Khóa luận: Hoạt động Marketing Mix tại Công ty Miền Nam

Trong thời gian tham khảo đề tài Khóa luận: Hoạt động Marketing Mix tại Công ty Miền Nam mình nhận thức được có thể luận văn này giúp các bạn sinh viên tận dụng những kiến thức được học trong nhà trường vào thực tế, bổ sung củng cố kiến thức của bản thân, tích lũy được nhiều kinh nghiệm quý báu phục vụ cho công việc và chuyên môn sau này. Đó cũng là lý do mà mình chia sẻ Đề tài Khóa luận tốt nghiệp Một số giải pháp nhằm hoàn thiện hoạt động Marketing Mix tại Công ty Cổ phần Đầu tư và Dịch vụ Đất Xanh Miền Nam cho các bạn.

LỜI NÓI ĐẦU

1. Lý do chọn đề tài

Trong xu thế toàn cầu hóa như hiện nay, các doanh nghiệp đang đứng trước cơ hội lớn để xây dựng, phát triển công ty một cách vượt bật nhưng đồng thời cũng phải đối mặt với rất nhiều nguy cơ thách thức từ những biến động khó lường của nền kinh tế. Muốn tồn tại và phát triển các doanh nghiệp luôn cần phải xây dựng cho mình một chiến lược kinh doanh phù hợp với tình thế phát triển cũng như không ngừng cải tiến nâng cao các hoạt động trong chính nội bộ của công ty, tận dụng tất cả các cơ hội có được để phát huy tối đa năng lực cốt lõi của mình, bên cạnh đó cũng cần nhanh chóng nắm bắt các biến động bất thường trên thị trường kịp thời có biện pháp đối phó rủi ro.

Bất động sản (BĐS) là một lĩnh vực kinh doanh đặc thù, đòi hỏi các điều kiện đặc biệt như nguồn tài chính vững mạnh, khả năng huy động vốn, mối quan hệ tốt với các cơ quan chức năng chuyên ngành, định hướng cũng như tầm nhìn dài hạn của lãnh đạo doanh nghiệp. Hoạt động kinh doanh BĐS mang tính chu kỳ nên rủi ro rất lớn, tuy nhiên lại là một lĩnh vực kinh doanh mang lại khoảng lợi nhuận khổng lồ vì thế ngày càng nhiều các doanh nghiệp Việt Nam tham gia đầu tư vào thị trường hấp dẫn và đầy thách thức này.

Nhu cầu BĐS trên thị trường hiện nay là rất lớn, ngoài Thành phố Hồ Chí Minh (Tp.HCM) thì một số khu vực khác như Long An, Bình Dương, Đồng Nai nhu cầu về nhà ở các công trình công cộng, các dự án công nghiệp, du lịch đang phát triển một cách mạnh mẽ. Và một điều đương nhiên là sẽ có rất nhiều nhà đầu tư, các công ty phân phối cùng nhau cạnh tranh giành thị trường và các dự án béo bở cho mình.

Trước tình hình cạnh tranh ngày càng khốc liệt của thị trường BĐS muốn tồn tại được thì việc làm duy nhất là nâng cao khả năng cạnh tranh đối với các doanh nghiệp khác cũng như tạo được sự tin tưởng của khách hàng đối với sản phẩm dịch vụ của công ty. Việc đưa ra một giải pháp Marketing hiệu quả chính là một chiếc chìa khóa then chốt giúp công ty ngày càng có vị thế hơn trong mắt đối thủ cạnh trạnh cũng như tạo được niềm tin với khách hàng và là một việc làm mang tính cấp thiết ở thời điểm hiện tại và tương lai. Qua quá trình thực tập tại Công ty Cổ phần Đầu tư và Dịch vụ Đất Xanh Miền Nam cũng như những kiến thức tích lũy được trong quá trình học tập tôi quyết định chọn đề tài nghiên cứu: “Một số giải pháp nhằm hoàn thiện hoạt động Marketing Mix tại Công ty Cổ phần Đầu tư và Dịch vụ Đất Xanh Miền Nam” làm chuyên đề tốt nghiệp.

2. Mục tiêu nghiên cứu

Mục tiêu tổng quát của đề tài là phân tích tìm hiểu thị trường cũng như thực trang hoạt động của Công ty Cổ phần Đầu tư và Dịch vụ Đất Xanh Miền Nam qua đó đề ra các giải pháp nhằm hoàn thiện hoạt động Marketing Mix. Các mục tiêu cụ thể của đề tài bao gồm:

• Hệ thống hóa những vấn đề lý luận về Marketing và Marketing Mix
• Nghiên cứu thực tế, thu thập các số liệu kinh doanh, phân tích cụ thể về tình hình Marketing Mix của công ty và đề ra các giải pháp nhằm hoàn thiện hoạt động Marketing Mix cũng như một số kiến nghị nhằm nâng cao kết quả hoạt động kinh doanh của công ty.

3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của đề tài là Công ty Cổ phần Đầu tư và Dịch vụ Đất Xanh Miền Nam và các công ty hoạt động cùng ngành nghề. Khóa luận: Hoạt động Marketing Mix tại Công ty Miền Nam.

Phạm vi nghiên cứu của đề tài tập trung phân tích thực trạng hoạt động Marketing Mix của công ty trong giai đoạn 2022 – 2024

4. Phương pháp nghiên cứu

Đề tài được thực hiện theo phương pháp nghiên cứu định tính, thu thập các số liệu, tổng hợp, quan sát, phân tích, so sánh.  Các tài liệu thứ cấp được dùng cho việc phân tích bao gồm: sách giáo trình, các bài giảng của giáo viên, các tài liệu chuyên ngành, các bài báo, tạp chí, tài liệu công ty cung cấp và một số thông tin từ internet.

