngân hàng vì thế cũng có những đặc trưng riêng.

Chất lượng tín dụng là sự đáp ứng yêu cầu hợp lý của khách hàng có lựa chọn, đảm bảo sự tồn tại và phát triển của ngân hàng đồng thời góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế xã hội.

Chất lượng tín dụng trung dài hạn là chất lượng của các khoản vay có thời hạn trên một năm, được đánh giá là có chất lượng tốt khi vốn vay được sử dụng đúng mục đích phục vụ cho các hoạt động sản xuất kinh doanh đem lại hiệu quả, đảm bảo trả nợ cho ngân hàng đúng hạn vừa bù đặp được chi phí vừa có lợi nhuận vừa đem lại hiệu quả kinh tế xã hội.

Từ khái niệm trên ta thấy rằng khách hàng, Ngân hàng thương mại, và bối cảnh kinh tế là ba nhân tố được đề cập đến khi xem xét chất lượng hoạt động tín dụng trung dài hạn. Việc xem xét chất lượng tín dụng trung dài hạn mà thiếu đi một trong ba nhân tố đó là phiến diện vì ba nhân tố này tác động qua lại, vừa thúc đẩy vừa kiềm chế lẫn nhau. Do đó, chúng ta xem xét chất lượng tín dụng trung dài hạn trên ba giác độ đó là:

Đối với ngân ngân hàng: Chất lượng tín dụng trung dài hạn thể hiện ở phạm vi, mức độ giới hạn tín dụng phải phù hợp với thực lực theo hướng tích cực của ngân hàng và phải bảo đảm được khả năng cạnh tranh trên thị trường, làm lành mạnh hoá các quan hệ kinh tế, phục vụ tăng trưởng và phát triển. Chất lượng tín dụng trung dài hạn thể hiện ở chỉ tiêu lợi nhuận hợp lý, dư nợ tăng trưởng, tỷ lệ nợ quá hạn hợp lý, đảm bảo cơ cấu giữa nguồn vốn ngắn hạn, trung dài hạn trong nền kinh tế.

Đối với khách hàng: Chất lượng tín dụng trung dài hạn là sự thoả mãn yêu cầu hợp lý của khách hàng với lãi suất hợp lý, thủ tục đơn giản đảm bảo thu hút khách hàng nhưng vẫn tuân thủ đúng những quy định của tín dụng, góp phần làm lành mạnh hoá tình hình tài chính của doanh nghiệp, cải thiện hoạt động sản xuất kinh doanh và duy trì sự tồn tại, phát triển của ngân hàng.

Đối với nền kinh tế: Khoản tín dụng trung dài hạn có chất lượng phải hỗ trợ cho hoạt động sản xuất kinh doanh, giải quyết công ăn việc làm, xây dựng cơ sở hạ tầng kinh tế, vừa thúc đẩy tiêu dùng, thu hút tối đa nguồn vốn trong nước, đồng thời tranh thủ vốn đầu tư nước ngoài phục vụ cho quá trình phát triển kinh tế.

1.3.2. Sự cần thiết phải nâng cao chất lượng tín dụng trung và dài hạn cho các dự án bất động sản Khóa luận: Chất lượng tín dụng cho các dự án bất động sản.

1.3.2.1. Đối với ngân hàng

Nâng cao chất lượng tín dụng là nhiệm vụ quan trọng hàng đầu mang tính sống còn của hoạt động Ngân hàng vì hoạt động tín dụng là hoạt động lớn nhất. Thông thường ở các nước nghiệp vụ này chiếm khoảng 40%-50%, còn ở Việt Nam hiện nay nghiệp vụ này chiếm khoảng 60%-70% tổng thu nhập của ngân hàng. Lợi nhuận mang lại cao nhưng rủi ro phải đánh đổi cũng là rất lớn, nhiều khi rủi ro có thể dẫn tới khả năng phá sản của ngân hàng, song nếu ngân hàng có những giải pháp đồng bộ, hữu hiệu thì có thể ngăn ngừa rủi ro, hạn chế tối đa thiệt hại có thể xảy ra bảo đảm an toàn về vốn. Để hạn chế tối đa rủi ro có thể xảy ra trong lĩnh vực tín dụng, ngân hàng thường tập trung vào những vấn đề chính sau:

• Chỉ đạo kịp thời và nghiêm túc các văn bản, quy định của ngành cũng như những định hướng tín dụng, những hướng dẫn quy trình nghiệp vụ tác nghiệp của tổ chức tín dụng.
• Thực hiện nghiêm túc đồng bộ các khâu thẩm định, xử lý hồ sơ theo đúng quy trình, đảm bảo khách quan và trung thực.
• Tăng cường công tác kiểm tra kiểm soát kịp thời trước và sau giải ngân, tập trung chỉ đạo khắc phục những sai phạm trong hoạt động tín dụng. Ngân hàng phải luôn rà soát những văn bản hướng dẫn, quy trình tín dụng, bảo lãnh, kiểm tra việc chấp hành những thể lệ tín dụng đó và sửa đổi những điểm chưa phù hợp.

