Khóa luận: Thực trạng PL bồi thường tái định cư khi NN thu hồi đất

Trong thời gian tham khảo đề tài Khóa luận: Thực trạng PL bồi thường tái định cư khi NN thu hồi đất mình nhận thức được có thể luận văn này giúp các bạn sinh viên tận dụng những kiến thức được học trong nhà trường vào thực tế, bổ sung củng cố kiến thức của bản thân, tích lũy được nhiều kinh nghiệm quý báu phục vụ cho công việc và chuyên môn sau này. Đó cũng là lý do mà mình chia sẻ Đề tài Khóa luận tốt nghiệp Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và kiến nghị nhằm nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố Hà Nội cho các bạn.

2.1. Thực trạng áp dụng pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố Hà Nội

2.1.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của Hà Nội

Vị trí, vai trò của thủ đô Hà Nội đã được Nghị quyết 15 -NQ/TW của Bộ chính trị Khóa VIII về phương hướng nhiệm vụ phát triển thủ đô Hà Nội thời kỳ 2001 – 2010 khẳng định: “Hà Nội là trái tim của cả nước, đầu não chính trị, hành chính quốc gia, trung tâm lớn về văn hóa, khoa học, giáo dục, kinh tế và giao dịch quốc tế”.  Nghị quyết 15/2008/QH12 của Quốc hội có hiệu lực từ 01/08/2008, Hà Nội mở rộng bao gồm cả tỉnh Hà Tây, Huyện Mê Linh (Vĩnh Phúc) và 4 xã thuộc Huyện Lương sơn (Hòa Bình). Hà Nội có quy mô 3.344,7km² (rộng gấp 3,5 lần trước khi chưa mở rộng), với số dân khoảng 6.232.000 người (gấp 2 lần khi chưa mở rộng) thành phố có 29 đơn vị hành chính cấp huyện, 409 xã, 147 phường và 21 thị trấn (so với 19 đơn vị hành chính cấp huyện bao gồm 9 quận, 5 huyện, 128 phường, 99 xã, 5 thị trấn khi chưa mở rộng). Hà Nội mở rộng hiện nay, đã tạo cho thủ đô có nhiều tiềm năng thuận lợi vươn lên tầm cao và vị thế mới. Tuy nhiên, trước mắt Hà Nội cũng có nhiều thách thức phải vượt qua. Đó là thu nhập GDP bình quân đầu người phải tính lại (từ 2.300 USD, tính toán lại còn khoảng 1500 USD). [14, tr2]

2.1.2. Tình hình thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

Thời gian vừa qua, công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cho người có đất bị thu hồi trên địa bàn TP Hà Nội về cơ bản đã đáp ứng được yêu cầu SDĐ phục vụ phát triển kinh tế – xã hội ( KT – XH). Số lượng các dự án phải thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư ngày càng tăng cả về số lượng cũng như quy mô dự án, năm sau nhiều hơn năm trước, liên quan đến nhiều hộ dân. Nếu như trong 5 năm (1996-2000), TP Hà Nội thực hiện thu hồi đất cho 227 dự án với số tiền bồi thường là 698 tỷ đồng thì trong 6 năm (2001-2006), số dự án đã hoàn thành công tác GPMB và bàn giao cho chủ đầu tư là 1.048 dự án, với diện tích là 5.699 ha đất, liên quan đến 153.725 hộ dân, tổng số tiền bồi thường, hỗ trợ  là 9.726 tỷ đồng, bố trí tái định cư  cho 10.580 hộ bị thu hồi đất phải di chuyển chỗ ở. Bình quân mỗi năm TP Hà Nội phải thu hồi, GPMB khoảng 1.000 ha đất;

Tuy nhiên, do trước khi có Luật đất đai năm 2003, việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất (SDĐ) chưa được quan tâm thực hiện; việc giao đất, cho thuê đất không đúng thẩm quyền, SDĐ sai mục đích được giao, được thuê còn nhiều đã gây khó khăn cho công tác bồi thường, GPMB. Nhiều dự án còn bị kéo dài, không được giải quyết dứt điểm; bên cạnh đó, chính sách quản lý đất đai nói chung và bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất nói riêng có nhiều thay đổi, thiếu đồng bộ và không ổn định cũng đã góp phần gây nên tình trạng khiếu nại căng thẳng của người bị thu hồi đất;

CÓ THỂ BẠN QUAN TÂM ĐẾN DỊCH VỤ

===>>> Hỗ Trợ Viết Thuê Khóa Luận Tốt Nghiệp Ngành Luật

2.2. Các nguyên tắc chung về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật đất đai năm 2003

2.2.1. Về phạm vi và đối tượng được bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất

2.2.1.1. Về phạm vi bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất

Theo quy định của Luật đất đai 2003 và các Nghị định hướng dẫn thực hiện, việc bồi thường, hỗ trợ chỉ được thực hiện trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi Ých quốc gia, lợi Ých công cộng và phát triển KT quy định tại Khoản 1, Điều 38. Khóa luận: Thực trạng PL bồi thường tái định cư khi NN thu hồi đất.

So với Luật đất đai 1993, Luật đất đai 2003 bổ sung quy định về trường hợp người bị thu hồi đất được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích phát triển KT. Cụ thể hóa quy định này của Luật đất đai năm 2003, Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 “Về thi hành Luật đất đai” (Sau đây gọi tắt là Nghị định số 181/2004/NĐ-CP), Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 “Về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất” (Sau đây gọi tắt là Nghị định 197/2004/NĐ-CP) đã quy định các trường hợp Nhà nước thu hồi đất vào mục đích phát triển KT bao gồm:

• (i) SDĐ để đầu tư xây dựng khu công nghiệp, khu KT, khu công nghệ cao;
• (ii) SDĐ để thực hiện các dự án đầu tư có nguồn vốn hỗ trợ phát triển chính thức (ODA);
• (iii) SDĐ để thực hiện các dự án có 100% vốn đầu tư nước ngoài đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt hoặc cho phép đầu tư mà dự án đó không thể đầu tư trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế;
• (iv) SDĐ để  thực hiện các dự án đầu tư SX-KD, dịch vụ, du lịch thuộc nhóm A theo quy định của pháp luật đầu tư đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt hoặc cho phép đầu tư mà dự ỏn đú khụng thể đầu tư trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu KT;  [9, tr1]

Tiếp đó, Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 về sửa đổi, bổ sung một số điều về cấp GCNQSDĐ, về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất … đã bổ sung thêm một số trường hợp về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất vào mục đích phát triển KT bao gồm:

• (i) SDĐ để đầu tư xây dựng khu công nghiệp, khu KT, khu công nghệ cao và khu kinh doanh tập chung khác có cùng chế độ SDĐ;
• (ii) SDĐ để đầu tư xây dựng các dự án quan trọng quốc gia do Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư và dự án quan trọng do Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư;
• (iii) SDĐ để thực hiện các dự án khu dân cư (bao gồm dự án hạ tầng khu dân cư và dự án nhà ở), trung tâm thương mại, khách sạn cao cấp trong các trường hợp sau đây:

Các dự án trong khu đô thị hiện có được thể hiện trong quy hoạch SDĐ hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và được Chủ tịch UBND cấp tỉnh phê duyệt chủ trương đầu tư với từng dự án;

Các dự án trong khu vực mở rộng khu đô thị hiện có hoặc khu đô thị mới được thể hiện trong quy hoạch SDĐ hoặc quy hoạch chung xây dựng đô thị hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

Các dự án trong khu dân cư nông thôn hiện có, khu dân cư nông thôn mở rộng hoặc khu dân cư nông thôn xây dùng mới được thể hiện trong quy hoạch SDĐ hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

Bên cạnh đó, Nghị định số 181/2004/NĐ-CP còn quy định: Nhà nước không thực hiện việc thu hồi đất vào mục đích phát triển KT đối với các dự án không thuộc quy định trên đây hoặc trong trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng, thuê quyền SDĐ, nhận góp vốn bằng quyền SDĐ của người đang SDĐ. Như vậy, bên cạnh việc quy định trừ các trường hợp bồi thường khi Nhà nước  thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi Ých quốc gia, lợi Ých công cộng và phát triển KT, Luật đất đai năm 2003 và các nghị định hướng dẫn thi hành cũng cho phép mở rộng hình thức nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền SDĐ, nhận góp vốn bằng quyÒn SDĐ hoặc trực tiếp thuê đất của người SDĐ. Hơn nữa, LĐĐ 2003 còng bổ sung quy định việc NN giao cho Tổ chức phát triển quỹ đất (do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thành lập) thực hiện việc thu hồi đất, BT GPMB và trực tiếp quản lý quỹ đất đã thu hồi đối với trường hợp sau khi QH, KHSDĐ được công bố mà chưa có dự án đầu tư; Khóa luận: Thực trạng PL bồi thường tái định cư khi NN thu hồi đất.

2.1.1.2. Về đối tượng được bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất

Về đối tượng được BT, HT khi NN thu hồi đất theo quy định của LĐĐ 2003 và NĐ số 197/2004/NĐ-CP, bao gồm: Tổ chức, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, hộ gia đình, cá nhân trong nước; người Việt Nam định cư ở nước ngoài; tổ chức, cá nhân nước ngoài đang SDĐ bị NN thu hồi đất.

Như vậy, so với LĐĐ 1993, đối tượng được BT, HT khi NN thu hồi đất theo LĐĐ 2003 đã được mở rộng hơn, không chỉ có tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước mà còn bao gồm cả cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài đang sử dụng đất bị NN thu hồi đất cũng được BT, HT. Việc mở rộng đối tượng được BT, HT khi NN thu hồi đất là rất cần thiết nhằm phù hợp với thực tế SDĐ ở nước ta hiện nay; bảo vệ quyền và lợi Ých hợp pháp của người SDĐ là cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài. Hơn nữa, việc mở rộng đối tượng được BT, HT khi NN thu hồi đất còn phù hợp với mục tiêu bảo đảm tính tương thích về pháp luật trong quá trình hội nhập kinh tế thế giới; đồng thời “xoá dần sự khác biệt về quyền SDĐ giữa người Việt Nam trong nước và người Việt Nam định cư ở nước ngoài, động viên người Việt nam định cư ở nước ngoài hướng về tổ quốc” [18, tr.12].

2.2.2. Nguyên tắc chung về chi trả bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

Nghiên cứu pháp luật hiện hành về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất cho thấy việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư được thực hiện dựa trên các nguyên tắc cơ bản sau đây:

Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền SDĐ thì tiền bồi thường, hỗ trợ và tái định cư và kinh phí tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư  được tính vào vốn đầu tư của dự án;

Tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất có thu tiền SDĐ, tiền thuê đất có trách nhiệm chi trả trước tiền bồi thường, hỗ trợ và tái định cư và kinh phí tổ chức thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư  theo các quy định tại Nghị định số 197/2004/NĐ-CP và được trừ vào tiền SDĐ, tiền thuê đất phải nép;

Tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt nam định cư ở nước ngoài đầu tư vào Việt Nam được Nhà nước giao đất, cho thuê đất có thu tiền SDĐ, tiền thuê đất thì không phải trả tiền bồi thường, hỗ trợ và tái định cư; trường hợp đã chi trả thì được trừ số tiền đã trả vào tiền SDĐ hoặc tiền thuê đất phải nép;

Mức được trừ không vượt quá số tiền SDĐ, tiền thuê đất phải nép (Khoản 4, Điều 5, NĐ 198/2004/NĐ-CP).

Đối với vấn đề tái định cư, Nghị định số 197/2004/NĐ-CP quy định: “Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định tại NĐ này mà phải di chuyển chỗ ở thì được bố trí TĐC bằng một trong các hình thức sau: (i). Bồi thường bằng nhà ở; (ii) Bồi thường bằng giao đất ở mới; (iii) Bồi thường bằng tiền để tự lo chỗ ở mới.” (Điều 4);

Ngoài ra, pháp luật hiện hành còn quy định tuỳ từng trường hợp cụ thể, người bị thu hồi đất, bị thiệt hại về tài sản gắn liền với đất bị thu hồi sẽ được BT hoặc HT đối với toàn bộ diện tích đất bị thu hồi, BT hoặc HT về tài sản hiện có gắn liền với đất và các chi phí đầu tư vào đất bị NN thu hồi, HT di chuyển, HT ổn định đời sống, HT đào tạo chuyển đổi nghề, HT để ổn định SX và đời sống tại khu TĐC.