5. Kết cấu đề tài

Kết cấu đề tài ngoài lời mở đầu và kết luận, gồm có 3 chương sau:

• Chương 1 : Lý luận chung về Marketing và Marketing Mix
• Chương 2 : Thực trạng hoạt động Marketing Mix của Công ty Cổ Phần Đầu Tư và Dịch vụ Đất Xanh Miền Nam
• Chương 3 :Một số giải pháp nhằm hoàn thiện hoạt động Marketing Mix của Công ty Cổ Phần Đầu Tư và Dịch vụ Đất Xanh Miền Nam       

CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ MARKETING VÀ MARKETING MIX

1.1 Những vấn đề cơ bản về Marketing

1.1.1 Khái niệm Marketing

Tuy các hoạt động Marketing có từ rất lâu nhưng khái niệm chỉ hình thành từ những năm đầu của thế kỷ 20. Trải qua quá trình hình thành và phát triển, nội dung của Marketing ngày càng được hoàn thiện và phong phú. Ngày nay Marketing được ứng dụng rộng rãi trong các nước có nền kinh tế thị trường phát triển và đang được truyền bá sang nhiều nước khác trên thế giới.

Dưới đây là một số quan điểm và khái niệm Marketing hiện đại của các tổ chức, hiệp hội và các nhà nghiên cứu về Marketing trên thế giới được chấp nhận và phổ biến:

• Theo AMA (American Marketing Association, 1985): “Marketing là tiến trình hoạch định và thực hiện sự sáng tạo, xúc tiến và phân phối những ý tưởng, hàng hóa và dịch vụ để tạo ra sự trao đổi và thỏa mãn những mục tiêu của cá nhân và tổ chức”.
• Theo Groroos (1990): “Marketing là những hoạt động thiết lập, duy trì và củng cố lâu dài những mối quan hệ với khách hàng một cách có lợi để đáp ứng mục tiêu của các bên. Điều này được thực hiện bằng sự trao đổi giữa các bên và thỏa mãn những điều hứa hẹn”.
• Theo Philip Kotler và Mary Armstrong (1994): “Marketing là tiến trình qua đó các cá nhân và các nhóm có thể đạt được nhu cầu và mong muốn bằng việc sáng tạo và trao đổi sản phẩm và giá trị giữa các bên”.

Từ những khái niệm trên, có thể rút ra một vài nhận xét:

• Marketing là tiến trình quản trị.
• Toàn bộ hoạt động Marketing hướng theo khách hàng (customer-oriented).
• Marketing thỏa mãn nhu cầu của khách hàng một cách hiệu quả và có lợi.
• Trao đổi là một khái niệm quyết định tạo nên nền móng cho Marketing.
• Nội dung hoạt động của Marketing bao gồm thiết kế, định giá, xúc tiến và phân phối sản phẩm.

Tóm lại, “Marketing là tổng thể các hoạt động của doanh nghiệp hướng tới thỏa mãn, gợi mở những nhu cầu của người tiêu dùng trên thị trường để đạt được mục tiêu lợi nhuận”

1.1.2 Vai trò của hoạt động Marketing Khóa luận: Hoạt động Marketing Mix tại Công ty Miền Nam.

Marketing quyết định và điều phối sự kết nối các hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp với thị trường. Đảm bảo cho hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp hướng theo thị trường, biết lấy thị trường, nhu cầu và ước muốn của khách hàng làm chỗ dựa vững chắc nhất cho mọi quyết định kinh doanh. Marketing đóng vai trò hết sức quan trọng trong việc quản trị hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp thể hiện:

• Tối đa hoá sản lượng bán thông qua triển khai hệ thống chính sách về sản phẩm, giá, phân phối, xúc tiến.
• Tối đa hóa sự thoả mãn của người tiêu dùng.
• Tối đa hoá sự lựa chọn của người tiêu dùng.

Với các vai trò cơ bản trên, hoạt động Marketing đã trở nên hết sức cần thiết với cả người bán và người mua trong mọi lĩnh vực của cuộc sống xã hội nói chung và lĩnh vực kinh doanh điện tử nói riêng. Đặc biệt trong môi trường cạnh tranh giữa nhiều doanh nghiệp trên cùng một thị trường, nếu không có sự trợ giúp của các hoạt động marketing thì doanh nghiệp sẽ rất khó nắm bắt nhu cầu thị trường. Khi thiếu hiểu biết về thị trường, Công ty sẽ không có cơ sở đề ra chính sách tiếp cận thị trường, tối đa hoá lượng bán để tối đa hoá lợi nhuận, thậm chí sẽ không thoả mãn được khách hàng dẫn đến nguy cơ mất dần khách hàng và cuối cùng là thất bại trong cạnh tranh.

Xu thế tất yếu của thị trường hiện nay là những đòi hỏi của giới tiêu dùng về chất lượng sản phẩm, chất lượng phục vụ ngày một tăng lên và đa dạng hơn, việc áp dụng tư duy marketing tiếp cận thị trường sẽ giúp nhận thấy yêu cầu đa dạng của từng nhóm người tiêu dùng là gì và sẽ có chính sách phân biệt để thỏa mãn tất cả các phân khúc thị trường mục tiêu.