1.3.2.2. Đối với chủ thể vay vốn

Ngân hàng cần có chính sách khách hàng phù hợp, đánh giá phân loại khách hàng theo những tiêu thức nhất định để từ đó có những chính sách tín dụng tương ứng với từng đối tượng vay vốn. Việc thẩm định, đánh giá và phân loại khách hàng chính xác cũng như việc thẩm định nhu cầu vay vốn của khách hàng một cách bài bản sẽ giúp cho ngân hàng đưa ra quyết định cho vay đúng đắn, đảm bảo đồng vốn bỏ ra sau một thời gian sẽ mang lại hiệu quả cao nhất cho ngân hàng. Mặt khác, thông qua việc thẩm định, phân tích, đánh giá các dự án vay vốn của khách hàng, ngân hàng sẽ tư vấn cho khách hàng tránh việc sử dụng vốn không hiệu quả và thất thoát vốn vay. Qua đó, cũng tạo uy tín cho ngân hàng vì luôn song hành cùng doanh nghiệp, gắn kết lợi ích của ngân hàng và khách hàng. Khóa luận: Chất lượng tín dụng cho các dự án bất động sản.

1.3.2.3. Đối với nền kinh tế

Với chức năng là người cho vay, ngân hàng đáp ứng nhu cầu vốn cho các đơn vị, các tổ chức, cá nhân có nhu cầu cho hoạt động sản xuất, kinh doanh, tiêu dùng. Với chức năng này, ngân hàng thực hiện chức năng phân phối lại vốn tiền tệ từ nơi thừa vốn tới nơi thiếu vốn để đáp ứng nhu cầu tái sản xuất xã hội. Tín dụng trung và dài hạn đã và đang là nhân tố thúc đẩy lực lượng sản xuất phát triển, điều tiết và di chuyển vốn, cung ứng vốn cho nền kinh tế, tăng hiệu quả sử dụng vốn và gia tăng giá trị cho cả người cho vay và người đi vay. Tín dụng ngân hàng tác động có hiệu quả tới sản xuất, thúc đẩy cạnh tranh trong nền kinh tế. Tín dụng ngân hàng còn góp phần chuyển dịch cơ cấu ngành, thực hiện đầu tư chiều rộng và chiều sâu hình thành nên các ngành sản xuất mũi nhọn, góp phần xây dựng cơ cấu kinh tế hợp lý. Hệ thống ngân hàng nếu làm tốt công tác tín dụng sẽ phát huy tác dụng, tính năng vốn có của nó và sẽ là động lực cho nền kinh tế phát triển một cách tốt nhất, lành mạnh nhất, ngược lại, sẽ dẫn tới hậu quả khôn lường cho nền kinh tế nói chung cũng như hoạt động ngân hàng nói riêng và trực tiếp tác động tiêu cực tới nền kinh tế, đời sống xã hội, dân sinh.

1.3.3. Các chỉ tiêu đánh giá chất lượng tín dụng trung và dài hạn đối với các dự án bất động sản

1.3.3.1. Chỉ tiêu định lượng

• Nhóm chỉ tiêu sinh lời

Tất cả các doanh nghiệp khi tiến hành tham gia vào hoạt động kinh doanh trong nền kinh tế đều hướng tới mục tiêu lợi nhuận và ngân hàng cũng không nằm ngoài mục tiêu đó. Ngân hàng với tư cách là trung gian tài chính trong nền kinh tế, giữ vai trò là đòn bẩy thúc đẩy nền kinh tế phát triển, các ngân hàng trong quá trình kinh doanh không chỉ hướng tới mục tiêu tối ưu hóa hiệu quả kinh tế, hiệu quả xã hội mà còn quan tâm tới chỉ tiêu lợi nhuận. Không thể đánh giá chất lượng tín dụng ngân hàng là cao trong khi hiệu quả kinh tế mang lại là thấp nghĩa là lợi nhuận thấp. Để đánh giá chất lượng tín dụng trung và dài hạn xét về mặt lợi nhuận các ngân hàng thường sử dụng chỉ tiêu sau: Khóa luận: Chất lượng tín dụng cho các dự án bất động sản.

• Chỉ tiêu lợi nhuận từ hoạt động cho vay

Chỉ tiêu này phản ánh lợi nhuận tuyệt đối từ hoạt động cho vay trung dài hạn.

Chỉ tiêu này càng lớn thì phản ánh hiệu quả của hoạt động cho vay trung dài hạn càng cao, độ sinh lời cao và ngược lại. Để có được lợi nhuận cao thì ngân hàng có thể thực hiện bằng hai phương thức:

Thứ nhất: tăng doanh thu từ hoạt động cho vay trung dài hạn thông qua việc tăng trưởng dư nợ.

Thứ hai: tiết kiệm chi phí hoạt động cho vay trung dài hạn thông qua tiết kiệm các chi phí liên quan đến huy động vốn và các chi phí khác liên quan đến hoạt động cho vay….