2.3. Pháp luật về bồi thư­ờng, hỗ trợ về đất Khóa luận: Thực trạng PL bồi thường tái định cư khi NN thu hồi đất.

2.3.1. Nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ về đất

Khi NN thu hồi đất, vấn đề bồi thường, hỗ trợ về đất luôn luôn là vấn đề phức tạp, xẩy ra nhiều tranh chấp, khiếu nại nhất vì phần giá trị được BT, HT về đất chiếm một tỷ trọng tương đối lớn trong tổng giá trị mà người bị thu hồi đất được hưởng. Theo pháp luật hiện hành, việc BT, HT cho người có đất bị thu hồi được thực hiện trên cơ sở các nguyên tắc sau:

Thứ nhất, thực hiện BT hoặc HT đối với toàn bộ diện tích đất bị NN thu hồi. Khi NN thu hồi đất thì toàn bộ diện tích đất bị thu hồi của người bị thu hồi đất có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật được BT. Trong trường hợp toàn bộ hoặc một phần diện tích đất bị thu hồi không đủ điều kiện được BT thì UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi chung là UBND cấp tỉnh) xem xét để HT;

Pháp luật quy định việc xem xét HT cho người bị thu hồi đất trong trường hợp không đủ điều kiện để được BT là xuất phát từ tính ưu việt của chế độ XHCN và từ thực tế SDĐ ở nước ta. Mặc dù không đủ điều kiện để được BT về đất, nhưng khi NN thu hồi đất để sử dụng mang lại lợi Ých chung, NN vẫn thực hiện HT để bù đắp một phần những thiệt hại, rủi ro mà người bị thu hồi đất phải gánh chịu và giúp họ nhanh chóng ổn định được cuộc sống sau khi bị thu hồi đất;

Thứ hai, người bị thu hồi đất đang SDĐ vào mục đích nào thì được BT bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng; nếu không có đất để BT thì được BT bằng giá trị quyền SDĐ tại thời điểm có quyết định thu hồi; trường hợp BT bằng việc giao đất mới hoặc bằng nhà, nếu có chênh lệch về giá trị thì phần chênh lệch đó được thực hiện thanh toán bằng tiền (Khoản 2, Điều 6, NĐ 197/2004/NĐ-CP);

Trên thực tế, việc thực hiện nguyên tắc này gặp rất nhiều khó khăn, đặc biệt là đối với các TP lớn nh­ Hà Nội, nơi có mật độ độ dân số cao, tốc độ đô thị hoá nhanh và quỹ đất tự nhiên rất hạn hẹp. Điều 4, Bản quy định về “bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thực hiện NĐ số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ khi NN thu hồi đất trên địa bàn TP Hà Nội” ban hành kèm theo Quyết định số 26/2005/QĐ-UB ngày 18/02/1005 (hiện tại quyết định này đã hết hiệu lực) của UBND TP Hà Nội (sau đây gọi tắt là QĐ 26/2005/QĐ-UB) quy định: “…Do NN không còn quỹ đất nông nghiệp chưa giao sử dụng, nên người bị thu hồi đất nông nghiệp trên địa bàn TP chỉ được BT, HT bằng tiền theo giá đất do UBND TP quy định, không được BT bằng đất nông nghiệp”;

Về nguyên tắc BT khi NN thu hồi đất ở trên địa bàn TP Hà Nội, QĐ 108/2009/QĐ-UB quy định:

1. Khi Nhà nước thu hồi đất của người đang sử dụng có một trong các điều kiện quy định thì được bồi thường; trường hợp không đủ điều kiện được bồi thường thì được xem xét hỗ trợ.
2. Nhà nước thu hồi đất của người đang sử dụng vào mục đích nào thì được bồi thường bằng tiền theo giá trị quyền sử dụng đất tính theo giá đất tại thời điểm quyết định thu hồi đất.
3. Trường hợp người sử dụng đất được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất mà chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với Nhà nước theo quy định của pháp luật thì phải trừ đi khoản tiền phải thực hiện nghĩa vụ tài chính vào số tiền được bồi thường, hỗ trợ để hoàn trả ngân sách nhà nước.
4. Người được Nhà nước giao sử dụng đất nông nghiệp theo quy định của pháp luật nhưng tự ý sử dụng làm đất phi nông nghiệp thì chỉ được bồi thường theo giá đất nông nghiệp; Người được Nhà nước giao sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở nhưng tự ý sử dụng làm đất ở thì chỉ được bồi thường theo giá đất phi nông nghiệp không phải là đất ở (trừ trường hợp pháp luật có quy định khác). [14, tr1] Khóa luận: Thực trạng PL bồi thường tái định cư khi NN thu hồi đất.

Nh­ vậy, với điều kiện thực tế của Hà Nội, khi NN thu hồi đất, người bị thu hồi đất nông nghiệp, đất ở (đặc biệt là ở nội thành, nội thị) đều chủ yếu được BT bằng tiền. Điều này cũng đặt ra cho TP Hà Nội phải giải quyết các vấn đề về nhà ở, đất ở TĐC khi thu hồi đất ở và vấn đề chuyển đổi nghề nghiệp, tạo công ăn việc làm cho nông dân khi thu hồi đất nông nghiệp;

Thứ ba, trường hợp người SDĐ được bồi thường khi NN thu hồi đất mà chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với NN theo quy định của pháp luật thì phải trừ đi khoản tiền phải thực hiện nghĩa vụ tài chính vào số tiền được BT, HT để hoàn trả ngân sách NN;

Nguyên tắc này nhằm đảm bảo sự công bằng về quyền và nghĩa vụ của người SDĐ đối với NN. NN luôn tôn trọng và đảm bảo quyền lợi hợp pháp của người SDĐ; song đồng thời người SDĐ cũng phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ của mình đối với NN.

2.3.2. Điều kiện để được bồi thường, hỗ trợ về đất

2.3.2.1. Điều kiện để được BT, HT về đất theo quy định tại các Nghị định số:  22/1998/NĐ-CP và 197/2004/NĐ-CP.

Khi NN thu hồi đất, điều kiện để được BT về đất là một nội dung quan trọng để NN thực hiện việc BT hoặc HT cho người bị thu hồi đất. Thực tế cho thấy, rất nhiều khiếu kiện của người bị thu hồi đất phát sinh xung quanh vấn đề  điều kiện để được BT về đất. Đất đai ở Việt Nam nói chung và TP Hà Nội nói riêng đã trải qua một thời gian khá dài bị buông lỏng quản lý; tình hình SDĐ cũng như hồ sơ quản lý về đất đai không đầy đủ và lộn xộn; trong khi đó pháp luật về quản lý đất đai lại thường xuyên thay đổi, thiếu nhất quán là nguyên nhân chủ yÕu gây khó khăn cho việc xác định đối tượng đủ điều kiện được BT về đất. Mặc dù vậy, pháp luật đất đai vẫn xác định cụ thể các điều kiện để người bị thu hồi đất được bồi thường về đất. Điều 6, NĐ số 22/1998/NĐ-CP ngày 24/4/1998 đã quy định 5 loại giấy tờ được coi là hợp pháp và 7 trường hợp khác không có giấy tờ hợp pháp nhưng vẫn được xét là đủ điều kiện được đền bù. Các trường hợp không có một trong các điều kiện quy định tại Điều 6 của NĐ này thì khi NN thu hồi đất không được đền bù, mà chỉ được UBND cấp tỉnh xem xét hỗ trợ (Điều 7, NĐ 22/1998/NĐ-CP). Tiếp đó, Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ra đời ngày 3/12/2004 thay thế Nghị định số 22/1998/NĐ-CP ngày 24/4/1998 đã quy định 6 loại giấy tờ được coi là hợp pháp và 2 trường hợp khác không có giấy tờ hợp pháp nhưng vẫn được coi là đủ điều kiện được BT. Thời điểm SDĐ để xem xét BT về đất theo NĐ số 197/2004/NĐ-CP chỉ còn được chia thành các mốc thời gian là: trước 15/10/1993; từ 15/10/1993 đến thời điểm có quyết định thu hồi đất hoặc đến 01/7/2004 và sau 01/7/2004;

So với các quy định về điều kiện được BT về đất tại NĐ số 22/1998/NĐ-CP, các quy định về điều kiện để được BT về đất theo NĐ số 197/2004/NĐ-CP đã có những sửa đổi, bổ sung về đối tượng được BT. Ngoài việc bổ sung các quy định về điều kiện để được BT khi NN thu hồi đất của cộng đồng dân cư để đảm bảo tương thích với sự ghi nhận cộng đồng dân cư là một chủ thể SDĐ của Luật đất đai năm 2003; điều kiện để được BT khi NN thu hồi đất đối với tổ chức. NĐ số 197/2004/NĐ-CP đã mở rộng điều kiện bồi thường đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang SDĐ không có các loại giấy tờ do pháp luật quy định, nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 15/10/1993 (Khoản 6, Điều 8) và trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang SDĐ không có các loại giấy tờ quy định, nhưng đất đã được sử dụng từ ngày 15/10/1993 đến thời điểm có quyết định thu hồi đất (Khoản 8, Điều 8); Khóa luận: Thực trạng PL bồi thường tái định cư khi NN thu hồi đất.

Việc NĐ số 197/2004/NĐ-CP mở rộng đối tượng được BT về đất đã thể hiện NN ngày càng quan tâm đến lợi Ých của người có đất bị thu hồi và để phù hợp với thực tế SDĐ của nước ta. Tuy nhiên, việc áp dụng các quy định này trong thực tế vẫn nẩy sinh một số vấn đề phức tạp, bất cập cần phải được quan tâm xem xét điều chỉnh cho phù hợp hơn.

2.3.2.2. Thực trạng áp dụng các quy định về điều kiện được BT, HT về đất theo NĐ số 197/2004/NĐ-CP trên địa bàn TP Hà Nội.

Thực tiễn áp dụng các quy định về điều kiện BT về đất, phát sinh các vấn đề phức tạp, hay xẩy ra tranh chấp, khiếu nại là đối với các trường hợp không có các loại giấy tờ hợp pháp theo quy định. Căn cứ để xem xét BT, HT trong các trường hợp này là thời điểm sử dụng đất và sự xác đất đã được sử dụng ổn định, không có tranh chấp của UBND cấp xã. Sự sửa đổi, bổ sung đỏng chỳ ý nhất về điều kiện để được BT, HT về đất tại NĐ số 197/2004/NĐ-CP so với NĐ số 22/1998/NĐ-CP là:

Thứ nhất, đối với các trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang SDĐ không có các loại giấy tờ quy định, nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 15/10/1993, nay được UBND cấp xã xác nhận là đất đó không có tranh chấp (Khoản 6, Điều 8);

Cụ thể hóa quy định của pháp luật đất đai về vấn đề này trên địa bàn thành phố Hà Nội, UBND TP Hà Nội đã ban hành quy định về việc áp dụng mức đền bù về đất khi NN thu hồi của các chủ SDĐ không có các giấy tờ theo quy định, tuỳ theo từng thời điểm SDĐ như sau (QĐ số 20/1998/QĐ-UB ngày 30/6/1998 của UBND TP Hà Nội – văn bản này hiện đã hết hiệu lực) :

Đối với chủ SDĐ ở ổn định trước ngày 18/12/1980, không có giấy tờ hợp lệ, không có tranh chấp (được UBND và UB Mặt trận Tổ quốc phường, xã, thị trấn xác nhận), khi NN thu hồi đất sẽ được đền bù 100% giá đất;

Đối với chủ SDĐ ở ổn định từ ngày 18/12/1980 đến ngày 08/01/1988 (Ngày LĐĐ năm 1987 có hiệu lực), được xác nhận không có tranh chấp, khi NN thu hồi đất sẽ được dền bù 80% giá đất (vì phải nép 20% tiền SDĐ);

Đối với chủ SDĐ ở ổn định từ ngày 08/01/1988 đến ngày 15/10/1993 (Ngày LĐĐ năm 1993 có hiệu lực), được xác nhận không có tranh chấp và không phải đất lấn chiếm thì được hỗ trợ 50% giá đất (vì theo NĐ số 22/1998/NĐ-CP các chủ SDĐ này không được đền bù, chỉ được hỗ trợ);

Đối với chủ SDĐ ở sau ngày 15/10/1993 đến ngày có quyết định thu hồi đất thì sẽ không được đền bù và chỉ được hỗ trợ 30% giá đất; Khóa luận: Thực trạng PL bồi thường tái định cư khi NN thu hồi đất.

Trong khoảng thời gian từ năm 1996 đến trước khi LĐĐ năm 2003 được ban hành, trên địa bàn TP Hà Nội đã thực hiện thu hồi đất của rất nhiều dự án; các tổ chức, cá nhân có đất bị thu hồi đều được áp dụng chính sách bồi thường về đất theo quy định tại NĐ số 22/1998/NĐ-CP và QĐ số 20/1998/QĐ-UB nói trên. Có thể nêu ví dụ tại một số các dự án lớn như:

Dự án đường Vành đai 3 (giai đoạn 1): Được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt ngày 16/5/2001 tại Quyết định số 597/QĐ-TTg; UBND TP Hà Nội đã ban hành Quyết định số 4664/QĐ-UB ngày 17/8/2001 thu hồi 837.314m2 đất tại các quận, huyện: Cầu Giấy, Thanh Xuân, Từ Liêm và Thanh Trì giao cho BQL dự án Thăng Long để thực hiện xây dựng đường Vành đai 3;

Đường vành đai 3 có chiều dài toàn tuyến là 10,2km; đoạn đi qua quận Thanh Xuân dài 2,3km, thuộc địa bàn của 6 phường với 1.630 hé bị thu hồi đất ở, 350 hé bị thu hồi đất nông nghiệp; trong đó 1.300 hộ bị thu hồi toàn bộ đất ở, 330 hộ đất ở bị cắt xén. Đến tháng 6/2004, đã thực hiện thu hồi đất ở của 300 hộ và đất nông nghiệp của 350 hộ. Còn hơn 1.300 hé có đất ở phải tiếp tục thu hồi để thực hiện dự án (Báo cáo tiến độ công tác GPMB dự án đường Vành đai 3 sè 235/QLDA3 ngày 07/6/2004 của BQL dự án Thăng Long).  Như vậy, 300 hộ có đất ở đã bị thu hồi được áp dụng các chính sách BT, HT theo NĐ số 22/1998/NĐ-CP. Đối với các hộ SDĐ có nguồn gốc là ki ôt thuê của HTX nông nghiệp, tự chuyển đổi đất nông nghiệp, đất ao hồ sang làm nhà ở, thời điểm SDĐ là từ năm 1991-1992; UBND TP Hà Nội đã có QĐ 3645/UB-NNĐC ngày 13/11/2003 phê duyệt mức hỗ trợ cho các hộ bằng 30% giá đất ở trong hạn mức 60m2; phần diện tích còn lại vượt hạn múc 60m2 được BT theo giá đất nông nghiệp;

Sau khi LĐĐ 2003 và NĐ số 197/2004/NĐ-CP được ban hành, Thành phố tiếp tục thực hiện thu hồi đất của các hộ còn lại phải áp dụng chính sách BT, HT theo quy định hiện hành. Do các hộ còn lại là cùng dự án, cùng địa bàn quận Thanh Xuân, cùng nguồn gốc đất; căn cứ các quy định của NĐ số 197/2004/NĐ-CP và các NĐ hướng dẫn thi hành LĐĐ 2003; đồng thời để cân bằng về chính sách giữa các hộ phải di chuyển trước và sau, UBND TP Hà Nội đã có QĐ số 1977/UB-NNĐC ngày 15/5/2006 phê duyệt chính sách BT, HT với mức hỗ trợ là 50% giá đất ở trong hạn mức 60m2; phần diện tích còn lại vượt hạn mức 60m2 được bồi thường theo giá đất nông nghiệp. Có khoảng 270 hộ nằm trong phạm vi áp dụng chính sách này;