1.2 Marketing Mix

1.2.1 Khái niệm

Marketing-mix (hay còn gọi là Marketing tổng hợp) là tập hợp những công cụ marketing được doanh nghiệp sử dụng để đạt được trọng tâm tiếp thị trong thị trường mục tiêu. Các công cụ marketing-mix được pha trộn và kết hợp với nhau thành một hệ thống để ứng phó với những khác biệt và thay đổi trên thị trường. Có thể nói Marketing-mix là một giải pháp có tính tình thế của tổ chức. Các công cụ Marketing gồm có: sản phẩm (Product), giá cả (Price), phân phối (Place) và xúc tiến (Promotion), gọi là 4P.

Hình 1.1:Mô hình Marketing – Mix

Marketing-mix đóng một vai trò quan trọng trong việc lập kế hoạch và xây dựng các chiến lược marketing của công ty.Bất cứ công ty nào khi hoạch định cho mình một chiến lược cũng đều phải tiến hành phân tích, đánh giá 4P. Xác định đúng cho phép công ty đưa ra các chiến lược hợp lý và giảm thiểu rủi ro.

Ngoài ra, thông qua các hoạt động của Marketing Mix có thể kiểm soát các chương trình, đánh giá được các rủi ro và lợi ích của các quyết định và các chiến lược Marketing mà doanh nghiệp đang áp dụng.

1.2.2 Các thành phần của Marketing Mix

1.2.2.1 Sản phẩm (Product)

Sản phẩm là bất cứ thứ gì có thể đưa vào một thị trường để đạt được sự chú ý, sự chấp nhận, sử dụng hoặc tiêu thụ có khả năng thỏa mãn được một ước muốn hay một nhu cầu.

Như vậy, sản phẩm có thể tồn tại dưới dạng vật chất hoặc phi vật chất, nó bao gồm hàng hóa, dịch vụ, con người, nơi chốn, tổ chức, hoạt động, tư tưởng hay là sự hứa hẹn thỏa mãn một chiều nhu cầu của thị trường ở một thời điểm cụ thể.

Một sản phẩm được cấu thành ở bốn mức độ:

• Sản phẩm cốt lõi: Là phần thể hiện lợi ích hoặc dịch vụ cụ thể.
• Sản phẩm cụ thể: Là dạng cơ bản của sản phẩm đó, bao gồm 5 yếu tố đặc điểm, nhãn hiệu, bao bì, chất lượng, kiểu dáng của sản phẩm. Khóa luận: Hoạt động Marketing Mix tại Công ty Miền Nam.
• Sản phẩm gia tăng: Bao gồm những dịch vụ và lợi ích phụ thêm để phân biệt với sản phẩm của các đối thủ cạnh tranh, đó là các vật phẩm trang bị thêm nơi phục vụ, dịch vụ sau bán, bảo hành, giao hàng và cho hưởng tín dụng.
• Sản phẩm tiềm năng: Là những sáng tạo vượt ra khỏi cung cách cạnh tranh thông thường, nó vạch ra tương lai mới cho sự phát triển của sản phẩm.

Khi triển khai những sản phẩm, các nhà Marketing trước hết phải xác định nhu cầu cốt lõi của khách hàng mà sản phẩm sẽ thỏa mãn, sau đó sẽ phải thiết kế sản phẩm cụ thể và tìm cách gia tăng sản phẩm để tạo ra nhiều lợi ích nhằm thỏa mãn ước muốn của khách hàng một cách tốt nhất.

• Chủng loại sản phẩm

Chủng loại hàng hóa là một nhóm hàng có liên quan chặt chẽ với nhau do giống nhau về chức năng hay do bán chung cho cùng một nhóm khách hàng, hay thông qua cùng một kiểu tổ chức thương mại, hay trong khuôn khổ cùng một dãy giá. Tùy theo mục đích doanh nghiệp theo đuổi như cung cấp một chủng loại đầy đủ hay mở rộng thị trường hay theo mục tiêu lợi nhuận mà doanh nghiệp có thể lựa chọn theo 2 hướng:

• Phát triển chủng loại: Được thể hiện bằng cách phát triển hướng xuống phía dưới, hướng lên trên hay theo cả hai hướng.
• Bổ sung chủng loại hàng hóa: Hiện đại hóa chủng loại, thanh lọc chủng loại.

• Danh mục sản phẩm

Danh mục hàng hóa là tập hợp tất cả các nhóm chủng loại hàng hóa và các đơn vị do người bán cụ thể chào cho người mua. Danh mục hàng hóa được phản ánh qua bề rộng, mức độ phong phú, bề sâu và mức độ hài hòa của nó. Chính những thông số này đã mở ra cho doanh nghiệp 4 chiến lược mở rộng danh mục hàng hóa: Bổ sung hàng hóa mới, tăng mức độ phong phú của những nhóm chủng loại đã có,đưa ra nhiều phương án cho mặt hàng sẵn có hoặc có thể tăng giảm mức độ hài hòa giữa các mặt hàng thuộc các nhóm chủng loại khác nhau.