• Chỉ tiêu tỷ suất sinh lời trên doanh số cho vay

Chỉ tiêu tỷ suất sinh lời phản ánh hiệu quả của hoạt động cho vay trung dài hạn so với quy mô cho vay trung dài hạn của ngân hàng. Chỉ tiêu này xem xét dưới góc độ hiệu quả của hoạt động cho vay trung dài hạn so với chính nó. Theo chỉ tiêu này, sẽ cho biết một đồng dư nợ cho vay trung dài hạn phát ra sẽ mang lại bao nhiêu đồng lợi nhuận mang về. Chỉ tiêu này càng cao chứng tỏ lợi nhuận mang lại từ hoạt động cho vay trung dài hạn càng lớn và ngược lại. Chỉ tiêu này ở các ngân hàng thông thường duy trì mức ≥ 3,5%/năm.

• Nhóm chỉ tiêu an toàn vốn

Chỉ tiêu định lượng: là những chỉ tiêu được lượng hóa cụ thể như:

• Chỉ tiêu về nợ quá hạn (NQH):

Nợ quá hạn là những khoản nợ khi đến kỳ hạn trả nợ hoặc hết thời hạn trả nợ cộng thêm thời gian gia hạn nợ nhưng khách hàng vẫn chưa trả được nợ. Khi khách hàng bị NQH, lãi suất áp dụng cho những khoản vay quá hạn với mức lãi suất rất cao và theo thông lệ khách hàng sẽ phải chịu lãi suất bằng 150% lãi suất trong hạn. Về lý thuyết, nếu sau thời gian quá hạn mà khách hàng có khả năng trả được toàn bộ gốc, lãi và lãi phạt thì toàn bộ lãi phạt và phần chênh giữa (lãi – giá vốn về huy động) sẽ được ghi nhận vào thu thuần cho ngân hàng. Tuy nhiên, không có ngân hàng nào muốn nhận lãi suất cao này khi cho vay. NQH là chỉ tiêu quan trọng phản ánh chất lượng tín dụng của một ngân hàng, những rủi ro tiềm ẩn mà ngân hàng đó đang phải đối mặt. Để có thể phân tích một cách chính xác hơn tình trạng nợ tại một ngân hàng người ta thường phân chia nợ quá hạn thành: nợ quá hạn có khả năng thu hồi, nợ quá hạn khó đòi, nợ quá hạn không có khả năng thu hồi. Căn cứ để phân loại dựa vào thời gian quá hạn, nguyên nhân gây ra nợ quá hạn, uy tín của chủ doanh nghiệp. Các chỉ tiêu thường dùng để đánh giá nợ quá hạn trên tổng dư nợ (TDN), xác định theo công thức (Cẩm nang tín dụng Vietcombank, 2020) thì:

Chỉ tiêu Tỷ lệ NQH trên TDN phản ánh một cách khái quát tình hình nợ quá hạn của hoạt động tín dụng trung dài hạn trong tổng dư nợ của toàn hàng. Về lý thuyết, chỉ tiêu này càng thấp thì hệ số an toàn của ngân hàng càng cao, rủi ro tín dụng phải đối mặt sẽ giảm xuống. Tuy nhiên, trong thực tế rủi ro trong kinh doanh là không thể tránh khỏi nhất là trong lĩnh vực tín dụng – kinh doanh về tiền tệ. Do vậy, ngân hàng thường chấp nhận một tỷ lệ cho phép, nằm trong giới hạn này coi như vẫn đang trong giới hạn an toàn được kiểm soát. Hiện tại, các ngân hàng đang để tỷ lệ giới hạn an toàn đó là nhỏ hơn hoặc bằng 3%, còn đạt ở mức 1%-2% có thể coi là lý tưởng. Chỉ tiêu Tỷ lệ NQH trên TDN cho người xem một cái nhìn tổng quan về tình hình nợ quá hạn của ngân hàng, tuy nhiên, để đánh giá một cách chính xác tình trạng các khoản nợ hiện tại để từ đó có những đánh giá về những rủi ro mà ngân hàng đang phải đối phó thì chỉ tiêu này sẽ phản ánh không thực sự chính xác. Bởi lẽ, có những khách hàng hoạt động kinh doanh vẫn tốt, nhưng do xác định sai dòng tiền vào của doanh nghiệp nên xác định kỳ hạn trả nợ không phù hợp hoặc do một số nguyên nhân khách quan khác dẫn đến việc trả nợ không thực hiện đúng tiến độ dẫn đến nợ quá hạn. Rõ ràng những khoản quá hạn này không phản ánh đúng chất lượng tín dụng của ngân hàng. Chính vì vậy, để có những nhìn nhận đánh giá chính xác hơn về thực trạng nợ quá hạn tại ngân hàng, các ngân hàng đã phải dùng thêm hai chỉ tiêu Tỷ lệ NQH khó đòi trên TDN và Tỷ lệ NQH không có khả năng thu hồi trên TDN. Nợ khó đòi là nợ ít có cơ hội đòi được nhưng vẫn còn có khả năng đòi mặc dù xác suất đó là rất thấp. Nợ không có khả năng thu hồi là những khoản nợ có nguy cơ mất vốn. Nếu hai chỉ tiêu này thấp mà chỉ tiêu Tỷ lệ NQH trên TDN có cao hơn ngưỡng cho phép một chút thì hoạt động ngân hàng vẫn được đánh giá là lành mạnh. Ngược lại, hai chỉ tiêu này cao và đặc biệt chỉ tiêu Tỷ lệ NQH không có khả năng thu hồi trên TDN thì rõ ràng hoạt động ngân hàng đang gặp nhiều rủi ro, tuy có thể chưa đến mức đe dọa đến sự tồn tại và phát triển của ngân hàng song chất lượng tín dụng trung dài hạn của ngân hàng đang có vấn đề. Khóa luận: Chất lượng tín dụng cho các dự án bất động sản.