Sau khi TP Hà Nội ban hành QĐ số 1977/UB-NNĐC thì đã có tới gần 100 hé trong sè 300 hộ đã di chuyển có đơn khiếu nại đề nghị tăng mức BT, HT đối với các hộ này vì họ là những người chấp hành tốt và gương mẫu đi trước thì lại được BT thấp hơn các hộ di chuyển sau. Đồng thời, với 270 hộ nằm trong phạm vi áp dụng chính sách mới, mặc dù mức BT, HT cao hơn các hộ đã di chuyển nhưng cũng có đơn khiếu nại cho rằng: Theo quy định của NĐ số 197/2004/NĐ- CP, các hộ này SDĐ trước 15/10/1993, không có tranh chấp, vì vậy họ đủ điều kiện để được “bồi thường” về đất chứ không phải chỉ được “hỗ trợ”; với việc đủ điều kiện được BT thì các hộ phải được áp dụng hạn mức diện tích đất được BT theo quy định của pháp luật; việc TP vẫn áp dụng hạn mức 60m2 là không đúng vì hạn mức cấp GCNQSDĐ của Hà Nội là 120m2. TP Hà Nội đang gặp khó khăn trong việc giải quyết khiếu nại của các hộ đi sau này vì không thể giải quyết tăng mức BT cho các hộ (khiếu nại của các hộ này là đúng với quy định tại NĐ số 197/2004/NĐ-CP và việc tăng hạn mức đÊt được BT thực tế là tăng tiền BT). Nh­ vậy sẽ tạo ra sự bất bình đẳng quá lớn giữa các hộ phải di chuyển trước và sau khi có LĐĐ 2003. Điều này là phù hợp với quy định tại Khoản 2, Điều 50, NĐ số 197/2004/NĐ-CP:  “…Đối với những dự án, hạng mục đã thực hiện xong việc BT, HT&TĐC, những dự án, hạng mục đã phê duyệt phương án BT, HT&TĐC hoặc đang thực hiện chi trả BT, HT&TĐC theo phương án đã được duyệt trước khi NĐ này có hiệu lực thi hành thì thực hiện theo phương án đã được phê duyệt, không áp dụng hoặc điều chỉnh theo quy định của NĐ này”, vì vậy cũng không thể “hồi tố” để nâng mức BT cho các hộ đã di chuyển trước. Và quy định tại Điểm a, Khoản 4, Điều 58 NĐ số 84/2007/NĐ-CP được ban hành đã sửa đổi, bổ sung một số điều của NĐ số 197/2004/NĐ-CP: “Trường hợp đã thực hiện xong việc BT,HT&TĐC trước ngày NĐ số 197/2004/NĐ-CP có hiệu lực thi hành thì không áp dụng hoặc không điều chỉnh theo NĐ số 197/2004/NĐ-CP và NĐ số 17/2006/NĐ-CP”; Khóa luận: Thực trạng PL bồi thường tái định cư khi NN thu hồi đất.

Thứ hai, đối với các trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang SDĐ không có các loại giấy tờ quy định, nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ ngày 15/10/1993 đến thời điểm có quyết định thu hồi đất, mà tại thời điểm sử dụng không vi phạm quy hoạch; không vi phạm hành lang bảo vệ công trình, được cấp có thẩm quyền phê duyệt đã công bố công khai, cắm mốc; không phải là đất lấn chiếm trái phép và được UBND cấp xã nơi có đất bị thu hồi xác nhận đất đó không có tranh chấp (Khoản 8, Điều 8);

Theo quy định của LĐĐ 1993 và các NĐ hướng dẫn thi hành, các hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất từ sau ngày 15/10/1993 đến thời điểm có quyết định thu hồi đất mà không có các giấy tờ quy định thì không được BT, chỉ được UBND cấp tỉnh xem xét quyết định HT đối với từng trường hợp cụ thể (Điều 7, NĐ 22/1998/NĐ-CP). Khoản 8, Điều 8, NĐ số 197/2004/NĐ-CP quy định các chủ SDĐ sau thời điểm 15/10/1993 chỉ cần có thêm điều kiện: “Tại thời điểm sử dụng không vi phạm quy hoạch; không vi phạm hành lang bảo vệ công trình, được cấp có thẩm quyền phê duyệt đã công bố công khai, cắm mốc; không phải là đất lấn chiếm trái phép và được UBND cấp xã nơi có đất bị thu hồi xác nhận đất đó không có tranh chấp” thì cũng được coi là có đủ điều kiện để được BT về đất;

Trên địa bàn TP Hà Nội, các trường hợp SDĐ sau thời điểm 15/10/1993 rất nhiều, nhưng khi NN thu hồi đất thì việc xác định người SDĐ “tại thời điểm sử dụng không vi phạm quy hoạch; không phải là đất lấn chiếm trái phép” lại là một việc không dễ dàng. Theo quy định của pháp luật đất đai, việc xác định thời điểm SDĐ và vi phạm quy hoạch do UBND cấp xã xác nhận; và để xác định người SDĐ có vi phạm quy hoạch, vi phạm hành lang bảo vệ công trình hay không thì phải có quy hoạch, thông báo phạm vi hành lang bảo về công trình của cơ quan NN có thẩm quyền làm căn cứ cho việc thực hiện. Với thực tế, vào thời điểm sau 15/10/1993 đến trước khi có LĐĐ 2003, công tác lập quy hoạch để quản lý đất đai chưa thực sự được quan tâm, vì vậy ở nhiều nơi người dân không biết là đã có quy hoạch hay chưa? Nếu có quy hoạch thì đã được công bố chưa? Và nh­ thế nào thì được coi là quy hoạch “đã công bố công khai, cắm mốc”? Trong rất nhiều trường hợp không thể xác định được người SDĐ có vi phạm quy hoạch hay không, vì đến thời điểm này, chưa có văn bản nào quy định về hình thức “công bố quy hoạch” để làm căn cứ xác định tính chất phù hợp pháp luật của người SDĐ. Do vậy thực tế áp dụng đã có nhiều quan điểm khác nhau, có quan điểm cho rằng, khi cơ quan quy hoạch thực hiện bàn giao hồ sơ quy hoạch cho chính quyền quận, huyện, phường, xã thì được coi là đã có quy hoạch và đã được công bố; có quan điểm lại cho rằng, khi cã quy hoạch thì phải có bản vẽ quy hoạch tổng mặt bằng được treo nơi cộng cộng cho mọi người biết mới được coi là đã công bố; quan điểm khác lại cho rằng, quy hoạch phải được công bố công khai bằng hình thức nào đó, đồng thời phải được cắm mốc trên thực địa theo đúng quy định tại NĐ số 197/2004/NĐ-CP thì mới được coi là đầy đủ căn cứ để xác định công bố công khai về quy hoạch. Tại dự án đường Vành đai 3 đoạn đi qua địa bàn phường Nhân Chính, quận Thanh Xuân, Hà Nội cũng đã gặp vướng mắc trong việc xác định tại thời điểm SDĐ, người SDĐ có vi phạm quy hoạch hay không. Trên địa bàn phường Nhân Chính, quận Thanh Xuân có 194 hộ thuộc Tổ 2, côm Nam Thăng Long thuộc diện bị thu hồi đất của dự án đường Vành đai 3. Nguồn gốc đất của các hộ này là do HTX nông nghiệp Nhân Chính cho sử dụng tạm đất lưu không làm dịch vụ, xưởng SX trong khoảng thời gian các năm 1993-1994. Sau đó các hộ đã tự chuyển đổi mục đích sử dụng thành đất ở và có nép thuế từ đó cho đến thời điểm có quyết định thu hồi đất là tháng 8/2001. Khi áp dụng chính sách BT, HT đối với các hộ này, UBND quận Thanh Xuân và TP Hà Nội cho rằng thời điểm SDĐ của các hộ là sau 15/10/1993 và đã vi phạm quy hoạch đường Vành đai 3 đã có từ năm 1981 và 1992. Trong khi đó, các hộ này lại cho rằng họ SDĐ không hề “vi phạm quy hoạch”, vì quy hoạch đường Vành đai 3 mới được phê duyệt năm 2001 và quy hoạch chung Thủ đô Hà Nội, trong đó có thể hiện tuyến đường Vành đai 3, thì cũng mới được Chính phủ phê duyệt năm 1998, sau thời điểm SDĐ của các hộ. Khiếu nại của các hộ này rất căng thẳng, một vài lần các hộ đã tập trung đến trụ sở UBND TP để khiếu nại tập thể; rất nhiều cơ quan thông tấn, báo trí đã vào cuộc đưa tin trong năm 2006. Quốc hội, Chính phủ cũng đã phải có nhiều ý kiến chỉ đạo xem xét, giải quyết. Xuất phát của việc khiếu nại căng thẳng, phức tạp này là việc xác định thời điểm “quy hoạch và công bố quy hoạch” của tuyến đường Vành đai 3. Về sù việc này, công văn số 161/QHKT-P1 ngày 28/3/2005 của Sở Quy hoạch – Kiến trúc Hà Nội trả lời đề nghị của quận Thanh Xuân về việc “cung cấp thông tin về thời điểm quy hoạch và công bố quy hoạch có liên quan tới dự án đường Vành đai 3 Hà Nội” đã ghi: “Tuyến đường Vành đai 3 đoạn qua địa bàn quận Thanh Xuân được xác định trong quy hoạch chung Thủ đô Hà Nội đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt tại Quyết định số 100/TTg ngày 24/4/1981 trên cơ sở kế thừa hành lang dành để xây dựng đường mà TP đã quản lý từ những năm trước và tiếp tục được khẳng định trong điều chỉnh quy hoạch tổng mặt bằng Thủ đô Hà Nội được Chủ tịch Hội đồng Bộ trưởng phê duyệt tại Quyết định số 132-CT ngày 18/4/1992 và điều chỉnh quy hoạch chung Thủ đô Hà Nội đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt tại Quyết định số 108/1998/QĐ-TTg ngày 20/6/1998”… “Về công bố, Điều chỉnh quy hoạch Tổng mặt bằng Thủ đô Hà Nội được Chủ tịch Hội đồng Bộ trưởng (nay là Thủ tướng Chính phủ) phê duyệt tại Quyết định số 132-CT ngày 18/4/1992 đã được in trong cuốn sách Một số văn bản quản lý Nhà nước về Quy hoạch xây dựng đô thị do Nhà xuất bản Xây dựng phát hành năm 1993. Điều chỉnh Quy hoạch tổng mặt bằng này cùng với nhiều quy hoạch chi tiết và dự án phát triển đô thị của Hà Nội đã được công bố công khai tại cuộc triển lãm về Quy hoạch và xây dựng đô thị năm 1994 tại Cung văn hoá hữu nghị Việt Xô”… “Sau khi Điều chỉnh quy hoạch chung Thủ đô Hà Nội đến năm 2020 được duyệt tại Quyết định số 108/1998/QĐ-TTg, Thành phố đã cho triển khai nghiên cứu quy hoạch chi tiết các quận, huyện trong đó quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/2000 quận Thanh Xuân (phần quy hoạch SDĐ và quy hoạch giao thông) đã được UBND Thành phố phê duyệt tại Quyết định số 112/1999/QĐ-UB ngày 28/12/1999. Ngày 25/01/2000, tại trụ sở UBND quận Thanh Xuân với sự tham gia chứng kiến để tuyên truyền, phổ biến của các cơ quan liên quan và cơ quan thông tin đại chúng, Kiến trúc sư trưởng Thành phố (nay là Sở quy hoạch – Kiến trúc Hà Nội) đã tổ chức công bố và bàn giao đồ án quy hoạch này cho UBND quận để công bố rộng rãi và quản lý xây dựng theo quy hoạch được duyệt”. Như vậy, Sở Quy hoạch – Kiến trúc Hà Nội (cơ quan quản lý NN về quy hoạch của Hà Nội) cho rằng: cuộc triển lãm về Quy hoạch và xây dựng đô thị năm 1994 tại Cung văn hoá hữu nghị Việt Xô “có thể coi là lần công bố đầu tiên về quy hoạch Hà Nội” (Công văn số 415/QHKT-P1 ngày 18/10/2006 của  Sở Quy hoạch – Kiến trúc Hà Nội). Trong khi đó, các mốc về thời gian thực hiện dự án đường Vành đai 3 đoạn qua địa bàn quận Thanh Xuân như sau: Bản vẽ chỉ giới đường đỏ do Viện quy hoạch xây dựng lập và được Kiến trúc sư trưởng TP chấp thuận ngày 24/4/2001; dự án được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt tháng 5/2001; UBND TP Hà Nội quyết định thu hồi đất tháng 8/2001; Công ty khảo sát đo đạc Hà Nội tiến hành cắm mốc và bàn giao cho Chủ dự án, chính quyền địa phương trên địa bàn các phường thuộc quận Thanh Xuân vào các ngày 12/9/2001, 10/12/2001, 12/3/2002 và 19/8/2003 (Công văn số 2121/QLDA ngày 30/9/2003 của BQL dự án Thăng Long). Chính vì những lý do này mà các hộ dân cho rằng, thời điểm năm 1981 và 1992 chưa có quy hoạch đường Vành đai 3, nếu có thì các cơ quan NN cũng chưa công bố nên nhân dân không biết; còn quy hoạch được duyệt năm 1998 và 2001 thì sau thời điểm các hộ SDĐ; vì vậy tại thời điểm SDĐ năm 1993-1994 các hộ không vi phạm quy hoạch và đủ điều kiện được BT. Trong trường hợp cụ thể này, nếu các cơ quan NN coi quy hoạch đường Vành đai 3 đã có từ năm 1981 hoặc năm 1992, việc phát hành sách năm 1993 hay triển lãm quy hoạch năm 1994 là “công bố quy hoạch” thì các hộ này đã SDĐ vi phạm quy hoạch.  Song, nếu áp dụng đúng với quy định tại Khoản 8, Điều 8, NĐ số 197/2004/NĐ-CP là quy hoạch phải được “công bố công khai, cắm mốc” thì các hộ SDĐ nói trên lại hoàn toàn không vi phạm; Khóa luận: Thực trạng PL bồi thường tái định cư khi NN thu hồi đất.