• Nhãn hiệu sản phẩm

Doanh nghiệp cần phải quyết định việc có gắn nhãn hiệu cho hàng hóa của mình hay không, ai là người chủ nhãn hiệu, đặt tên cho nhãn hiệu như thế nào, có nên mở rộng giới hạn sử dụng tên nhãn hiệu hay không, sử dụng một hay nhiều nhãn hiệu cho các hàng hoá có những đặc tính khác nhau của cùng một mặt hàng. Điều này phụ thuộc vào đặc điểm hàng hóa của doanh nghiệp, cách lựa chọn kênh phân phối, vị thế của doanh nghiệp trên thị trường. Việc lựa chọn nhãn hiệu phải đảm bảo những yêu cầu tối thiểu sau:

• Phải hàm ý về lợi ích sản phẩm.
• Phải hàm chứa ý đồ về định vị.
• Phải hàm ý về chất lượng.
• Tên nhãn hiệu phải dễ phát âm và dễ nhớ.
• Không trùng hoặc không tương tự với nhãn hiệu của doanh nghiệp khác.
• Hợp với phong tục tập quán của thị trường mục tiêu.
• Dịch vụ đối với sản phẩm hàng hóa

Đối với dịch vụ khách hàng thì doanh nghiệp phải xác định được khách hàng muốn dịch vụ ở mức độ nào mà doanh nghiệp có thể cung cấp, chi phí cho dịch vụ là bao nhiêu và lựa chọn hình thức cung cấp dịch vụ nào trong tương quan so sánh với các đối thủ cạnh tranh. Các dịch vụ bao gồm:

• Cho hưởng tín dụng, điều kiện giao hàng.
• Bảo hành.
• Hứng dẫn sử dụng sản phẩm.
• Sửa chữa không mất tiền.
• Cho thử miễn phí.
• Lắp ráp, hiệu chỉnh sản phẩm.
• Hướng dẫn cách sử dụng, bảo trì sản phẩm.

• Tạo lập ưu thế cho sản phẩm:

Tạo lập ưu thế cho sản phẩm là cách gây ấn tượng với người tiêu dùng về sản phẩm của doanh nghiệp so với các đối thủ cạnh tranh, có thể là việc thiết kế những điểm khác biệt (dị biệt hoá sản phẩm) để tạo sự thu hút của khách hàng. Tuy nhiên, doanh nghiệp cần chú ý rằng sản phẩm phải luôn đạt tiêu chuẩn, chất lượng ưu việt, hợp túi tiền và phải đến tay người tiêu dùng sớm hơn so với các đối thủ cạnh tranh. Khóa luận: Hoạt động Marketing Mix tại Công ty Miền Nam.

Sau đó doanh nghiệp sẽ xây dựng chiến lược định vị cho sản phẩm.

• Thiết kế và phát triển sản phẩm mới

Hiện nay, sự thay đổi nhanh chóng về thị hiếu, công nghệ, tình hình cạnh tranh buộc doanh nghiệp phải quan tâm thiết kế sản phẩm mới. Để có sản phẩm mới, doanh nghiệp có thể mua doanh nghiệp khác, mua bằng sáng chế, giấy phép sản xuất hoặc là tự nghiên cứu, thiết kế sản phẩm mới. Đây có thể là một vấn đề mạo hiểm đối với doanh nghiệp.

Người tiêu dùng có phản ứng ở những mức độ khác nhau đối với mỗi sản phẩm mới nên doanh nghiệp phải tìm cách thu hút sự chú ý của họ và lắng nghe những ý kiến phản hồi. Ngoài ra, các doanh nghiệp còn phải chú ý đến từng chu kỳ sống của sản phẩm để có những điều chỉnh chiến lược nhất định.

Nói chung, chiến lược sản phẩm có vai trò lớn nhất trong các trường hợp cung trên thị trường chưa đáp ứng được nhu cầu về sản phẩm.

1.2.2.2 Giá bán (Price)

Giá cả là chi phí khách hàng phải bỏ ra để đổi lấy sản phẩm hay dịch vụ của nhà cung cấp. Nó được xác định bởi một số yếu tố trong đó có thị phần, cạnh tranh, chi phí nguyên liệu, nhận dạng sản phẩm và giá trị cảm nhận của khách hàng với sản phẩm.Việc định giá trong một môi trường cạnh tranh không những vô cùng quan trọng mà còn mang tính thách thức. Nếu đặt giá quá thấp, nhà cung cấp sẽ phải tăng số lượng bán trên đơn vị sản phẩm theo chi phí để có lợi nhuận. Nếu đặt giá quá cao, khách hàng sẽ dần chuyển sang đối thủ cạnh tranh. Quyết định về giá bao gồm điểm giá, giá niêm yết, chiết khấu, thời kỳ thanh toán,…

Việc định giá cho một sản phẩm dịch vụ phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố, tùy thuộc vào điều kiện thị trường, tính chất sản phẩm,dịch vụ sẽ có các phương pháp định giá khác nhau. Đối với sản phẩm là bất động sản (BĐS) có 5 phương pháp định giá thông thường:

• Phương pháp so sánh/ so sánh trực tiếp

Phương pháp này dựa trên cơ sở giá đã được bán trên thị trường của các BĐS có nhiều đặc điểm tương đối giống so với BĐS thuộc đối tượng xem xét, để ước tính giá trị thực của BĐS đó, đây là phương pháp sử dụng rộng rãi và phổ biến nhất hiện nay ở Việt Nam cũng như nhiều nước trên thế giới.

• Phương pháp thu nhập (còn gọi là phương pháp đầu tư hoặc phương pháp vốn hóa)

Phương pháp này dựa trên cơ sở thu nhập ròng trung bình hàng năm trong tương lai từ một BĐS, tương ứng với một tỷ lệ (%) thu hồi vốn nhất định đối với BĐS đó (còn gọi là tỷ lệ vốn hóa) để tính ra giá trị của BĐS đó. Mặt hạn chế của phương pháp này là các tham số để tính toán giá trị BĐS đòi hỏi độ chính xác cao, trong khi việc xác định chúng lại phải tiến hành trong điều kiện dự kiến trước, vì vậy độ chính xác của kết quả tính toán thường bị hạn chế, có thể khắc phục bằng cách sử dụng các phương pháp định giá khác để kiểm tra, trong trường hợp kết quả kiểm tra có sự chênh lệch lớn thì phải áp dụng các phương pháp khác để tính toán.