• Giá trị tài sản bảo đảm cho khoản vay

Các ngân hàng thường coi giá trị tài sản đảm bảo càng lớn thì rủi ro trong hoạt động cho vay càng thấp và ngược lại. Tùy từng quy định của mỗi ngân hàng mà quy định thành chính sách tài sản bảo đảm riêng. Giá trị tài sản bảo đảm sẽ phụ thuộc vào nhiều yếu tố như khấu hao dẫn theo quy định dẫn đến giá trị giảm dần, giá trị giảm do hao mòn hữu hình và vô hình, do yếu tố thị trường…Vì vậy, ngân hàng thường phải xem xét lại giá trị tài sản bảo đảm định kỳ để yêu cầu khách hàng thực hiện bổ sung tài sản bảo đảm nếu thấy cần thiết.

1.3.3.2. Chỉ tiêu định tính

Các chỉ tiêu định tính bao gồm:

• Sự đáp ứng nhu cầu của khách hàng

Khách hàng là điều kiện tiên quyết để ngân hàng tồn tại và phát triển. Chìa khoá của sự thành công trong cạnh tranh là duy trì và không ngừng nâng cao chất lượng dịch vụ thông qua việc đáp ứng nhu cầu của khách hàng một cách tốt nhất.

Chất lượng dịch vụ ngân hàng phản ánh khả năng đáp ứng, thậm chí cao hơn kỳ vọng của khách hàng và cần được duy trì một cách thường xuyên, nhất quán. Chất lượng dịch vụ là vô hình, chịu ảnh hưởng của cả quá trình ngân hàng cung cấp dịch vụ, kể từ khâu nghiên cứu nhu cầu, thiết kế sản phẩm đến khâu cung cấp sản phẩm và chăm sóc khách hàng. Do là vô hình và diễn ra trong một khoảng không gian, thời gian rộng, nên đánh giá chất lượng dịch vụ khó hơn, phức tạp hơn so với đánh giá chất lượng hàng hoá, chất lượng dịch vụ được xác định bằng hiệu số giữa dịch vụ cảm nhận với dịch vụ kỳ vọng. Hiệu số càng cao, chất lượng càng đảm bảo. Vì vậy, đánh giá chất lượng dịch vụ ngân hàng cần phải dựa trên sự cảm nhận và mong muốn của khách hàng. Khóa luận: Chất lượng tín dụng cho các dự án bất động sản.

Có 5 khía cạnh cơ bản để ngân hàng xây dựng cơ sở đánh giá chất lượng dịch vụ thông qua mức độ cảm nhận của khách hàng:

Mức độ tin tưởng (Reliability): Các tính năng liên quan đến quá trình cung cấp dịch vụ đòi hỏi độ chính xác, ổn định, đáng tin cậy. Khi ngân hàng hứa làm điều gì đó trong thời gian cụ thể thì có thực hiện đúng như vậy không? Khi khách hàng gặp trở ngại, ngân hàng có thực sự quan tâm giải quyết vấn đề đó? Ngân hàng có cung cấp dịch vụ đúng thời gian đã cam kết và có chú trọng vào việc không để tạo ra lỗi trong cả quá trình làm việc không?

Mức độ bảo đảm (Assurance): Thể hiện ở kiến thức và tác phong của người cung cấp dịch vụ, cũng như khả năng gây lòng tin và sự tín nhiệm của họ. Một số câu hỏi đặt ra để khảo sát mức độ bảo đảm khi ngân hàng cung cấp dịch vụ như: Hành vi của nhân viên ngân hàng có khiến khách hàng tin tưởng không? Khách hàng có cảm thấy an toàn khi giao dịch với ngân hàng không? Nhân viên ngân hàng có lịch sự, niềm nở với khách hàng? Và một điều rất quan trọng đó là nhân viên ngân hàng có đủ kiến thức chuyên môn để trả lời các câu hỏi của khách hàng hay không?

Yếu tố hữu hình (Tangibles): Thể hiện ở điều kiện vật chất, trang thiết bị hỗ trợ và hình thức bên ngoài của người cung cấp dịch vụ. Ngân hàng có được trang bị hiện đại, được bố trí bắt mắt không? Trang phục của nhân viên ngân hàng trông có gọn gàng, trang nhã? Các tài liệu liên quan đến sản phẩm, chẳng hạn như tờ rơi và các bài giới thiệu có được thiết kế đẹp, dễ đọc, dễ hiểu và hấp dẫn không?

Sự thấu hiểu (Empathy): Thể hiện sự quan tâm, lưu ý của ngân hàng đến khách hàng. Ngân hàng có thể hiện sự quan tâm đặc biệt đến cá nhân khách hàng không? Thời gian, địa điểm hoạt động của ngân hàng có thực sự thuận tiện cho khách hàng giao dịch không? Đối với những khách hàng quan trọng, đem lại nhiều lợi ích, ngân hàng có dành sự ưu tiên đặc biệt nào hay sự ứng xử và tiếp đãi giống mọi khách hàng khác? Ngân hàng có thực sự quan tâm đến lợi ích, tìm hiểu nhu cầu cụ thể của khách hàng không?