Một trường hợp khác là 35 hé dân thuộc xã Thanh Liệt, huyện Thanh Trì có đất bị thu hồi thuộc dự án Thoát nước Hà Nội giai đoạn I. Các hé này có tổng diện tích 2.409m2 đất bị thu hồi, được xác định là đất lưu không bờ sông Tô Lịch và thời điểm sử dụng là sau 15/10/1993. Tuy nhiên, các cơ quan thực hiện thu hồi đất và GPMB đã không chứng minh được là có quy hoạch 2 bên bờ sông trước thời điểm các hộ này SDĐ. Bản quy hoạch 2 bên bờ sông được lập năm 1999 để trình phê duyệt dự án thì lại có sau khi các hộ SDĐ và cũng chưa được công bố. Vì vậy, khi xác định các hộ này vi phạm lấn chiếm đất lưu không 2 bên bờ sông nên không được bồi thường, chỉ được xem xét hỗ trợ. Toàn bộ 35 hộ này đã có đơn khiếu nại để yêu cầu phải được bồi thường theo giá đất ở;

Qua việc phân tích các nội dung về điều kiện để được BT, HT về đất có thể thấy, LĐĐ 2003, NĐ số 197/2004/NĐ-CP và các NĐ khỏc cú liờn quan đã có các quy định theo hướng quan tâm nhiều hơn đến việc bảo vệ quyền lợi cho người có đất bị thu hồi. Tuy nhiên, việc thay đổi các quy định của pháp luật về BT, HT có phần hơi “đột ngột”, chưa có lé trình để áp dụng một cách thích hợp đã phần nào tạo nên sự “xung đột” về chính sách BT, gây khó khăn cho việc thực hiện; đặc biệt là đối với các dự án lớn, kéo dài qua nhiều giai đoạn cần phải có sự thống nhất, đồng bộ và cân bằng về chính sách áp dụng đối với người phải di chuyển trước và sau, tránh gây mâu thuẫn, hiểu sai trong nội bộ những người bị thu hồi đất vì mục đích chung. LĐĐ 2003 được ban hành và có hiệu lực thi hành đã hơn 3 năm, nhưng một số các quy định, hướng dẫn về quy hoạch, công bố quy hoạch, cắm mốc.v.v. vẫn chưa được ban hành và hướng dẫn cụ thể để có thể áp dụng một cách đồng bộ, thống nhất. Đây là một phần nguyên nhân của việc gia tăng các khiếu nại về đất đai và BT, GPMB trên cả nước nói chung và trên địa bàn TP Hà Nội nói riêng thời gian vừa qua, sau khi LĐĐ 2003 được ban hành.

2.3.2.3. Điều kiện để được BT, HT về đất theo quy định tại Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007.

Trước tình hình không thống nhất trong việc áp dụng điều kiện được BT, HT về đất đối với các hộ SDĐ không có giấy tờ hợp pháp theo quy định, nhưng có đất đã được sử dụng ổn định vào thời điểm trước và sau 15/10/1993 và để làm rõ hơn phạm vi xác định các đối tượng có nguồn gốc SDĐ do lấn chiếm, vi phạm quy hoạch, NĐ số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ  “Quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền SDĐ, thu hồi đất, thực hiện quyền SDĐ, trình tự, thủ tục BT, HT, TĐC khi NN thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai” đã quy định một cách rất cụ thể về BT, HT về đất khi NN thu hồi đối với các trường hợp sử dụng trước và sau thời điểm 15/10/1993 mà không có giấy tờ về quyền SDĐ. Các trường hợp mặc dù là SDĐ trước 15/10/1993 nhưng sẽ không được cấp GCNQSDĐ và không được BT về đất khi NN thu hồi nếu thuộc trường hợp tại thời điểm bắt đầu SDĐ đã có một trong các hành vi vi phạm sau:

• a) Vi phạm QH chi tiết xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền xét duyệt và công khai;
• b) Vi phạm QH chi tiết mặt bằng xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền xét duyệt và công khai đối với diện tích đất đã giao cho tổ chức, công đồng dân cư quản lý; Khóa luận: Thực trạng PL bồi thường tái định cư khi NN thu hồi đất.
• c) Lấn, chiếm hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng đã được công bố, cắm mốc;
• d) Lấn, chiếm lòng, lề đường, vỉa hè đã có chỉ giới xây dựng;
• đ) Lấn, chiếm đất sử dụng cho mục đích công cộng, đất chuyên dùng, đất của tổ chức, đất chưa sử dụng và các trường hợp vi phạm khác đã có văn bản ngăn chặn nhưng người sử dụng đất vẫn cố tình vi phạm (Khoản 4, Điều 14);

Đồng thời, Điều 3, NĐ số 84/2007/NĐ-CP đã quy định cụ thể về các tiêu chí để xác định “đất sử dụng ổn định” được quy định tại Khoản 4, Điều 50 của LĐĐ 2003; Việc xác định “thời điểm bắt đầu sử dụng đất” quy định tại Khoản 4, Điều 3, NĐ số 84/2007/NĐ-CP cũng đã được hướng dẫn cụ thể tại Mục I, Thông tư số 06/2007/TT-BTNMT ngày 15/6/2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường  hướng dẫn thực hiện một số điều của NĐ số 84/2007/NĐ-CP. Việc BT, HT về đất khi NN thu hồi đối với đất sử dụng trước và sau ngày 15/10/1993 mà không có giấy tờ về quyền SDĐ được quy định như sau:

(i) BT, HT về đất khi NN thu hồi đối với đất sử dụng trước 15/10/1993, không có giấy tờ về quyền SDĐ, được UBND cấp xã xác nhận không có tranh chấp được quy định cụ thể như sau:

Trường hợp đất đang sử dụng có nhà ở và không thuộc một trong các trường hợp quy định tại Khoản 4, Điều 14, NĐ số 84/2007/NĐ-CP thì được BT 100% giá đất ở trong hạn mức. Đối với diện tích vượt hạn mức và đất vườn, ao liền kề trong cùng thửa đất có nhà ở thì được BT, HT theo quy định đối với đất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cư;

Trường hợp đất đang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp thì được BT theo giá đất phi nông nghiệp đối với toàn bộ diện tích đất đang sử dụng thực tế;

Trường hợp đất đang sử dụng vào mục đích nông nghiệp thì được BT, HT theo giá đất nông nghiệp trong hạn mức giao đất nông nghiệp theo quy định của LĐĐ 2003 và NĐ  số 181/2004/NĐ-CP; phần diện tích vượt hạn mức giao đất nông nghiệp và các trường hợp SDĐ thuộc một trong các trường hợp quy định tại Khoản 4, Điều 14 NĐ này thì không được BT, chỉ được xem xét hỗ trợ và giải quyết TĐC theo quy định của UBND cấp tỉnh (Điều 44);

(ii) BT, HT về đất khi NN thu hồi đối với đất sử dụng sau 15/10/1993, không có giấy tờ về quyền SDĐ, được UBND cấp xã xác nhận không có tranh chấp được quy định:

Trường hợp đất đang sử dụng là đất có nhà ở và không thuộc một trong các trường hợp quy định tại Khoản 4, Điều 14, NĐ số 84/2007/NĐ-CP thì được BT 50% giá đất ở trong hạn mức; phần với diện tích vượt hạn mức được BT, HT theo giá đất nông nghiệp; Khóa luận: Thực trạng PL bồi thường tái định cư khi NN thu hồi đất.

Trường hợp đất đang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp thì được BT 50% giá đất phi nông nghiệp đối với toàn bộ diện tích đất đang sử dụng thực tế;

Trường hợp đất đang sử dụng vào mục đích nông nghiệp thì được BT, HT theo giá đất nông nghiệp trong hạn mức giao đất nông nghiệp theo quy định của LĐĐ 2003 và NĐ số 181/2004/NĐ-CP; phần diện tích vượt hạn mức giao đất nông nghiệp và các trường hợp SDĐ thuộc một trong các trường hợp quy định tại Khoản 4, Điều 14 NĐ này thì không được BT, chỉ được xem xét giải quyết TĐC theo quy định tại Khoản 2, Điều 14, NĐ số 197/2004/NĐ-CP ( Điều 45).

Như vậy, Điều 44 và 45 NĐ số 84/2007/NĐ-CP đã quy định một cách chi tiết, cụ thể hơn việc áp dụng BT, HT về đất đối với các trường hợp SDĐ ổn định trước và sau thời điểm 15/10/1993 mà không có giấy tờ hợp pháp về quyền SDĐ; tách biệt rõ ràng hơn các trường hợp SDĐ trước thời điểm 15/10/1993 nhưng tại thời điểm bắt đầu SDĐ đã có hành vi vi phạm quy hoạch, là đất lấn, chiếm hoặc đã bị cơ quan có thẩm quyền xử lý thì bị coi là đất không đủ điều kiện được BT nhằm khắc phục sự đánh đồng một cách tràn lan các đối tượng đủ điều kiện được BT về đất quy định tại Khoản 6 và Khoản 8, Điều 8, NĐ  số 197/2004/NĐ-CP;

2.3.3. Giá đất để tính bồi thường và chi phí đầu tư vào đất còn lại

2.3.3.1. Nguyên tắc xác định giá đất để tính bồi thường và chi phí đầu tư vào đất còn lại

Giá đất để tính BT khi NN thu hồi đất là căn cứ quan trọng để thực hiện việc BT cho người bị thu hồi đất; đồng thời là nội dung chủ yếu giải quyết mối quan hệ về lợi Ých KT giữa NN và người bị thu hồi đất. Vấn đề giá đất cũng là một trong những vấn đề phức tạp, là nguyên nhân dẫn đến khiếu kiện nhiều nhất trong việc thực hiện BT khi NN thu hồi đất;

Về giá đất để tính BT và chi phí đầu tư vào đất còn lại được quy định tại Khoản 1, Điều 9, NĐ số 197/2004/NĐ-CP (đã được sửa đổi, bổ sung theo Khoản 2, Điều 4, NĐ số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006) như sau: “Giá đất để tính BT là giá đất theo mục đích đang sử dụng đã được UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định và công bố; không bồi thường theo giá đất sẽ được chuyển mục đích sử dụng; trường hợp tại thời điểm có quyết định thu hồi đất mà giá này chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường thì UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định giá đất cụ thể cho phù hợp”;

Về chi phí đầu tư vào đất còn lại là các chi phí thực tế mà người SDĐ đã đầu tư vào đất để sử dụng theo mục đích được pháp luật cho phép, bao gồm: tiền thuê đất trả trước còn lại, chi phí san lấp mặt bằng và một số chi phí khác liên quan trực tiếp có căn cứ chứng minh đã đầu tư vào đất, mà đến thời điểm NN thu hồi đất, người SDĐ chưa thu hồi được. Chi phí đầu tư vào đất còn lại được xác định bằng tổng chi phí hợp lý tính thành tiền đầu tư vào đất trừ đi số tiền tương ứng với thời gian đã SDĐ.

Trước khi LĐĐ 2003 ra đời, việc xác định giá đất của các địa phương dùa vào khung giá đất ban hành kèm theo NĐ số 87/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ quy định về khung giá các loại đất. Đối với đất đô thị thì: “Trong trường hợp cùng một đô thị mà đất có khả năng sinh lợi khác nhau, mức độ hoàn thiện cơ sở hạ tầng khác nhau thì địa phương được phép vận dụng hệ số điều chỉnh khung giá K từ 0,5 đến 1,8 lần mức giá cùng loại đô thị, cùng loại đường phố và vị trí đất quy định trong bảng khung giá đất đô thị” (Điều 1, QĐ số 302-TTg ngày 13/5/1996 của Thủ tướng Chính phủ về việc điều chỉnh hệ số K trong khung giá đất ban hành kèm theo NĐ số 87/CP). Hệ số K được xác định theo hướng dẫn tại Thông tư số 145/1998/TT-BTC ngày 04/11/1998 của Bộ Tài chính.Tuy nhiên trên thực tế, việc xác định hệ số K quá phức tạp. Khung giá các loại đất theo NĐ số 87/CP lại chậm được sửa đổi, bổ sung nên luôn thấp hơn nhiều lần so với giá đất hình thành thực tế trên thị trường. Để giải quyết căn bản tình trạng giá đất do NN quy định bị lạc hậu so với giá đất thực tế, Điều 56, LĐĐ 2003 đã quy định các nguyên tắc định giá đất trong trường hợp giá đất được hình thành do NN quy định như sau: Khóa luận: Thực trạng PL bồi thường tái định cư khi NN thu hồi đất.

“1.Việc định giá đất của NN phải đảm bảo các nguyên tắc sau đây:

• a) Sát với giá chuyển nhượng quyền SDĐ thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường; khi có sự chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền SDĐ thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp;
• b) Các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau;
• c) Đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau.
• Chính phủ quy định phương pháp xác định giá đất; khung giá các loại đất cho từng vùng, theo từng thời gian; trường hợp phải điều chỉnh giá đất và việc xử lý chênh lệch giá đất liền kề giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.
• Căn cứ vào nguyên tắc định giá đất quy định tại Khoản 1 Điều này, phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất do Chính phủ quy định, UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương xây dựng giá đất cụ thể tại địa phương trình HĐND cùng cấp cho ý kiến trước khi quyết định.
• Giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định được công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm được sử dụng làm căn cứ để tính thuế SDĐ, … , bồi thường khi NN thu hồi đất, …”; [6, tr1]

Phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất theo LĐĐ 2003 đã được quy định cụ thể tại NĐ số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ và Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 của Bộ Tài chính. Tuy nhiên thực tế, việc áp dụng nguyên tắc định giá đất và phương pháp xác định giá đất của UBND cấp tỉnh vẫn còn bộ lé một số điểm bất cập, chưa thực sự hợp lý, cụ thể:

Thứ nhất, Theo quy định của LĐĐ 2003, giá đất do NN quy định phải đảm bảo sát với giá chuyển nhượng quyền SDĐ thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường. Tuy nhiên, vì nhiều lý do khác nhau, giá đất do UBND cấp tỉnh quy định vẫn thường thấp hơn rất nhiều so với giá chuyển nhượng quyền SDĐ thực tế trên thị trường. Có thể đưa ra những lý do để lý giải cho tình trạng này như sau: Khóa luận: Thực trạng PL bồi thường tái định cư khi NN thu hồi đất.