• Phương pháp chi phí ( phương pháp giá thành)

Phương pháp này chủ yếu được áp dụng để định giá những BĐS không có hoặc rất ít khi xảy ra việc mua bán chúng trên thị trường BĐS (nhà thờ, trường học, bệnh viện, công sở…) Dựa trên nguyên tắc thay thế, phương pháp giá thành cho phép giả định rằng, giá trị của một tài sản hiện có, có thể đo bằng chi phí làm ra một tài sản tương tự có vai trò như là một vật thay thế, nghĩa là giá trị của khu đất thay thế cộng với chi phí xây dựng hiện hành.

• Phương pháp lợi nhuận (hay phương pháp hạch toán):

Phương pháp này được sử dụng để xác định giá của các tài sản đặc biệt như rạp chiếu phim, khách sạn và những tài sản khác mà giá trị của nó chủ yếu phụ thuộc vào khả năng sinh lời từ tài sản đó, mặt hạn chế của phương pháp này là chỉ áp dụng để xác định giá trị cho những BĐS mà hoạt động của nó có tạo ra lợi nhuận.

• Phương pháp thặng dư (hay phương pháp phân tích kinh doanh / phát triển giả định)

Phương pháp này là một phương pháp thặng dư giá trị ước tính thị trường hiện tại của tài sản trên cơ sở phát triển giá trị ước tính của tài sản sau khi trừ mọi chi phí phát sinh để tạo ra tăng trưởng như vậy.

• Phương pháp thặng dư biểu diễn bằng công thức sau đây:
• Giá trị hiện tại của tài sản = giá trị tài sản phát triển – sở hữu chi phí phát triển

Để xây dựng lại hoặc xây dựng lại các tài sản sau một quá trình được sử dụng để thay đổi mục đích sử dụng hoặc thay đổi sự xuất hiện của tài sản được gọi là quá trình phát triển BĐS.

1.2.2.3 Phân phối (Place)

Phân phối là cách thức mà người sản xuất đưa sản phẩm đến tay người tiêu dùng để đạt được mục tiêu của doanh nghiệp là tiêu thụ sản phẩm. Khóa luận: Hoạt động Marketing Mix tại Công ty Miền Nam.

Kênh phân phối là một chuỗi các tổ chức hoặc cá nhân cùng thực hiện các khâu chuyển giao quyền sở hữu đối với hàng hóa cụ thể hay dịch vụ từ nhà sản xuất đến người tiêu dùng cuối cùng.

Để đạt được sự bao phủ thị trường tốt nhất, doanh nghiệp phải quy định số lượng các nhà trung gian ở mỗi mức độ phân phối. Có 3 hình thức phối chính: phân phối đặc quyền, phân phối chọn lọc và phân phối rộng rãi:

Phân phối đặc quyền

• Hạn chế số nhà phân phối trung gian.
• Nhà trung gian không bán hàng của đối thủ cạnh tranh.
• Doanh nghiệp hy vọng khách hàng có đủ kiến thức và năng động để mua sản phẩm.
• Tăng cường ấn tượng sản phẩm và có lãi cao.
• Chọn một địa điểm để bán sản phẩm.

Phân phối chọn lọc

Là phương thức trong đó số doanh nghiệp sản xuất nhiều hơn số nhà phân phối và doanh nghiệp sản xuất không tốn nhiều chi phí để kiểm soát các địa điểm bán hàng.

• Phân phối rộng rãi

Doanh nghiệp sẽ tìm nhiều địa điểm bán hàng tạo thuận lợi cho khách hàng tìm kiếm sản phẩm nhưng sẽ mất khả năng kiểm soát hệ thống bán hàng.

1.2.2.4 Xúc tiến hỗn hợp (Promotion)

Xúc tiến hỗn hợp được hiểu là bất cứ một hoạt động nào mà doanh nghiệp tiến hành để đưa những thông tin hữu ích và có tính thuyết phục về sản phẩm của mình tới khách hàng mục tiêu.Xúc tiến hỗn hợp gồm các công cụ chủ yếu là quảng cáo, khuyến mãi, quan hệ công chúng và tuyên truyền, bán hàng trực tiếp và marketing trực tiếp.

• Quảng cáo (Advertising)

Quảng cáo là việc sử dụng các phương tiện thông tin để truyền đạt tin tức về chất lượng hay ưu điểm của sản phẩm đến khách hàng. Để thực hiện được việc này doanh nghiệp phải trả một khoảng phí nhất định.

Mục tiêu của quảng cáo là giới thiệu một sản phẩm hay dịch vụ nào đó nhằm ảnh hưởng đến các tập tính của công chúng, đặc biệt là khách hàng mục tiêu.