Khả năng đáp ứng (Responsiveness): Phản ánh sự sẵn lòng giúp đỡ khách hàng và cung cấp dịch vụ mau chóng. Khách hàng có được biết chính xác khi nào dịch vụ được thực hiện không? Ngân hàng có thực hiện dịch vụ một cách nhanh chóng không?

1.4. Những nhân tố ảnh hưởng đến chất lượng tín dụng trung dài hạn trong các dự án bất động sản Khóa luận: Chất lượng tín dụng cho các dự án bất động sản.

1.4.1. Các nhân tố về phía khách hàng

Tiềm lực tài chính của khách hàng: Thể hiện qua các chỉ tiêu như vốn tự có, hệ số nợ, khả năng thanh toán, khả năng sinh lợi hàng năm… Khi có tiềm lực tài chính mạnh, doanh nghiệp vay vốn sẽ dễ dàng hơn trong việc thoả thuận với ngân hàng về các khoản vay và dịch vụ tài chính khác cũng như uy tín của doanh nghiệp trong việc trả nợ ngân hàng.

Triển vọng kinh doanh: Thông thường khi doanh nghiệp vay vốn của ngân hàng để phục vụ việc kinh doanh, và nếu doanh nghiệp đó đang trong tình trạng thị phần của mình bị thu hẹp, nhà cung cấp không ổn định, hoạt động kinh doanh gặp nhiều khó khăn thì tất nhiên khả năng hoàn trả vốn tín dụng cho ngân hàng sẽ không được đảm bảo, ngược lại, triển vọng kinh doanh của doanh nghiệp đó tốt sẽ đồng nghĩa với việc ngân hàng mạnh dạn trong việc tài trợ vốn cho doanh nghiệp.

Mức độ bảo đảm tín dụng: Nguyên tắc cho vay của ngân hàng thương mại luôn đề cập đến vấn đề tài sản đảm bảo cho khoản vay đặc biệt là đối với các khoản tín dụng trung dài hạn.

Xét về cầm cố thế chấp: ngân hàng sẽ cho vay theo một tỷ lệ phần trăm nhất định trên số tài sản cầm cố thế chấp. Loại trừ sự vi phạm đạo đức kinh doanh, nếu doanh nghiệp có đủ tài sản để thế đảm bảo cho các khoản vay thì khoản cho vay này có thể được xem là ít rủi ro, từ đó chất lượng khoản cho vay này cũng được cải thiện.

Xét về bảo lãnh: Một doanh nghiệp hoạt động có hiệu quả, có uy tín, có mối quan hệ làm ăn lâu dài với các đối tác của mình có thể nhận được sự bảo lãnh của một bên thứ ba (Công ty mẹ, bảo lãnh của chính phủ…) để vay vốn ngân hàng. Nếu bên bảo lãnh đủ uy tín thì khả năng trả nợ là cao và vì thế chất lượng cho vay có thể được đảm bảo.

Đạo đức kinh doanh: nếu khách hàng trung thực, sử dụng vốn vay đúng mục đích thì rủi ro xảy ra đối với ngân hàng sẽ được giảm thiểu. Thời gian qua, tại các một số các Ngân hàng thương mại ở Việt Nam xuất hiện một tỷ lệ rủi ro tín dụng tương đối cao mà nguyên nhân xuất phát từ sử dụng vốn sai mục đích. Đặc biệt, nhiều khách hàng vay vốn với mục đích rút tiền và lừa đảo đã khiến cho các ngân hàng bị thiệt hại rất lớn về mặt uy tín lẫn kinh tế.

Năng lực quản lý và trình độ của doanh nghiệp vay vốn: Xem xét triển vọng kinh doanh của doanh nghiệp cần xuất phát từ yếu tố con người và bản thân doanh nghiệp đó thiếu năng động trong kinh doanh, không kịp thay đổi chiến lược khi môi trường kinh doanh thay đổi, đội ngũ nhân viên không có trình độ, thiếu kỷ luật… sẽ làm giảm khả năng trả nợ cho ngân hàng, chất lượng khoản vay không được đảm bảo.

1.4.2. Các nhân tố về phía ngân hàng Khóa luận: Chất lượng tín dụng cho các dự án bất động sản.

1.4.2.1. Chính sách tín dụng

Với chính sách tín dụng do ngân hàng nhà nước ban hành và các ngân hàng thương mại dựa vào đó để đề ra các chính sách cho phù hợp với ngân hàng của mình. Đây là kim chỉ nam cho hoạt động tín dụng là văn bản thể hiện chiến lược và đường lối của ngân hàng thương mại trong việc thực thi các giao dịch cho vay đơn lẻ cũng như chiến lược cho vay trong từng thời kỳ. Trong đó có quy trình về một nghiệp vụ cho vay chuẩn để quy định trình tự các bước tiến hành trong quá trình xét duyệt cho vay, thu nợ nhằm đảm bảo các khoản vay để tạo ra các khoản vay chất lượng tốt. Chính sách tín dụng của ngân hàng là các quy định mang tính chất tổng thể quy định về định hướng phát triển tín dụng của một ngân hàng tại từng thời kỳ phù hợp với tình hình chung của nền kinh tế cũng như đặc thù của mỗi ngân hàng. Chính sách tín dụng là kim chỉ nam cho khối tín dụng có cơ sở thực hiện trên cơ sở đó cụ thể hóa định hướng đó trong thực tế. Về cơ bản, chính sách tín dụng sẽ quy định những vấn đề cụ thể như sau:

• Quy định cụ thể về hạn mức tín dụng trong đó bao gồm hạn mức tăng trưởng dư nợ tín dụng toàn hệ thống, hạn mức tín dụng theo từng khối kinh doanh, hạn mức tín dụng theo kỳ hạn vay, hạn mức tín dụng theo đồng tiền nhận nợ, hạn mức tín dụng theo ngành hàng và sản phẩm, hạn mức tín dụng theo khách hàng – nhóm khách hàng
• Quy định những ngành, sản phẩm ngừng cấp tín dụng.
• Quy định những ngành, sản phẩm không khuyến khích cấp tín dụng.
• Quy định chính sách tín dụng theo đối tượng khách hàng.
• Quy định chính sách tín dụng theo kỳ hạn vay vốn.
• Quy định chính sách theo loại tiền tệ cho
• Quy định chính sách tín dụng theo từng đơn vị kinh
• Định hướng tối ưu hóa tín dụng.
• Quy định về tài sản bảo đảm.

Nếu những quy định và định hướng nêu trên được xây dựng và thực hiện một cách khoa học, chặt chẽ trên cơ sở kết hợp hài hòa lợi ích của ngân hàng, khách hàng và toàn bộ nền kinh tế thì sẽ sẽ đem lại hiệu quả thực sự cho cả ngân hàng, khách hàng và xã hội. Khóa luận: Chất lượng tín dụng cho các dự án bất động sản.

1.4.2.2. Năng lực của ngân hàng trong thẩm định cho vay

Việc khách hàng thực hiện trả gốc và lãi đúng thời hạn là một trong những tiêu chí để đánh giá chất lượng tín dụng. Tuy nhiên, điều đó sẽ khó có thể thực hiện được nếu như dự án kinh doanh của khách hàng không có hiệu quả, khách hàng không có uy tín, không có thiện chí trả nợ và thậm chí cố tình lừa đảo ngân hàng. Chính vì vậy, để hạn chế những rủi ro nêu trên việc thẩm định dự án, thẩm định của khách hàng là hết sức quan trọng, đó là tiền đề quyết định khả năng trả nợ của ngân hàng.

Vấn đề đặt ra ở đây là các thủ tục, điều kiện và tiêu chuẩn được sử dụng làm căn cứ để đánh giá khách hàng, dự án có hợp lý không. Nếu thủ tục rườm rà, tiêu chuẩn quá khắt khe sẽ khiến các doanh nghiệp khó tiếp cận được nguồn vốn vay vì rất ít doanh nghiệp có thể đáp ứng được các điều kiện mà ngân hàng đưa ra và cũng chính điều này sẽ ảnh hưởng tới quy mô phát triển khách hàng nói chung, phát triển tín dụng của ngân hàng nói riêng. Ngược lại, nếu tiêu chuẩn, quy trình đặt ra không chặt chẽ dẫn đến sàng lọc thẩm định khách hàng không chuẩn, ra quyết định cho vay sai lầm sẽ dẫn tới rủi ro về chất lượng tín dụng của ngân hàng. Chính vì vậy, xuất phát từ thực tiễn trong hoạt động ngân hàng, công tác cải tiến quy trình, hoàn thiện công tác thẩm định sao cho khoa học, đảm bảo tính chặt chẽ, chính xác, nhanh chóng luôn là vấn đề được đặt lên hàng đầu. Làm được như vậy, ngân hàng sẽ sàng lọc được những khách hàng tốt, dự án khả thi để từ đó nâng cao chất lượng tín dụng của mình.

1.4.2.3. Năng lực giám sát, quản trị rủi ro sau cho vay

Công tác thẩm định là khâu đầu tiên để có thể chọn lọc danh mục những khách hàng có chất lượng. Tuy nhiên, công tác thẩm định mới chỉ là điều kiện cần chứ chưa phải là điều kiện đủ để tạo nên chất lượng khoản vay. Nếu như công tác thẩm định khách hàng tốt nhưng khâu kiểm tra, giám sát sau khi cho vay không được thực hiện tốt thì nguy cơ rủi ro do việc sử dụng vốn sai mục đích, tiến độ không thực hiện đúng theo như phương án, những rủi ro tiềm ẩn khác trong quá trình triển khai thực hiện dự án sẽ có thể dẫn tới rủi ro cho khách hàng từ đó dẫn tới rủi ro cho bản thân ngân hàng. Chính vì vậy, các ngân hàng luôn chú trọng khâu kiểm tra, giám sát sau khi cho vay để xem xét việc sử dụng vốn của khách hàng. Việc kiểm tra, giám sát là để nắm bắt được tiến trình thực hiện dự án, tiến độ trả nợ, quá trình sử dụng bảo quản và biến động tài sản của doanh nghiệp, những vấn đề nảy sinh mới trong đó có những thuận lợi, khó khăn để từ đó có những biện pháp hỗ trợ, xử lý kịp thời để ngăn ngừa rủi ro có thể phát sinh là hết sức quan trọng. Việc giám sát khách hàng cũng góp phần giúp doanh nghiệp có ý thức hơn trong việc thực hiện dự án của mình để từ đó nâng cao hiệu quả hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp, trả nợ đúng hạn và nâng cao chất lượng tín dụng. Khóa luận: Chất lượng tín dụng cho các dự án bất động sản.