Về lý do chủ quan:  Có thể kể đến việc UBND cấp tỉnh đặt mục tiêu trong xác định giá đất nhằm “…phát triển kinh tế  – xã hội, tạo điều kiện thu hót đầu tư, thúc đẩy phát triển sản xuất kinh doanh trên địa bàn … hài hoà lợi Ých giữa NN, người có nhu cầu SDĐ thực hiện dự án đầu tư và người SDĐ bị thu hồi” . Có thể vì lý do này mà  khung giá đất ở tại đô thị do TP Hà Nội ban hành hiện nay vẫn chỉ áp dụng bằng 80% mức tối đa trong khung giá Chính phủ quy định (cụ thể là 67.500.000đ/m2 x 80% = 54.000.000đ/m2); mặc dù trên thị trường Hà Nội hiện nay đã có các giao dịch chuyển nhượng quyền SDĐ gắn với nhà ở cao hơn nhiều so với mức giá tối đa trong khung giá Chính phủ quy định. Theo phân tích và đánh giá của Bộ Tài nguyên – Môi trường; Giá đất do các tỉnh quy định vẫn chỉ bằng khoảng từ 50% tới 70% giá đất chuyển nhượng thực tế trên thị trường trong điều kiên bình thường [27];

Về lý do khách quan: Thực tế cho thấy các cơ quan định giá cấp tỉnh rất khó trong việc xác định giá đất đảm bảo nguyên tắc sát “giá chuyển nhượng quyền SDĐ thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường”. Bởi lẽ, thị trường BĐS nói chung và thị trường quyền SDĐ nói riêng ở nước ta vẫn chủ yếu hoạt động tự phát, chủ yếu vẫn là các giao dịch “ngầm”; việc tạo lập thị trường BĐS minh bạch, hoạt động dưới sự quản lý của NN mới đang trong thời kỳ “từng bước xác lập”. Vì vậy rất khó xác định được giá giao dịch thực tế của thị trường trong điều kiện bình thường;

Thứ hai, cho đến thời điểm hiện nay, ở nước ta chưa hình thành được các tổ chức chuyên môn tư vấn giá đất mang tính chất chuyên nghiệp, chưa có một đội ngò chuyên gia có trình độ, kinh nghiệm và được đào tạo cơ bản trong lĩnh vực định giá đất. Vì vậy, việc xác định giá đất còn mang nặng cảm tính của cơ quan định giá đất. Khi tiến hành xác định giá, các cơ quan định giá còn xa rời thực tế, chưa quan tâm và đi sâu phân tích thực trạng chuyển nhượng quyền SDĐ trên thị trường;

Thứ ba, theo Bộ Tài nguyên và Môi truờng: “giá chuyển nhượng thực tế trong điều kiện bình thường được hiểu là những vụ chuyển nhượng được thực hiện tự nguyện, người mua, người bán không có quan hệ họ hàng, huyết thống, không có mối quan hệ kinh tế, việc chuyển nhượng không diễn ra trong thời kỳ ngắn có hiện tượng đóng băng hoặc sốt đất…”. Tuy nhiên, giá đất được hình thành không chỉ dùa trên các yếu tố vật chất như: khả năng sinh lợi, vị trí địa lý, diện tích của thửa đất .v.v. mà còn phụ thuộc rất nhiều vào các yếu tố phi vật chất của từng thửa đất cụ thể như: yếu tố về chính trị, văn hoá, XH của khu vực; yếu tố tôn giáo, phong tục, tập quán, tâm linh .v.v. Vì vậy, lấy giá chuyển nhượng của một vài thửa đất để làm giá chuẩn cho cả một khu vực hay một tuyến phố cũng chưa thật hợp lý; song, cũng không thể xác định giá cho từng thửa đất hay từng nhóm thửa đất;

Thứ tư, theo LĐĐ 2003, giá đất do UBND cấp tỉnh quy định được sử dụng làm căn cứ để tính thuế SDĐ, tính tiền SDĐ và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền SDĐ hoặc đấu thầu dự án có SDĐ; tính giá trị quyền SDĐ khi giao đất không thu tiền SDĐ, lệ phí trước bạ, BT khi NN thu hồi đất; tính tiền BT đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho NN (Khoản 4, Điều 56);

Như trên đã phân tích, giá đất do các tỉnh quy định hiện nay được đánh giá là thấp hơn so với giá thực tế trên thị trường và người dân không chấp nhận khi được sử dụng làm căn cứ bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Ngược lại, khi người SDĐ thực hiện các nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với Nhà nước thì họ lại cho rằng giá đất này lại quá cao. Để giảm mức đóng góp nghĩa vụ tài chính về đất đai cho người SDĐ, Chính phủ đã có văn bản cho phép tiếp tục áp dụng giá đất của năm 2004 (giá đất theo LĐĐ 1993) khi bán nhà thuộc sở hữu NN cho người đang ở thuê. Như vậy, mức giá đất hiện nay trong quá trình triển khai thực hiện đã bộc lé những điểm hạn chế, vì chưa trung hòa được các mục đích sử dụng khác nhau; doanh nghiệp thuê đất thì  yêu cầu giá thuê đất thấp, nhưng để GPMB thì giá đất do Nhà nước xác định lại phải sát giá thị trường trong điều kiện bình thường. Tức là phải xác định giá đất để bồi thường khi Nhà nước cho thuê đất cao hơn giá đất Nhà nước cho thuê đất. Mâu thuẫn này dường như khó được loại bỏ trong thời gian trước mắt. Khóa luận: Thực trạng PL bồi thường tái định cư khi NN thu hồi đất.

2.3.3.2. Thực trạng áp dụng giá đất để tính BT, HT khi NN thu hồi đất trên địa bàn TP Hà Nội

Khi NN thu hồi đất, “giá đất để tính BT là giá đất theo mục đích đang sử dụng đã được UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định và công bố;…”. Trong giá trị BT về đất, ngoài yếu tố giá đất thì loại đất bị thu hồi (tức mục đích sử dụng của đất bị thu hồi) là yếu tố cơ bản thứ hai quyết định tổng giá trị mà người bị thu hồi đất được nhận. Tại thời điểm NN có quyết định thu hồi đất, một thửa đất có thể có 2 mục đích “đang sử dụng”: Mục đích sử dụng do pháp luật quy định và mục đích sử dụng thực tế mà người SDĐ đang sử dụng. Khi 2 mục đích này là thống nhất thì việc áp dụng giá đất để tính BT là rõ ràng và thuận lợi. Nhưng khi giữa mục đích do pháp luật quy định và mục đích sử dụng thực tế là khác nhau thì phải áp giá cho mục đích sử dụng nào khi thực hiện bồi thường vẫn còn có nhiều cách hiểu khác nhau và áp dụng không thống nhất. Về nguyên tắc thì không thể có trường hợp người SDĐ sử dụng sai mục đích do pháp luật quy định. Tuy nhiên, trong thực tế việc SDĐ sai mục đích do pháp luật quy định trên cả nước nói chung và Hà Nội nói riêng vẫn còn phổ biến, chủ yếu là tự chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang mục đích để ở và mục đích phi nông nghiệp;

Theo quy định, khi NN thu hồi đất, giá đất để tính BT là giá đất theo mục đích đang sử dụng do pháp luật quy định. Nhưng người bị thu hồi đất luôn muốn được BT với giá đất càng cao càng tốt, vì vậy, trong nhiều trường hợp, các chủ SDĐ này không chấp nhận giá BT theo mục đích đất nông nghiệp mà cố tình đòi BT theo giá đất ở hay giá đất phi nông nghiệp mà họ đã tự chuyển mục đích trái pháp luật. Để hiểu và áp dụng thống nhất trong quá trình thực hiện bồi thường, Thông tư số 116/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 và Thông tư số 69/2006/TT-BTC ngày 02/8/2006 của Bộ Tài chính đã hướng dẫn cụ thể là “không bồi thường theo giá đất do thực tế sử dụng đất không phù hợp với mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật” (Điểm 3.1, Mục 3, Phần II). NN thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu về đất đai bằng việc quyết định mục đích SDĐ thông qua việc lập và phê duyệt QH, KHSDĐ. Khi người bị thu hồi đất khiếu nại đòi BT theo mục đích mà họ đã tự chuyển đổi trái pháp luật thì cơ quan NN phải chứng minh được rằng họ đã sử dụng đất sai mục đích, không phù hợp với mục đích SDĐ mà pháp luật đã quy định. Tuy nhiên, trên thực tế việc chứng minh này của các cơ quan NN không phải lúc nào cũng thực hiện được một cách dễ dàng. Căn cứ để xác đích mục đích SDĐ là QH, KHSDĐ được lập và phê duyệt bởi cơ quan NN có thẩm quyền theo quy định. Trên thực tế, việc quản lý đất đai bằng QH, KHSDĐ trong suốt một thời gian bị buông lỏng; chỉ sau khi có LĐĐ 2003, vấn đề lập QH, KHSDĐ mới được quan tâm thực hiện. Tuy nhiên, đến thời điểm tháng 6/2006 thì vẫn còn tới 38% đơn vị cấp huyện và 45% đơn vị cấp xã chưa có QH, KHSDĐ. Điều này có nghĩa là, khi NN thu hồi đất thì còn rất nhiều nơi NN chưa xác định mục đích SDĐ và như vậy vẫn phải tính BT theo mục đích mà người bị thu hồi đang sử dụng (mặc dù có thể là không phù hợp với “ý định” về mục đích sử dụng của cơ quan NN). Trường hợp điển hình của việc cơ quan NN chưa có quy hoạch để quản lý mục đích SDĐ là tại dự án Thoát nước Hà Nội giai đoạn I, đoạn qua địa bàn quận Ba Đình. Tại dự án này, UBND TP Hà Nội có Quyết định số 7853/QĐ-UB ngày 18/12/2001 thu hồi toàn bộ dải đất 2 bên bờ sông Tô Lịch để làm đường 2 bên bờ sông. Toàn bộ dải đất bờ sông giáp đường Bưởi thuộc quận Ba Đình là đất vườn ươm do Công ty Công viên cây xanh của TP Hà Nội quản lý. Tuy nhiên, trong khu vườn ươm này lại có 1 hé gia đình ông Nguyễn Quang Tinh đang sử dụng tới 1.358m2 đất để  ở; ngoài ra không còn bất kỳ một hộ gia đình hay tổ chức nào khác SDĐ ở đây. Theo xác nhận của chính quyền địa phương, hộ gia đình ông Tinh đã ở đây từ năm 1975, không có bất cứ một thứ giấy tờ gì, không có hộ khẩu thường trú, nhưng hộ này với 14 người đã ở đây từ năm 1975 là thực tế. Chính quyền địa phương không có hồ sơ quản lý đất đai ở đây. Công ty công viên cây xanh là cơ quan quản lý khu vườn ươm cũng chỉ có văn bản của Sở Giao thông Công chính giao cho quản lý khu vườn ươm vào năm 1981, tức là sau thời điểm SDĐ của hộ ông Tinh. Năm 2005, khi thu hồi đất thực hiện dự án, hộ ông Tinh yêu cầu BT toàn bộ diện tích đang sử dụng là đất ở. Mặc dù trên thực tế, toàn bộ dải đất bên bờ sông là vườn ươm cây, nhưng các cơ quan NN đã không đủ căn cứ để chứng minh rằng hộ gia đình này đã tự chuyển đổi từ mục đích là đất vườn sang mục đích làm nhà ở và cũng không bác được yêu cầu BT theo mục đích sử dụng là đất ở của hộ này. Ngày 22/12/2005, UBND quận Ba Đình đã phải ra Quyết định số 2359/QĐ-UB phê duyệt BT cho hộ này theo giá đất ở với hạn mức quy định của Thành phố Hà Nội là 120m2; nhưng hộ ông Tinh vẫn chưa đồng ý và yêu cầu phải áp giá BT diện tích đất gia đình ông đang sử dụng theo vị trí 1, mặt đường Bưởi và lập 3 phương án BT cho 3 hé gia đình riêng biệt. Mỗi hộ được BT 120m2 đất ở và được bố trí TĐC theo quy định của TP;

Qua phân tích việc áp dụng giá đất để tính BT có thể thấy rằng, các quy định của LĐĐ 2003 nhằm tiến tới cơ chế “một giá đất”, phù hợp với cơ chế thị trường không thể thực hiện được nếu việc quản lý đất đai không theo đúng QH, KHSDĐ và không tạo lập được thị trường BĐS công khai, minh bạch.

2.3.4. Bồi thường, hỗ trợ khi thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân Khóa luận: Thực trạng PL bồi thường tái định cư khi NN thu hồi đất.

2.3.4.1. Bồi thường, hỗ trợ khi thu hồi đất nông nghiệp

Để giải quyết nhu cầu về đất đai cho việc chuyển dịch cơ cấu KT, CNH, HĐH đất nước, một số lượng không nhỏ diện tích đất nông nghiệp được NN thu hồi để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi Ých quốc gia, lợi Ých công cộng và phát triển KT. Việc BT, HT khi thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân được LĐĐ 2003, NĐ số 197/2004/NĐ-CP, NĐ số 17/2006/NĐ-CP và NĐ số 84/2007/NĐ-CP quy định cụ thể như sau:

Thứ nhất, hé gia đình, cá nhân SDĐ nông nghiệp khi NN thu hồi đất được BT bằng đất có cùng mục đích sử dụng; nếu không có đất để BT thì được BT bằng tiền tính theo giá đất cùng mục đích sử dụng tại thời điểm có quyết định thu hồi đất do UBND cấp tỉnh công bố theo quy định của Chính phủ. Như vậy, về nguyên tắc, khi thu hồi đất nông nghiệp phải ưu tiên BT bằng đất có cùng mục đích sử dụng để đảm bảo cho người nông dân có đất SX. Trường hợp không có đất thì mới BT bằng tiền tương ứng với giá đất cùng mục đích sử dụng. Khoản 4, Điều 4, NĐ số 17/2006/NĐ-CP quy định, đối với hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi trên 30% diện tích đất nông nghiệp mà không được BT bằng đất nông nghiệp tương ứng thì “Được giao đất có thu tiền SDĐ tại vị trí có thể làm mặt bằng sản xuất, kinh doanh dịch vụ phi nông nghiệp; mức đất được giao do UBND cấp tỉnh căn cứ vào khả năng quỹ đất và mức đất bị thu hồi của từng hộ gia đình, cá nhân để quy định…”. Về vấn đề này, NĐ số 84/2007/NĐ-CP bổ sung quy định, các hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất nông nghiệp nói trên, nếu không được BT bằng đất nông nghiệp tương ứng, không có nguyện vọng nhận BT bằng đất làm mặt bằng sản xuất, kinh doanh dịch vụ phi nông nghiệp theo quy định tại Khoản 4, Điều 4, NĐ số 17/2006/NĐ-CP thì được BT bằng giao đất ở có thu tiền SDĐ tại khu TĐC hoặc tại vị trí trong khu dân cư phù hợp với QH (Điều 48);

Tuy nhiên, căn cứ vào điều kiện quỹ đất thực tế của TP Hà Nội, với thực tế không có quỹ đất để làm mặt bằng SX – KD dịch vụ phi nông nghiệp và quỹ đất TĐC thậm chí còn chưa đáp ứng đủ cho các trường hợp bị thu hồi đất ở, vì vậy TP Hà Nội cũng chưa thực hiện được quy định tại Khoản 4, Điều 4, NĐ số 17/2006/NĐ-CP cũng như sẽ không thực hiện được quy định tại Điều 48, NĐ số 84/2007/NĐ-CP.; Khóa luận: Thực trạng PL bồi thường tái định cư khi NN thu hồi đất.