Có các nhóm phương tiện quảng cáo sau:

• Nhóm phương tiện in ấn như báo chí, tạp chí, ấn phẩm thương mại,… Đây là các phương tiện đã có khá lâu và được sử dụng phổ biến từ trước đến nay.
• Nhóm phương tiện điện tử, truyền thanh, truyền hình, phim, internet,… Những phương tiện này xuất hiện giữa thế kỷ 20 và nhanh chóng trở thành phương tiện quảng cáo hiệu quả.
• Nhóm phương tiện ngoài trời, ngoài đường như pa–nô, áp-phích, bảng hiệu,… Phương tiện này vẫn đang được sử dụng rất phổ biến.
• Nhóm phương tiện quảng cáo trực tiếp như thư trực tiếp, điện thoại,…
• Nhóm các phương tiện quảng cáo khác như quảng cáo tại các địa điểm bán, hội chợ, quảng cáo trên các vật phẩm.

Tuyên truyền và quan hệ công chúng (Publicity & Public Relation)

Tuyên truyền: là hình thức truyền thông không mang tính cá nhân cho một sản phẩm hay một doanh nghiệp bằng cách đưa các tin tức có ý nghĩa thương mại trên các phương tiện thông tin mà không phải trả tiền. Các hình thức tuyên truyền gồm việc viết bài giới thiệu sản phẩm hay doanh nghiệp đăng trên các báo, các tin tức trên các phương tiện truyền thông.

Quan hệ công chúng: đây là những hoạt động truyền thông để xây dựng và bảo vệ danh tiếng của công ty, sản phẩm trước giới công chúng. Một số hình thức hoạt động của quan hệ công chúng như: quan hệ với báo chí, tuyên truyền sản phẩm, truyền thông của công ty, vận động hành lang, tư vấn. Một số công cụ chủ yếu của quan hệ công chúng như xuất bản ấn phẩm, tổ chức sự kiện, tài trợ, tin tức, bài nói chuyện, hoạt động công ích, phương tiện nhận dạng.

• Khuyến mãi (Sales Promotion)

Khuyến mãi là những khích lệ ngắn hạn để khuyến khích việc mua một sản phẩm vật chất hay dịch vụ.

Hiện nay một số công cụ khuyến mãi rất đa dạng. Tùy theo đối tượng, mục tiêu khuyến mãi mà các doanh nghiệp lựa chọn các công cụ khác nhau: Khóa luận: Hoạt động Marketing Mix tại Công ty Miền Nam.

Bảng 1.1: Các phương thức dùng trong khuyến mãi

Trung gian phân phối	Người tiêu dùng cuối cùng	Nhà sử dụng công nghiệp
Giảm giá Thưởng Quà tặng Trưng bày tại địa điểm bán Huấn luyện nhân viên Trình diễn sản phẩm Hỗ trợ bán hang	Tặng mẫu Tặng phiếu giảm giá Tặng quà Tặng số lượng sản phẩm Xổ số Thi trò chơi trúng thưởng	Hội chợ Tài liệu Hội nghị bán hàng Trình diễn sản phẩm Giảm tiền

• Bán hàng trực tiếp (Personal Selling)

Bán hàng là một trong những nghề lâu đời nhất thế giới. Nội dung chủ yếu của quản trị lực lượng bán hàng là: thiết kế lực lượng bán hàng (xây dựng mục tiêu, chiến lược, cấu trúc, qui mô và các chính sách khuyến khích lực lượng bán hàng) và quản trị hoạt động của lực lượng bán hàng. Bán hàng trực tiếp là một công cụ có hiệu quả cao trong những giai đoạn huấn luyện người mua, thương lượng và hoàn tất giao dịch kinh doanh. Theo quan điểm truyền thống, công việc của nhân viên bán hàng phải bán được thật nhiều hàng, còn theo quan điểm hiện đại thì nhân viên bán hàng cần phải biết cả phân tích số liệu tiêu thụ, ước lượng tiềm năng của thị trường, thu thập thông tin, xây dựng các chiến lược và chương trình Marketing. Lực lượng bán hàng cũng phải được bố trí theo một ý đồ chiến lược sao cho có thể tiếp xúc đúng khách hàng, đúng lúc và đúng cách.

Để thu hút các đại diện bán hàng, doanh nghiệp phải xác định mức độ và thành phần của chế độ thù lao có hiệu quả (phần lương cố định, phần lương thay đổi, phúc lợi phụ thêm và công tác phí). Mức thù lao phải gắn với “giá thị trường hiện hành”, thâm niên trong nghề và trình độ năng lực của nhân viên bán hàng. Theo ý kiến của khách hàng, các đại diện bán hàng phải là người trung thực, đáng tin cậy, hiểu biết nhiều và có thái độ ân cần.

• Marketing trực tiếp (Direct Marketing)

Marketing trực tiếp là một hệ thống tương tác Marketing có sử dụng một hay nhiều phương tiện quảng cáo để tác động đến phản ứng đáp lại hay việc giao dịch tại bất kỳ địa điểm nào với khách hàng. Marketing trực tiếp sử dụng các phương tiện quảng cáo trả lời trực tiếp để bán hàng và tìm hiểu về các khách hàng và các đặc điểm chủ yếu đã được nhập vào cơ sở dữ liệu khách hàng nhằm thiết lập mối quan hệ thường xuyên.

Các hình thức phổ biến của Marketing trực tiếp là Marketing bằng Catalogue, Marketing bằng thư trực tiếp, Marketing đáp ứng trực tiếp trên truyền hình, truyền thanh, báo và tạp chí, mua hàng điện tử, mua hàng bằng máy đặt hàng tại các cửa hàng, sân bay… Mục tiêu của Marketing trực tiếp là làm cho khách hàng tiềm năng mua ngay sản phẩm, tạo ra sự biết đến và ý định mua sau này. Khách hàng mục tiêu tốt nhất là những người mới mua gần đây nhất, mua thường xuyên và mua nhiều.