1.4.2.4. Chất lượng nhân sự

Con người luôn là yếu tố quyết định đến sự thành bại của doanh nghiệp, nghiệp vụ hoạt động ngân hàng càng phát triển thì đòi hỏi chất lượng nhân sự ngày càng cao hơn. Để thực hiện tốt hoạt động tín dụng trung dài hạn thì cán bộ tín dụng phải tiến hành tốt vai trò của mình như thẩm định dự án, quản lý hồ sơ và các giải pháp sau cho vay. Trường hợp trình độ của cán bộ tín dụng hạn chế do không được đào tạo chính quy, chuyên sâu hoặc thiếu kinh nghiệm dẫn đến không đánh giá được tính khả thi của dự án, không phân tích chính xác báo cáo tài chính, khả năng quản lý của khách hàng… Bên cạnh đó, đạo đức nghề nghiệp của cán bộ rất cần phải được đề cao trong lĩnh vực tín dụng vì như vậy mới có thể tránh khỏi những tiêu cực nảy sinh trong quá trình cho vay. Trên thực tế đã có không ít những khoản vay không đảm bảo an toàn cho ngân hàng nhưng vẫn được cán bộ tín dụng chấp thuận cho vay, tất nhiên sau đó họ sẽ chịu trách nhiệm trước pháp luật nhưng những tổn thất do họ gây ra đối với ngân hàng và nền kinh tế tùy theo mức độ sẽ không thể tránh khỏi.

1.4.2.5. Công tác thẩm định dự án

Thẩm định dự án đầu tư là việc xem xét một cách khách quan, toàn diện các nội dung cơ bản ảnh hưởng trực tiếp tới tính khả thi của dự án trước khi ra quyết định đầu tư và cho phép đầu tư. Mục đích của việc thẩm định dự án là giúp cho ngân hàng rút ra các kết luận chính xác về tính khả thi của dự án, bao gồm hiệu quả kinh tế và khả năng trả nợ ngân hàng từ đó ngân hàng có thể ra các quyết định cho vay hoặc từ chối. Cũng từ quá trình thẩm định, ngân hàng có thể tham gia tư vấn, góp ý cho chủ đầu tư đồng thời căn cứ vào đó để xác định số tiền cho vay, thời hạn cho vay cũng như hình thức trả gốc và lãi tạo điều kiện cho khách hàng hoạt động có hiệu quả. Nếu việc thẩm định không được thực hiện đúng với trình tự, nội dung không đầy đủ, chính xác thì khả năng xảy ra rủi ro đối với ngân hàng là rất lớn. Vì vậy, đây được xem là một trong những khâu quan trọng nhất của hoạt động tín dụng trung dài hạn.

1.4.2.6. Công tác tổ chức của ngân hàng

Công tác tổ chức không chỉ tác động đến chất lượng tín dụng mà còn tác động đến mọi hoạt động của ngân hàng. Nếu chỉ xét riêng ảnh hưởng đến chất lượng tín dụng, thì việc tổ chức thiếu khoa học sẽ tạo sự chồng chéo trong việc phối hợp công việc giữa các bộ phận trong ngân hàng, ảnh hưởng tới thời gian ra quyết định đối với một món vay. Tổ chức thiếu khoa học cũng có thể tạo ra sự thiếu chặt chẽ giữa các khâu, tính ỷ lại, thiếu trách nhiệm của các cán bộ tín dụng đối với công việc. Vì vậy, công tác tổ chức trong ngân hàng cần được coi trọng. Tổ chức phải đảm bảo đúng người, đúng việc, phát huy được khả năng của cán bộ, tạo ra sự nhịp nhàng giữa các khâu. nếu được tổ chức một cách hợp lý, ngân hàng sẽ rút ngắn thời gian thẩm định nhưng vẫn hạn chế tối đa sự thiếu chính xác trong quá trình thẩm định, vừa đảm bảo an toàn cho ngân hàng vừa phục vụ khách hàng tốt hơn, từ đó nâng cao chất lượng tín dụng. Khóa luận: Chất lượng tín dụng cho các dự án bất động sản.