Thứ hai, đất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cư, đất vườn, ao liền kề với đất ở trong khu dân cư, ngoài việc được BT theo giá đất nông nghiệp cùng mục đích sử dụng còn được HT bằng tiền; giá trị tính HT từ 20% đến 50% giá đất ở liền kề. Mức hỗ trợ cụ thể do UBND cấp tỉnh quy định. Đất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cư phải là thửa đất nằm trong khu dân cư. Đất vườn, ao liền kề với đất ở trong khu dân cư là thửa đất có Ýt nhất một mặt tiếp giáp với đất ở trong khu dân cư. Các trường hợp cụ thể được hướng dẫn bổ sung tại Điều 43, NĐ số 84/2007/NĐ-CP. Đây là quy định sửa đổi, bổ sung đáng chú ý. Trước đây, khi thực hiện NĐ số 22/1998/NĐ-CP, trên địa bàn TP Hà Nội, do tốc độ đô thị hoá nhanh, rất nhiều diện tích đất nông nghiệp nhỏ lẻ còn lại của các hộ dân nằm xen kẽ giữa khu dân cư hay khu phi nông nghiệp. Các thửa đất này không thể sử dụng vào mục đích canh tác nông nghiệp được nữa, nhưng lại có thể khai thác sử dụng vào mục đích KD, dịch vụ phi nông nghiệp như: làm xưởng SX nhỏ, xây dựng nhà tạm, nhà kho để cho thuê, làm cửa hàng .v.v. Khi BT đất này bằng giá đất nông nghiệp, các hộ phản ứng rất quyết liệt và  so sánh với giá đất ở liền kề. Để giảm bớt thiệt hại cho người bị thu hồi đất, TP Hà Nội đã có Quyết định số 99/2002/QĐ-UB ngày 21/8/2002 quy định BT cho loại đất này theo giá đất nông nghiệp nội thành với mức từ 150.000đ/1m2 đến 800.000đ/1m2 tuỳ theo vị trí của từng thửa đất (vì LĐĐ 1993 không có quy định về đất vườn, ao liền kề). Mức BT này cao hơn giá đất nông nghiệp tại các xã đang áp dụng cùng thời điểm (trung bình là 110.000đ/1m2);

Thực hiện NĐ số 197/2004/NĐ-CP, TP Hà Nội quy định mức BT đối với đất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cư; đất vườn, ao liền kề đất ở trong khu dân cư, ngoài việc được BT theo giá đất nông nghiệp còn được hỗ trợ thêm 20% giá đất ở liền kề với hạn mức không vượt quá 5 lần hạn mức diện tích giao đất ở; [14, tr1]

Thứ ba, trường hợp BT bằng việc giao đất mới có giá đất thấp hơn giá đất bị thu hồi thì ngoài việc được giao đất mới, người bị thu hồi đất còn được BT bằng tiền phần giá trị chênh lệch; trường hợp giá đất mới cao hơn giá đất bị thu hồi thì BT tương ứng với giá trị quyền SDĐ của đất bị thu hồi;

Thứ tư, trường hợp hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất nông nghiệp đang sử dụng vượt hạn mức thì việc BT được NĐ số 197/2004/NĐ-CP quy định cụ thể như sau:

Trường hợp diện tích đất vượt hạn mức do được thừa kế, tặng cho, nhận chuyển nhượng từ người khác, tự khai hoang theo quy hoạch được cơ quan NN có thẩm quyền phê duyệt thì được BT;

Diện tích đất vượt hạn mức của các trường hợp khác không thuộc quy định nêu trên thì không được BT về đất, chỉ được BT chi phí đầu tư vào đất còn lại;

Ngoài ra, Khoản 5, 6, 7, Điều 10, NĐ số 197/2004/NĐ-CP còn quy định cụ thể về việc BT, HT đối với các trường hợp hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất nông nghiệp do nhận giao khoán đất sử dụng vào mục đích nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản của các nông, lâm trường quốc doanh; bị thu hồi đất mà không đủ điều kiện được BT theo quy định; thu hồi đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công Ých của xã, phường, thị trấn. Khóa luận: Thực trạng PL bồi thường tái định cư khi NN thu hồi đất.

2.3.4.2. BT, HT khi thu hồi đất phi nông nghiệp không phải là đất ở

Trước đây, NĐ số 22/1998/NĐ-CP chỉ quy định việc đền bù thiệt hại đối với đất chuyên dùng nói chung và cũng không có đơn giá của loại đất chuyên dùng để tính đền bù thiệt hại. Khắc phục hạn chế này, NĐ số 197/2004/NĐ-CP đã bổ sung quy định về BT đối với đất phi nông nghiệp không phải đất ở của hộ gia đình, cá nhân để đáp ứng yêu cầu thực tế SDĐ theo LĐĐ 2003. Cụ thể:

Đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở SX – KD phi nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân có nguồn gốc là đất ở đã được giao sử dụng ổn định lâu dài hoặc có đủ điều kiện được cấp GCNQSDĐ, khi NN thu hồi được BT theo giá đất ở;

Hé gia đình, cá nhân SDĐ phi nông nghiệp có thời hạn do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho hoặc do NN giao có thu tiền SDĐ được BT theo giá đất phi nông nghiệp; trường hợp SDĐ do NN hoặc do UBND cấp xã cho thuê theo thẩm quyền thì khi NN thu hồi chỉ được BT chi phí đầu tư vào đất còn lại.

2.3.4.3. Bồi thường, hỗ trợ khi thu hồi đất ở

NĐ số 22/1998/NĐ-CP quy định riêng việc đền bù đối với đất ở thuộc đô thị và đất ở thuộc nông thôn. Để tạo một cơ chế bồi thường thống nhất giữa 2 loại đất này, NĐ số 197/2004/NĐ-CP đã quy định chung việc BT đối với đất phi nông nghiệp là đất ở tại Điều 13; cụ thể:

Người SDĐ ở khi NN thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở được BT bằng giao đất ở mới, nhà ở tại khu TĐC hoặc BT bằng tiền theo đề nghị của người có đất bị thu hồi và phù hợp với thực tế ở địa phương;

Diện tích đất BT bằng giao đất ở mới cho người có đất bị thu hồi cao nhất bằng hạn mức giao đất ở tại địa phương; trường hợp đất ở bị thu hồi có diện tích lớn hơn hạn mức giao đất ở thì UBND cấp tỉnh căn cứ vào quỹ đất của địa phương và số nhân khẩu của hộ gia đình bị thu hồi đất, xem xét, quyết định giao thêm một phần diện tích đất ở cho người bị thu hồi đất, nhưng không vượt quá diện tích của đất bị thu hồi;

Hạn mức đất ở tại Hà Nội theo quy định tại Quyết định số 23/2005/QĐ-UB ngày 18/02/2005 (quyết định này hiện không còn hiệu lực) của UBND TP Hà Nội là: 120m2 đối với khu vực thuộc 4 quận nội thành cũ; 180m2 đối với khu vực từ đường vành đai 2 trở ra; 200m2 đối với khu vực thuộc các xã giáp ranh các quận nội thành; 300m2 đối với các xã vùng đồng bằng; 400m2 đối với các xã vùng trung du. Khóa luận: Thực trạng PL bồi thường tái định cư khi NN thu hồi đất.

2.3.5. Về bồi thường, hỗ trợ khi thu hồi đất của tổ chức

Không chỉ quy định việc BT đối với hộ gia đình, cá nhân, pháp luật đất đai hiện hành còn quy định cụ thể việc BT, HT đối với đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp của tổ chức khi NN thu hồi đất; cụ thể:

• a) Tổ chức đang SDĐ nông nghiệp, đất phi nông nghiệp được NN giao đã nép tiền SDĐ hoặc nhận chuyển nhượng từ người SDĐ hợp pháp, mà tiền SDĐ đã nép, tiền trả cho việc nhận chuyển nhượng quyền SDĐ không có nguồn gốc từ ngân sách NN thì được BT khi NN thu hồi đất;
• b) Tổ chức được NN cho thuê đất hoặc giao đất không phải nép tiền SDĐ hoặc đã nép tiền SDĐ bằng tiền có nguồn gốc từ ngân sách NN thì không được BT về đất khi NN thu hồi đất; nếu tiền chi phí đầu tư vào đất còn lại không có nguồn gốc từ ngân sách NN thì tiền chi phí đầu tư này được BT;
• c) Cơ sở của tổ chức tôn giáo đang SDĐ ổn định, nếu là đất được NN giao không thu tiền SDĐ hoặc thuê đất thì không được BT, nhưng được BT chi phí đầu tư vào đất còn lại;
• d) Tổ chức bị thu hồi đất mà không được BT theo quy định tại điểm (b) nói trên, nếu phải di dời đến cơ sở mới thì được hỗ trợ bằng tiền theo dự án đầu tư được cấp có thẩm quyền phê duyệt; mức hỗ trợ tối đa không quá mức BT đất bị thu hồi do tổ chức, cá nhân được NN giao đất, cho thuê đất chi trả.

2.4. Pháp luật về bồi thường, hỗ trợ về tài sản

2.4.1. Nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ về tài sản

Các nguyên tắc BT, HT về tài sản được NĐ số 197/2004/NĐ-CP quy định như sau:

Thứ nhất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất khi NN thu hồi đất mà bị thiệt hại thì được BT;

Thứ hai, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất khi NN thu hồi đất mà đất đó thuộc đối tượng không được BT thì tuỳ từng trường hợp cụ thể được BT hoặc HT tài sản;

Thứ ba, nhà, công trình khác gắn liền với đất được xây dựng sau khi QH, KHSDĐ công bố mà không được cơ quan NN có thẩm quyền cho phép xây dựng; nhà, công trình khác gắn liền với đất được xây dựng sau ngày 01/7/2004 mà tại thời điểm xây dựng đã trái với mục đích SDĐ đã được xác định trong QH, KHSDĐ được xét duyệt; tài sản gắn liền với đất được tạo lập sau khi có quyết định thu hồi đất được công bố thì không được BT;

Thứ tư, hệ thống máy móc, dây chuyền SX có thể tháo dời và di chuyển được, thì chỉ được BT các chi phí tháo dỡ, vận chuyển, lắp đặt và thiệt hại khi tháo dỡ, vận chuyển, lắp đặt; mức BT do UBND cấp tỉnh quy định phù hợp với pháp luật hiện hành và thực tế ở địa phương.

Các nguyên tắc trên đây có ý nghĩa quan trọng trong quá trình thực hiện BT, HT về tài sản. Tuy nhiên, hiện nay do việc công bố QH, KHSDĐ chưa được thực hiện đồng bộ; công tác quản lý đất đai và trật tự xây dựng còn nhiều yếu kém, nên việc BT về tài sản khi NN thu hồi đất vẫn còn gặp nhiều khó khăn.

2.4.2. Bồi thường, hỗ trợ về nhà, công trình xây dựng trên đất Khóa luận: Thực trạng PL bồi thường tái định cư khi NN thu hồi đất.

Nhà, công trình xây dựng trên đất được pháp luật hiện hành phân biệt làm 2 loại là: nhà ở, công trình phục vô sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân; và nhà, công trình xây dựng khác.

a) Đối với nhà ở, công trình phục vô sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân thì được BT bằng giá trị xây dựng mới của nhà, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương do Bộ Xây dựng ban hành. Giá trị xây dựng mới của nhà, công trình được tính theo diện tích xây dựng của nhà, công trình nhân với đơn giá xây dựng mới của nhà, công trình do UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của Chính phủ. (Tại Hà Nội, đơn giá xây dựng mới của nhà ở, công trình được quy định tại quyết định số 81/2005/QĐ-UB ngày 03/6/2005 – quyết định này hiện không còn hiệu lực);

b) Đối với nhà, công trình xây dựng khác được BT theo mức sau:

Mức BT nhà, công trình = Giá trị hiện có của nhà, công trình bị thiệt hại + mét khoản tiền tính bằng tỷ lệ phần trăm theo giá trị hiện có của nhà, công trình;

Giá trị hiện có của nhà, công trình bị thiệt hại được xác định bằng tỷ lệ phần trăm chất lượng còn lại của nhà, công trình đó nhân với giá trị xây dựng mới của nhà, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương do Bộ Xây dựng ban hành. Một khoản tiền tính bằng tỷ lệ phần trăm theo giá trị hiện có của nhà, công trình do UBND cấp tỉnh quy định, nhưng mức BT tối đa không lớn hơn 100% giá trị xây dựng mới của nhà, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương với nhà, công trình bị thiệt hại. Khoản tỷ lệ phần trăm này, TP Hà Nội quy định bằng 60% của giá trị xây dựng mới trừ đi giá trị hiện có của nhà, công trình xây dựng;

Đối với công trình kết cấu hạ tầng kỹ thuật, mức BT bằng giấ trị xây dựng mới của công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương do Bộ xây dựng ban hành; nếu công trình không còn sử dụng thì không được BT;

c) Về BT đối với nhà, công trình xây dựng khác bị phá dỡ một phần, mà phần còn lại không còn sử dụng được thì BT cho toàn bộ nhà, công trình; trường hợp nhà, công trình xây dựng khác bị phá dỡ một phần, nhưng vẫn tồn tại và sử dụng được phần còn lại thì được BT phần giá trị công trình bị phá dỡ và chi phí để sữa chữa, hoàn thiện phần còn lại theo tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương của nhà, công trình trước khi bị phá dỡ. Việc xác định phần giá trị của công trình bị phá dỡ và chi phí để sửa chữa, hoàn thiện phần còn lại, QĐ sè 108/2009/QĐ-UB của TP Hà Nội “Sau khi được UBND Thành phố chấp thuận chủ trương đầu tư, chủ đầu tư hoặc tổ chức được giao nhiệm vụ giải phóng mặt bằng có trách nhiệm gửi văn bản đến UBND cấp huyện nơi có đất thuộc phạm vi dự án đề nghị thành lập Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đồng thời gửi Ban chỉ đạo giải phóng mặt bằng Thành phố để theo dõi, kiểm tra, chỉ đạo thực hiện”

Về xử lý các trường hợp BT, HT cụ thể về nhà, công trình theo Điều 20, NĐ số 197/2004/NĐ-CP, QĐ sè 108/2009/QĐ-UB của TP Hà Nội quy định: Khóa luận: Thực trạng PL bồi thường tái định cư khi NN thu hồi đất.