Bảng 1.2:  Những công cụ truyền thông – cổ động phổ biến

Quảng cáo	Khuyến mãi	Tuyên truyền và quan hệ công chúng	Bán hàng trực tiếp	Marketing trực tiếp
Ấn phẩm Bao bì ngoài Bao bì trong Phim ảnh Sách mỏng và tờ gấp Áp phích, tờ rơi, panno Niên giám Bảng hiệu Trưng bày tại cửa hàng Tư liệu, logo	Thi, trò chơi, xổ số Thưởng, quà Trưng bày Trình diễn Mẫu chào hàng Triễn lãm thương mại Phiếu thưởng Bớt tiền Tiếp khách Phiếu mua hàng	Họp báo Nói chuyện Hội thảo Báo cáo năm Từ thiện Quan hệ cộng đồng Bảo trợ Tuyên truyền Các sự kiện Vận động hành lang Môi trường	Trình diễn bán hàng  Hội nghị bán hàng Chương trình khen thưởng Mẫu chào hàng Hội chợ và triển lãm	Catalogue, gửi thư Marketing qua điện thoại Mua bán qua máy tính Mua bán qua TV

1.3 Ngành kinh doanh BĐS Khóa luận: Hoạt động Marketing Mix tại Công ty Miền Nam.

1.3.1 Khái niệm BĐS

Theo Điều 174 Bộ luật Dân sự Nước CHXHCN Việt Nam (năm 2005), “Bất động sản là các tài sản bao gồm:

1. Ðất đai;
2. Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó;
3. Các tài sản khác gắn liền với đất đai;
4. Các tài sản khác do pháp luật quy định”.

Nói cách khác, BĐS được xem là đất đai và những gì dính liền vĩnh viễn với mảnh đất đó. Người sở hữu BĐS được phép sử dụng, mua bán, cho thuê, làm quà tặng, dùng để ký quỹ, để di chúc lại cho người được thừa hưởng, hoặc để yên BĐS của mình.

BĐS được phân chia thành nhiều loại, với đặc điểm và yêu cầu sử dụng rất khác nhau, có thể phân thành ba nhóm: BĐS có đầu tư xây dựng, BĐS không đầu tư xây dựng, BĐS đặc biệt. Việc phân chia BĐS theo ba nhóm này là rất cần thiết để bảo đảm cho việc xây dựng cơ chế chính sách phù hợp, xác định mô hình quản lý thị trường.

1.3.2 Thị trường BĐS

1.3.2.1 Khái niệm

Thị trường BĐS là quá trình giao dịch hàng hoá BĐS giữa các bên có liên quan. Là “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như trung gian, môi giới, tư vấn… liên quan đến BĐS như trung gian, môi giới, tư vấn… giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh trên thị trường BĐS.

1.3.2.2 Phân loại thị trường BĐS

• Theo đối tượng của thị trường:Thị trường nhà ở, khách sạn; thị trường nhà cho thuê; thị trường văn phòng
• Theo mục đích sử dụng:Thị trường mua và bán; thị trường cho thuê ;thị trường thế chấp, bảo hiểm

1.3.2.3 Đặc điểm thị trường BĐS ở thời điểm hiện tại

Nhiều nước, đặc biệt là các nước đang chuyển đổi, đang thúc đẩy quá trình hợp pháp hoá quyền sở hữu, sử dụng BĐS của người dân và thiết lập các thể chế cần thiết để thúc đẩy phát triển thị trường BĐS. Thị trường BĐS cùng với thị trường vốn và thị trường lao động là các thị trường trung tâm trong nền kinh tế thị trường  về mặt kinh tế, thị trường  BĐS là nơi hình thành các quyết định về việc ai tiếp cận được BĐS, việc sử dụng BĐS như thế nào và vì mục đích gì. Một thị trường BĐS hiệu quả có tác dụng đòn bẩy tới tính hiệu quả chung của toàn bộ nền kinh tế.

Trên thực tế, thị trường BĐS ở nước ta hoạt động khá sôi nổi, đặc biệt ở các khu vực thành thị, mặc dù còn manh nha nhưng đã góp phần cải thiện rõ rệt điều kiện nhà ở của người dân, tăng cường hiệu quả sử dụng, kinh doanh đất đai, nhà xưởng, biến đất đai thực sự trở thành một nguồn lực to lớn cho công cuộc phát triển kinh tế của đất nước. Tuy nhiên trong thời gian qua, thị trường BĐS của nước ta vẫn tồn tại nhiều nhược điểm như:

Thị trường BĐS cơ bản vẫn là thị trường phi chính quy. Với việc chỉ có khoảng 10% nhà, đất ở thành thị đã được cấp sổ đỏ, sổ hồng, hầu hết chủ BĐS không có điều kiện pháp lý để tham gia vào các giao dịch như bán quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, thế chấp, cho thuê,…trên thị trường BĐS chính quy.

Hệ thống thông tin trên thị trường BĐS chưa đầy đủ, thiếu minh bạch và khó tiếp cận. Thông tin là điều kiện tối quan trọng cho sự vận hành của thị trường BĐS nhưng thực tế thông tin lại là kết quả sau cùng của hàng loạt cải cách thể chế cơ bản. Trong thị trường BĐS, Nhà nước vẫn giữ vai trò độc quyền trong thu nhập và xử lý các thông tin gốc, bao gồm các thông tin về quy hoạch, vẽ bản đồ địa chính, miêu tả giá trị, tính chất và chủ sở hữu của BĐS.