1.4.2.7. Thông tin tín dụng

Thông tin tín dụng là yếu tố cơ bản trong quản lý tín dụng, những thông tin chính xác về khách hàng sẽ giúp cho ngân hàng dễ dàng hơn trong việc ra quyết định cho vay hay không đồng thời cũng thuận tiện cho ngân hàng trong quá trình kiểm tra, giám sát khoản vay… Thông tin tín dụng chính xác sẽ giúp ngân hàng hạn chế được rủi ro ở mức thấp nhất. Hiện nay, tại Việt Nam, NHNN đã xây dựng được cơ sở dữ liệu về các khách hàng trên lãnh thổ Việt Nam dư nợ tại các Ngân hàng thương mại, phân hạng nhóm nợ để các ngân hàng có thể tham khảo.

1.4.3. Các nhân tố thuộc môi trường vĩ mô

1.4.3.1. Môi trường kinh tế

Các điều kiện kinh tế trong từng thời kỳ có ảnh hưởng đến chất lượng tín dụng trong đó có tín dụng trung dài hạn. Chẳng hạn trong một nền kinh tế phát triển quá nóng, để đảm bảo mục tiêu tăng trưởng bền vững, chính phủ sẽ đề ra một số biện pháp nhằm hạn chế đầu tư. Định hướng này của chính phủ sẽ tác động đến hệ thông ngân hàng thông qua chính sách tiền tệ. Các ngân hàng sẽ phải thắt chặt chính sách tín dụng, các khoản tài trợ cho nền kinh tế sẽ được xem xét một cách kỹ lưỡng hơn trước khi quyết định đầu tư thay cho các quyết định nhanh chóng trước kia, từ đó khả năng xảy ra rủi ro cho ngân hàng sẽ ít hơn. Hơn nữa để đáp ứng nhu cầu tín dụng cho một nền kinh tế đang phát triển, đòi hỏi bản thân ngân hàng cũng phải đổi mới cho phù hợp với tình hình mới. Sự đổi mới này diễn ra ở tất cả các khâu bao gồm công tác tổ chức, trang thiết bị, trình độ nhân sự… chất lượng tín dụng do đó cũng được nâng lên.

1.4.3.2. Môi trường chính trị – xã hội

Môi trường chính trị xã hội ổn định là một điều kiện quan trọng trong việc tạo lòng tin đối với các nhà đầu tư, đặc biệt là các nhà đầu tư dài hạn cho hoạt đông sản xuất, kinh doanh. Một môi trường chính trị – xã hội ổn định sẽ là cơ sở rất tốt cho hoạt động tín dụng trung dài hạn của ngân hàng, khi môi trường chính trị – xã hội ổn định sẽ tạo điều kiện cho các doanh nghiệp yên tâm làm ăn và đầu tư dài hạn trong nền kinh tế, kéo theo đó là nhu cầu tín dụng trung dài hạn để phục vụ việc đầu tư. Ngược lại, sự mất ổn định về chính trị – xã hội sẽ ảnh hưởng không tốt đến hoạt động của các doanh nghiệp và nếu doanh nghiệp này đang vay vốn ngân hàng thì việc thu hồi nợ của ngân hàng sẽ gặp nhiều khó khăn. Chất lượng tín dụng trung dài hạn của ngân hàng cũng bị giảm sút. Khóa luận: Chất lượng tín dụng cho các dự án bất động sản.

1.4.3.3. Môi trường pháp lý

Môi trường pháp lý không chặt chẽ hoặc thiếu chặt chẽ hoặc có những thay đổi liên tục cũng gây ra ảnh hưởng đến chất lượng tín dụng của ngân hàng, đặc biệt là tín dụng trung dài hạn với thời gian cho vay dài. Môi trường pháp lý ở Việt Nam luôn là một vấn đề cần được cải thiện. Trong lĩnh vực ngân hàng, ví dụ hiện nay thế chấp đất của thành phần kinh tế quốc doanh phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhưng phần lớn là đi thuê của nhà nước, các chính sách thay đổi trong quá trình chuyển đổi cơ chế như việc sắp xếp lại các doanh nghiệp nhà nước không đồng bộ với việc giải quyết các khoản nợ ngân hàng cũng như làm cho hoạt động thu hồi vốn kinh doanh của các ngân hàng cũng bị ảnh hưởng; các chính sách thường hay thay đổi là một bất lợi lớn vì các doanh nghiệp không dự đoán được cơ hội kinh doanh nên không thực hiện được các dự án, hoặc việc thực hiện các dự án không diễn ra theo đúng kế hoạch ảnh hưởng đến quá trình thu hồi nợ của ngân hàng.

Bên cạnh các yếu tố trên còn một số yếu tố khác cũng ảnh hưởng đến chất lượng tín dụng của ngân hàng chẳng hạn môi trường tự nhiên: thiên tai làm cho hoạt động của doanh nghiệp bị đình trệ thậm chí phá sản dẫn tới không trả nợ được cho ngân hàng. Tuy nhiên, đây là một yếu tố bất khả kháng, trong trường hợp này các ngân hàng vẫn có thể tiếp tục xem xét tài trợ cho khách hàng nếu thấy dự án còn hiệu quả để khách hàng tiếp tục kinh doanh và từ đó có thể thu hồi được cả nợ cũ lẫn nợ mới. Khóa luận: Chất lượng tín dụng cho các dự án bất động sản.

XEM THÊM NỘI DUNG TIẾP THEO TẠI ĐÂY:

===>>> Khóa luận: Thực trạng chất lượng tín dụng cho dự án bất động sản