Hỗ trợ bằng 80% mức bồi thường theo quy định của bản quy định cho các trường hợp sau:

• a) Nhà, công trình tại thời điểm xây dựng phù hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, không vi phạm hành lang bảo vệ công trình hoặc tại thời điểm xây dựng chưa có quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được cấp có thẩm quyền phê duyệt, công bố công khai;
• b) Nhà, công trình xây dựng trước 15/10/1993 vi phạm quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, vi phạm hành lang bảo vệ công trình đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, công bố công khai và cắm mốc giới nhưng được UBND cấp xã xác nhận không có văn bản xử lý, ngăn chặn của cấp có thẩm quyền.
• Hỗ trợ bằng 50% mức bồi thường theo quy định cho trường hợp nhà, công trình xây dựng từ 15/10/1993 đến trước 01/7/2004 mà vi phạm quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, vi phạm hành lang bảo vệ công trình đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, công bố công khai và cắm mốc giới nhưng được UBND cấp xã xác nhận không có văn bản xử lý, ngăn chặn của cấp có thẩm quyền.[14, tr1]

2.4.3. Bồi thường, hỗ trợ di chuyển mồ mả, công trình văn hoá, di tích lịch sử, nhà thờ, đền, chùa, am miếu

2.3.4.1. Về bồi thường, hỗ trợ di chuyển mồ mả

Khi NN thu hồi đất dẫn đến việc phải di chuyển mồ mả thì được tính BT các khoản chi phí về đất đai, đào, bốc, di chuyển, xây dựng lại và các chi phí hợp lý khác có liên quan trực tiếp. Mức BT cụ thể do UBND cấp tỉnh quy định cụ thể cho phù hợp với thực tế địa phương;

Điều 35, QĐ, 108/2009/QĐ-UB của UBND TP Hà Nội quy định BT di chuyển về mồ mả như sau:

1. Trường hợp Nhà nước có quỹ đất bố trí di chuyển thì chủ mộ được bồi thường chi phí đào, bốc, di chuyển, xây dựng lại và các chi phí thực tế hợp lý khác liên quan, theo đơn giá cụ thể do UBND Thành phố quy định.
2. Trường hợp Thành phố không có quỹ đất di chuyển hoặc gia đình tự lo đất di chuyển mộ phù hợp với quy hoạch thì ngoài phần bồi thường di chuyển theo quy định tại khoản 1 Điều này, chủ mộ còn được hỗ trợ chi phí về đất đai là 3.000.000đ/mộ (Ba triệu đồng trên một mộ) Khóa luận: Thực trạng PL bồi thường tái định cư khi NN thu hồi đất.
3. Trong thời gian thực hiện công tác giải phóng mặt bằng mà có người mất tại địa phương nhưng không được an táng vào nghĩa trang theo thông lệ của địa phương do nghĩa trang nằm trong chỉ giới giải phóng mặt bằng thì gia đình được hỗ trợ 3.000.000đ/mộ (Ba triệu đồng trên một mộ) để an táng nơi khác.
4. Vật kiến trúc của nghĩa trang (không thuộc phần mộ); mộ xõy cú kiến trúc đặc biệt.

Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cấp huyện điều tra thực tế lập dự toán hoặc thuê đơn vị tư vấn đủ năng lực trình cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng cấp huyện kiểm tra làm cơ sở xác định mức bồi thường để UBND cấp huyện phê duyệt.

5. Đối với mộ vô chủ: Trường hợp người được giao đất, cho thuê đất (chủ đầu tư) hoặc Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng ký hợp đồng với Ban Phục vụ lễ tang Thành phố để di chuyển mộ, quy tập về nghĩa trang Thành phố thì thanh toán theo giá quy định của Ban Phục vụ lễ tang Thành phố; trường hợp ký hợp đồng với Ban quản lý nghĩa trang của xã để di chuyển, quy tập về nghĩa trang của xã (nơi có nghĩa trang phù hợp với quy hoạch) thì thanh toán theo đơn giá di chuyển mộ do UBND Thành phố quy định.
6. Đối với mộ có nhiều tiểu: Việc tính bồi thường di chuyển được tính, theo số tiểu tương ứng số mộ; đơn giá tính theo mộ đất do UBND Thành phố quy định.

Có một thực tế là trên địa bàn TP Hà Nội, nghĩa trang Văn Điển chỉ sử dụng để chôn cất cho người chết thuộc các quận nội thành; quy hoạch nghĩa trang tập trung của các xã thuộc huyện ngoại thành thì chưa có hoặc chưa hoàn chỉnh; vì vậy khi phải di chuyển mộ, các chủ mộ sau khi nhận tiền hỗ trợ về đất đai theo quy định lại đưa về chôn cất trên đất nông nghiệp được giao hay đất phần trăm. Khi NN thu hồi đất nông nghiệp này lại phải BT, HT di chuyển mộ một lần nữa. Thực tế này hiện nay vẫn chưa có giải pháp để giải quyết triệt để. Cũng là một vấn đề khó khăn, phức tạp nữa mà TP Hà Nội đang gặp phải trong việc di dời mồ mả đó là việc phải di dời ngôi mộ tổ 400 năm của dòng họ Nguyễn Công thuộc dự án xây dựng khu nhà ở cho gia đình chính sách trên địa bàn quận Cầu Giấy. Hiện ngôi mộ này vẫn chưa di chuyển được vì đại diện dòng họ vẫn chưa đồng ý với phương án di chuyển; TP Hà Nội chưa tìm được quy định, chính sách phù hợp để áp dụng và cũng không thể “cưỡng chế” để di chuyển được.

2.3.4.2. Về bồi thường đối với công trình văn hoá, di tích lịch sử, nhà thờ, đền, chùa, am miếu

Do tính chất của các công trình này liên quan đến đời sống văn hoá, tinh thần, tín ngưỡng, tôn giáo của nhân dân nên việc phải di chuyển các công trình là rất phức tạp và nhậy cảm; các dự án phải BT, di chuyển các công trình này cũng rất Ýt. Tuy nhiên, pháp luật đất đai cũng có quy định về vấn đề này như sau: “Đối với các dự án khi thu hồi đất có các công trình văn hoá, di tích lịch sử, nhà thờ, đình, chùa, am, miếu trong trường hợp phải di chuyển thì việc BT cho việc di chuyển các di tích lịch sử, công trình văn hoá, nhà thờ, đình, chùa, am miếu do Thủ tướng Chính phủ quyết định đối với công trình do Trung ương quản lý, Chủ tịch UBND cấp tỉnh quyết định đối với công trình do địa phương quản lý” (Điều 23, NĐ số 197/2004/NĐ-CP)

2.4.4. Về bồi thường, hỗ trợ đối với cây trồng, vật nuôi

Trên cơ sở kế thừa các quy định về BT hoa mầu của NĐ số 22/1998/NĐ-CP, NĐ số 197/2004/NĐ-CP đã có những sửa đổi, bổ sung cho phù hợp; cụ thể: Khóa luận: Thực trạng PL bồi thường tái định cư khi NN thu hồi đất.

1) Trước đây, mức BT đối với cây hàng năm theo quy định tại NĐ số 22/1998/NĐ-CP được tính bằng giá trị sản lượng thu hoạch của một năm theo năng suất bình quân của 3 năm trước đó;

Thực hiện theo quy định này, tại dự án Xây dựng Cửa ô phía Nam trên địa bàn huyện Thanh Trì, các hộ đã đồng loạt kê khai cây trồng là rau muống chuyên canh trên đất trồng lúa. Sở dĩ có hiện tượng này vì, đơn giá tính BT rau muống chuyên canh là 12.000/1m2, trong khi đó  đơn giá BT lúa chỉ có 3.500đ/1m2 (Thông báo số 2913/TB-STC ngày 07/7/2006 của Sở Tài chính Hà Nội về đơn giá làm cơ sở tính BT, HT cây trồng, hoa mầu phục vụ công tác GPMB trên địa bàn TP Hà Nội ).;

Khắc phục hiện trạng này, NĐ số 197/2004/NĐ-CP quy định mức BT đối với cây hàng năm được tính bằng giá trị sản lượng của vụ thu hoạch đó; nhưng giá trị sản lượng của vụ thu hoạch được tính theo năng suất của vụ cao nhất trong 3 năm trước liền kề của cây trồng chính tại địa phương và giá trung bình tại thời điểm thu hồi đất;

2) Mức BT đối với cây lâu năm được tính bằng giá trị hiện có của vườn cây (không bao hàm giá trị quyền SDĐ) theo thời giá ở địa phương tại thời điểm thu hồi đất;

3) Về BT đối với vật nuôi (nuôi trồng thuỷ sản) trên đất có mặt nước, NĐ số 197/2004/NĐ-CP quy định:

Đối với vật nuôi mà tại thời điểm thu hồi đất đã đến thời kỳ thu hoạch thì không phải BT;

Đối với vật nuôi mà tại thời điểm thu hồi đất chưa đến thời kỳ thu hoạch thì được BT thiệt hại thực tế do phải thu hoạch sớm; trường hợp có thể di chuyển được thì BT chi phí di chuyển và thiệt hại do di chuyển gây ra; mức BT cụ thể do UBND cấp tỉnh quy định cho phù hợp với thực tế;

Tuy nhiên, quy định này cũng rất khó thực hiện, vì, cũng tại dự án Xây dựng Cửa ô phía Nam trên địa bàn huyện Thanh Trì, vật nuôi trên đất bị thu hồi của các hộ là cá giống nên không thể xác định được là đến thời kỳ thu hoạch hay chưa và cũng không thể di chuyển được. Vì vậy, Điều 36, QĐ sè 108/2009/QĐ-UB của UBND TP Hà Nội quy định:

“1. Sở Tài chính căn cứ Thông tư của Bộ Tài nguyên và Môi trường và hướng dẫn của các Bộ, ngành có liên quan ban hành thông báo mức giá tối đa định kỳ 6 thỏng/lần làm cơ sở tính bồi thường, hỗ trợ cho từng nhóm cây trồng, vật nuôi trên đất có mặt nước. Căn cứ thông báo giá của Sở Tài chính và thực tế tại địa phương, UBND cấp huyện quyết định mức bồi thường, hỗ trợ đối với từng loại cây trồng, vật nuôi nhưng không được vượt mức giá tối đa theo thông báo của Sở Tài chính.

2. Đối với cây trồng hoặc vật nuôi có thể di chuyển đến cơ sở mới, UBND cấp huyện căn cứ thực tế để quyết định mức hỗ trợ thiệt hại và chi phí di chuyển, nhưng mức hỗ trợ tối đa không vượt quá 30% mức bồi thường.

3. Không bồi thường, hỗ trợ đối với vật nuôi trên đất có mặt nước đã đến kỳ thu hoạch.”

4) Ngoài ra, NĐ số 197/2004/NĐ-CP đã có quy định bổ sung việc BT đối với cây trồng chưa thu hoạch nhưng có thể di chuyển đến địa điểm khác thì được BT chi phí di chuyển và thiệt hại thực tế do phải di chuyển, trồng lại;

Đối với cây rừng trồng bằng nguồn vốn ngân sách NN, cây rừng tự nhiên giao cho các tổ chức, hộ gia đình trồng, quản lý chăm sóc, bảo vệ thì BT theo giá trị thiệt hại thực tế của vườn cây; tiền BT được phân chia cho người quản lý, chăm sóc, bảo vệ theo quy định của pháp luật về bảo vệ và phát triển rừng.; Khóa luận: Thực trạng PL bồi thường tái định cư khi NN thu hồi đất.