Thị trường BĐS của nước ta vẫn nhỏ về quy mô và bị bóp méo về quan hệ cung cầu và giá cả, do vậy đã không phản ánh đúng giá trị thực của BĐS, gây các cơn sốt về giá cả dựa trên các thông tin mập mờ, thông tin vỉa hè về quy hoạch, thay đổi chính sách của Nhà nước. Khóa luận: Hoạt động Marketing Mix tại Công ty Miền Nam.

Thị trường BĐS nước ta có nhiều khiếm khuyết. Ngoài một số khiếm khuyết cơ bản thuộc về bản chất của thị trường, phần lớn khiếm khuyết đó có nguyên nhân từ sự quản lý, chưa hoàn thiện của Nhà nước đối với thị trường này.

1.3.2.4 Tình hình quản lý của nhà nước đối với thị trường BĐS

Thông qua việc sử dụng các công cụ quản lý Nhà nước đối với thị trường BĐS như quy hoạch, kế hoạch, hệ thống, chính sách, Pháp luật,…Nhà nước đã và đang duy trì, tăng cường vai trò quản lý về thị trường BĐS. Các quan hệ cung – cầu, hàng hoá, giá cả, các chủ thể tham gia thị trường BĐS đều đã có sự tác động của Nhà nước. Nhà nước tiến hành điều tiết, kiểm soát, định hướng cho thị trường BĐS đạt tới sự ổn định, tránh mất cân bằng trầm trọng trong quan hệ cung cầu, tham gia vào việc hình thành, điều chỉnh giá cả BĐS. Nhà nước khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia vào thị trường và bảo vệ lợi ích, quyền lợi cho họ…

Tuy nhiên trong công tác quản lý Nhà nước đối với thị trường BĐS còn đang gặp phải một số hạn chế nhất định.Trước tiên ta thấy đó là sự thiếu cơ quan chuyên trách quản lý BĐS. Hệ thống cơ qua chuyên trách quản lý BĐS có trách nhiệm: xác định rõ ràng ai là người hưởng các quyền BĐS, xác định rõ ràng các quyền được cho phép, xác định rõ ràng ranh giới của BĐS và giải quyết phần lớn các tranh chấp BĐS ngay tại thực địa.

Hoạt động quản lý thị trường BĐS hiện quá dàn trải với sự tham gia của quá nhiều cấp, nhiều nghành từ Thủ tướng chính phủ, Chủ tịch UBND các cấp tới Bộ, ban, ngành,…Trong khi đó vai trò của cơ quan chuyên trách về thị trường BĐS còn quá mờ nhạt. Các cơ quan địa chính trên danh nghĩa không có thực quyền mà chỉ có chức năng tham mưu. Hầu hết mọi công việc từ giao đất, đăng ký sử dụng đất, quy định giá đất để tính thuế và đền bù, giải quyết tranh chấp,…đều không thuộc quyền quyết định của cơ quan địa chính. Đây là một bất hợp lý, không phù hợp với thực tế Việt Nam.

Tiếp đến là việc hợp thức hoá các quyền BĐS diễn ra quá chậm chạp. Điều kiện cho sự tồn tại của một thị trường BĐS chính quy là Nhà nước phải trao ít nhất hai quyền BĐS then chốt cho những người chủ BĐS, đó là: Quyền độc quyền sử dụng và hưởng lợi lâu dài từ BĐS và Quyền chuyển nhượng một số hoặc tất cả các quyền liên quan đến BĐS thông qua các giao dịch dân sự ( như bán, cho thuê, thừa kế). Khóa luận: Hoạt động Marketing Mix tại Công ty Miền Nam.

Tóm lại thị trương BĐS phi chính quy ở nước ta đang  phát triến khá rộng với độ bất trắc khá lớn. Do vậy, để phát triển thị trường BĐS theo hướng chính quy, thì công việc đổi mới, kiện toàn công tác quản lý Nhà nước có vai trò quan trọng hàng đầu.

TÓM TẮT CHƯƠNG 1

Để có cơ sở đúng đắn cho việc đề ra những giải pháp nhằm hoàn thiện hoạt động Marketing Mix của Công ty Cổ phần Đầu tư và Dịch vụ Đất Xanh Miền Nam trong chương 1 đã hệ thống hóa những vấn đề như sau:

Thứ nhất, tìm hiểu chung về khái niệm Marketing cũng như vai trò Marketing từ đó có những định hướng đúng đắn và xác định rõ các vấn đề cần tìm hiểu.

Thứ hai, tìm hiểu khái quát về Marketing Mix, mục tiêu và vai trò cũng như các thành phần chủ yếu của trong hoạt động Marketing Mix. Từ đó có cơ sở giải pháp để phân tích thực trạng hoạt động Marketing Mix và đề ra một số giải pháp nhằm hoàn thiện hoạt động này tại công ty. Khóa luận: Hoạt động Marketing Mix tại Công ty Miền Nam.

Thứ ba, tìm hiểu khái niệm về BĐS, thị trường BĐS, những đặc điểm của thị trường cũng như những cơ chế quản lý, chính sách nhà nước đối với thị trường này. Từ đó có những cái nhìn khái quát nhất về thị trường, về sản phẩm đang tìm hiểu.

XEM THÊM NỘI DUNG TIẾP THEO TẠI ĐÂY:

===>>> Khóa luận: Thực trạng hoạt động Marketing Mix ở Cty Miền Nam