Nghiên cứu các quy định của pháp luật về BT, HT về tài sản và qua thực tiễn áp dụng, có thể thấy rằng, so với NĐ số 22/1998/NĐ-CP trước đây, các quy định hiện hành về BT thiệt hại khi NN thu hồi đất đã đầy đủ, chi tiết và phù hợp hơn, bảo vệ tốt hơn quyền lợi hợp pháp của người có đất bị thu hồi. Bên cạnh việc đưa ra các nguyên tắc chung đối với việc BT về tài sản, NĐ số 197/2004/NĐ-CP và Thông tư số 116/2004/TT-BTC đã quy định rõ ràng các điều kiện cụ thể để được BT, xử lý các trường hợp BT đặc biệt nhằm giải quyết hợp lý mối quan hệ về lợi Ých giữa NN, nhà đầu tư và người bị thu hồi đất;

Tuy nhiên, việc BT về tài sản khi NN thu hồi đất vẫn còn bộc lộ mét số bất cập sau đây:

Giá nhà, công trình được BT vẫn thấp hơn số tiền mà người bị thu hồi đất phải bỏ ra để xây dựng nhà, công trình mới. Đối với nhà, công trình xây dựng khác không được BT theo đơn giá xây dựng mới của nhà, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương là không hợp lý vì thực tế, không thể dùng số tiền được BT để xây dựng lại một công trình có chất lượng, mức độ khấu hao tương đương với công trình đã bị phá dỡ;

Đối với nhà, công trình xây dựng trước ngày 01/7/2004 trên đất không được BT mà khi xây dựng vi phạm QH, KHSDĐ, vi phạm hành lang bảo vệ công trình đã được công bố, cắm mốc thì không được BT. Tuy nhiên, thực tế, việc lập QH, KHSDĐ và công bố, cắm mốc còn quá nhiều bất cập; nhiều nơi chưa lập được QH, KHSDĐ, chưa công bố công khai quy hoạch, công khai quy hoạch, cắm mốc không kịp thời … Thực tế này dẫn đến việc lấn chiếm đất đai, xây dựng nhà, công trình không phép, sai phép rất phổ biến và việc giải quyết BT khi NN thu hồi đất đảm bảo thỏa đáng nhưng đúng pháp luật là hết sức khó khăn và phức tạp;

Việc BT di chuyển mồ mả trong thực tế Ýt gặp khó khăn về mức BT song lại gặp khó khăn về thời gian di chuyển và chưa có giải pháp để khắc phục. Việc chuẩn bị sẵn nơi di chuyển, chôn cất tập chung chưa được quan tâm chuẩn bị trước và chưa có quy định bắt buộc thực hiện cũng là nguyên nhân gây khó khăn, làm kéo dài thời gian GPMB, ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện các dự án đầu tư;

Mức BT đối với cây trồng hàng năm được tính bằng giá trị sản lượng của vụ thu hoạch cao nhất trong 3 năm liền kề của cây trồng chính tại địa phương là quy định không mang tính khả thi. Bởi vì, việc xác định năng suất của vụ cao nhất là rất khó khăn; đồng thời, việc xác định cây trồng chính của địa phương là cấp tỉnh, huyện hay xã thì không có quy định, nếu là cấp tỉnh thì quá rộng không thể xác định được cây trồng chính, còn nếu là cấp huyện, xã thì cũng không thể xác định cho từng địa bàn từng loại cây trồng chính khác nhau;

Việc BT đối với cây trồng, vật nuôi hiện nay vẫn thực hiện BT giá trị của cây trồng, vật nuôi theo kết quả sẽ thu hoạch; không thể xác định được, đặc biệt là đối với vật nuôi, tại thời điểm thu hồi đất đã đến thời kỳ thu hoạch hay chưa. Quy định BT thiệt hại thực tế đối với vật nuôi do phải thu hoạch sớm; BT chi phí di chuyển và thiệt hại do di chuyển gây ra đối với trường hợp có thể di chuyển được cũng là không khả thi vì rất khó xác định thế nào là phải thu hoạch sớm, sớm là bao lâu, và người có tài sản phải di chuyển vật nuôi trên đất có mặt nước đó đi đâu. Đây là nguyên nhân dẫn đến việc tùy tiện áp dụng mức giá, áp giá mang tính chủ quan, cảm tính của các cơ quan NN khi thực hiện BT và trong một số trường hợp, việc BT chưa hợp lý đã gây khiếu nại kéo dài từ phía người bị thu hồi đất.

2.5. Về các chính sách hỗ trợ di chuyển, ổn định đời sống, ổn định SX, chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm cho người bị thu hồi đất Khóa luận: Thực trạng PL bồi thường tái định cư khi NN thu hồi đất.

2.5.1. Hỗ trợ di chuyển, ổn định đời sống, ổn định SX

Nhằm tạo điều kiện để người bị thu hồi đất giảm bớt khó khăn, thiệt hại, nhanh chóng ổn định cuộc sống, NĐ sè 197/2004/NĐ-CP đã quy định về việc HT cho các hộ bị thu hồi đất phải di chuyển chỗ ở; theo quy định tại Điều 42 Quyết định 108/2009/QĐ – UBND  về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước  thu hồi đất trên địa bàn TP. Hà Nội, TP Hà Nội đã áp dụng mức cụ thể như sau: Chủ sử dụng nhà, đất phải di chuyển chỗ ở trong phạm vi TP Hà Nội được hỗ trợ 3 triệu đồng/1chủ sử dụng nhà, đất; di chuyển chỗ ở về tỉnh khác thì đựoc hỗ trợ 5 triệu đồng/1 chủ sử dụng nhà, đất; trường hợp các hộ phải thuê nhà tạm để bàn giao mặt bằng đúng tiến độ khi chưa được nhận nhà, đất TĐC thì được hỗ trợ tiền thuê nhà ở tạm với mức là 250.000đ/1 nhân khẩu/1 tháng; 500.000đ/1hộ độc thân/1 tháng nhưng không quá 1.500.000đ/1hộ/1tháng; [13, tr1]

Về chính sách hỗ trợ ổn định đời sống, ổn định SX, NĐ số 197/2004/NĐ-CP quy định đối tượng được hỗ trợ là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp SX nông nghiệp bị thu hồi trên 30% diện tích đất nông nghiệp và mức hỗ trợ bằng tiền tương đương 30kg gạo/1nhân khẩu/1tháng với thời gian tối đa không quá 12 tháng. Tuy nhiên do đặc điểm SDĐ nông nghiệp của Hà Nội nói riêng và vùng đồng bằng Bắc bộ nói chung, các hộ gia đình được giao đất nông nghiệp gồm nhiều thửa, không tập trung ở một nơi và có thể bị thu hồi đất nhiều lần, phục vụ cho nhiều dự án khác nhau; nên khó xác định được tỷ lệ 30% của đất bị thu hồi. TP Hà Nội áp dụng hỗ trợ theo m2 đất nông nghiệp bị thu hồi với mức là 35.000đ/1m2;

Mức hỗ trợ ổn định SX đối với tổ chức KT, hé SX-KD có đăng ký KD mà bị ngừng SX – KD bằng 30% thu nhập sau thuế theo mức thu nhập bình quân của 3 năm liền kề trước đó do cơ quan thuế xác nhận.

2.5.2. Hỗ trợ chuyển đổi nghề và tạo việc làm

Vấn đề chuyển đổi nghề và tạo việc làm cho nông dân bị thu hồi đất nông nghiệp đang là vấn đề thời sự cấp bách của TP Hà Nội nói riêng cũng như cả nước nói chung. Hà Nội và vùng đồng bằng sông Hồng, bình quân diện tích đất nông nghiệp của nông dân vốn đã rất Ýt, khoảng 400-500m2/người . Khi NN thu hồi đất thì lại không có đất nông nghiệp để BT, chỉ được BT bằng tiền; nông dân không có đất để SX và số lượng người đứng trước nguy cơ thất nghiệp ngày càng tăng nếu không có các chính sách chuyển đổi nghề và tạo việc làm cho người bị thu hồi đất. Để góp phần giải quyết vấn đề này, NĐ số 197/2004/NĐ-CP đã quy  định đối tượng được HT chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp SX nông nghiệp khi bị thu hồi trên 30% diện tích đất thì được hỗ trợ chuyển nghề cho người trong độ tuổi lao động; mức hỗ trợ và số lao động cụ thể do UBND cấp tỉnh quy định cho phù hợp với thực tế ở địa phương; việc hỗ trợ chuyển đổi nghề được thực hiện chủ yếu bằng hình thức cho đi học nghề tại các cơ sở dậy nghề (Điều 29, NĐ số 197/2004/NĐ-CP);

Tuy nhiên, cũng như đối với trường hợp hỗ trợ ổn định đời sống, việc xác định tỷ lệ 30% diện tích đất nông nghiệp bị thu hồi, số lượng lao động trong độ tuổi của từng hộ là rất khó khăn và có thể không chính xác; vì vậy TP Hà Nội đã áp dụng HT chuyển đổi nghề theo m2 đất nông nghiệp bị thu hồi với mức là 25.000đ/m2 và số tiền này hiện nay vẫn được trả trực tiếp cho người bị thu hồi đất; Khóa luận: Thực trạng PL bồi thường tái định cư khi NN thu hồi đất.

Khoản 4, Điều 4, NĐ số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 đã quy định thêm hình thức HT tạo việc làm cho nông dân bị thu hồi đất nông nghiệp như sau: “Được giao đất có thu tiền SDĐ tại vị trí có thể làm mặt bằng sản xuất hoặc kinh doanh dịch vụ phi nông nghiệp; mức đất được giao do UBND cấp tỉnh căn cứ vào khả năng quỹ đất và mức đất bị thu hồi của từng hộ gia đình, cá nhân để quy định; giá đất được giao bằng giá đất nông nghiệp tương ứng cộng với chi phí đầu tư hạ tầng trên đất nhưng không cao hơn giá đất tại thời điểm thu hồi đất đã được UBND cấp tỉnh quy định và công bố”. Thực tế tại TP Hà Nội thời gian vừa qua chưa thực hiện và cũng không có quỹ đất để thực hiện hỗ trợ theo hình thức nói trên; vì vậy vẫn thực hiện hỗ trợ bằng tiền và trả trực tiếp cho người bị thu hồi đất. Việc phải trả tiền hỗ trợ chuyển nghề trực tiếp cho người bị thu hồi đất là do TP Hà Nội hiện nay vẫn chưa có giải pháp nào để đào tạo chuyển nghề cho nông dân có hiệu quả thông qua các cơ sở dậy nghề, đặc biệt là đối với số lao động tuổi đã cao (trên 35 tuổi), không có khả năng chuyển đổi nghề; từ đó đã dẫn đến mục tiêu chuyển đổi nghề không đạt được vì hầu hết số tiền này không được sử dụng vào mục đích chuyển đổi nghề. Khoản 3, Điều 40, QĐ số 108/2009/QĐ-UB của UBND thành phố Hà Nội quy định:

“ Người trong độ tuổi lao động thuộc hộ gia đình, cá nhân được hỗ trợ theo quy định, có nhu cầu được học nghề thì được hỗ trợ 01 lần kinh phí để học một nghề bằng hình thức cấp thẻ học nghề (không chi trả trực tiếp bằng tiền cho người lao động); mức hỗ trợ tối đa không quá 6.000.000 đồng/thẻ (sáu triệu đồng).

Ủy ban nhân dân cấp huyện phê duyệt kinh phí hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề đồng thời cùng phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư; mức phê duyệt bằng 6.000.000 đồng/thẻ (sáu triệu đồng) và chuyển về quỹ hỗ trợ của Thành phố (qua Sở Lao động – Thương binh và Xã hội) để được cấp thẻ học nghề cho người lao động.”

Đây là một việc phải làm cấp bách đối với TP Hà Nội cũng như cả nước để nhanh chóng giải quyết vấn đề tạo việc làm cho nông dân bị thu hồi đất nông nghiệp.

2.6. Pháp luật về TĐC cho người bị thu hồi đất phải di chuyển chỗ ở

2.6.1. Các nguyên tắc bố trí TĐC cho người bị thu hồi đất Khóa luận: Thực trạng PL bồi thường tái định cư khi NN thu hồi đất.

Vấn đề TĐC cho người bị thu hồi đất phải di chuyển chỗ ở đã được LĐĐ 1993, NĐ số 22/1998/NĐ-CP đề cập. Tiếp đó LĐĐ 2003 và NĐ số 197/2004/NĐ-CP ra đời đã có những quy định rõ ràng và cụ thể hơn nhằm bắt buộc các cơ quan NN phải quan tâm và bảo vệ tốt hơn quyền lợi của những đối tượng được bố trí TĐC; Cụ thể:

1. Cơ quan (tổ chức) được UBND cấp tỉnh giao trách nhiệm bố trí TĐC phải thông báo cho từng hộ gia đình bị thu hồi đất, phải di chuyển chỗ ở về dự kiến phương án bố trí TĐC và niêm yết công khai phương án này tại trụ sở của đơn vị, tại trụ sở UBND cấp xã nơi có đất bị thu hồi và nơi TĐC trong thời gian 20 ngày trước khi cơ quan NN có thẩm quyền phê duyệt phương án bố trí TĐC;
2. Ưu tiên TĐC tại chỗ cho người bị thu hồi đất tại nơi có dự án TĐC, ưu tiên vị trí thuận lợi cho các hộ sớm thực hiện GPMB, hộ có vị trí thuận lợi tại nơi cò, hộ gia đình chính sách;
3. Tạo điều kiện cho các hộ vào khu TĐC được xem cụ thể khu TĐC và thảo luận công khai về dự kiến bố trí TĐC quy định tại Khoản 1 Điều này (Điều 34);

Khoản 3, Điều 35 quy định: “Trước khi bố trí đất ở cho các hộ gia đình, cá nhân, khu TĐC phải được xây dựng cơ sở hạ tầng đồng bộ đảm bảo đủ điều kiện cho người sử dụng tốt hơn hoặc bằng nơi ở cũ”;

Điều 36, 37 NĐ số 197/2004/NĐ-CP còn quy định cụ thể về “Các biện pháp hỗ trợ sản xuất và đời sống tại khu TĐC” và “Quyền và nghĩa vụ của người bị thu hồi đất phải di chuyên chỗ ở”; trong đó Mục c, Khoản 1, Điều 37 quy định, người bị thu hồi đất có quyền: “Được từ chối vào khu TĐC nếu khu TĐC không đảm bảo các điều kiện như đã thông báo và niêm yết công khai”;

Tại Mục 7, Chỉ thị số 05/2006/CT-TTg ngày 22/02/2006, Thủ tướng Chính phủ đã chỉ đạo: “Làm tốt công tác TĐC, dành diện tích tại những vị trí thuận lợi, kể cả bên cạnh các khu công nghiệp (trừ những nơi do yêu cầu bảo vệ môi trường hoặc do quá hạn hẹp về quỹ đất) để bố trí TĐC, bảo đảm cho những hộ có đất bị thu hồi có chỗ ở mới ở khu TĐC. Trong việc lập quy hoạch các khu công nghiệp, chỉnh trang, mở rộng khu đô thị hoặc khu dân cư nông thôn, cần chú ý dành quỹ đất cho TĐC tại chỗ. Từ nay, các địa phương không được cưỡng chế buộc tháo dỡ nhà ở khi người bị thu hồi đất chưa được giải quyết chỗ TĐC”. Gần đây nhất, NĐ số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ “Quy định bổ sung về việc cấp GCNQSDĐ, thu hồi đất, thực hiện quyền SDĐ, trình tự, thủ tục BT,HT,TĐC khi NN thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai” đã quy định: “Trường hợp bố trí TĐC thì tổ chức làm nhiệm vụ BT, GPMB có trách nhiệm bàn giao nhà ở hoặc đất ở và GCN về quyền SDĐ ở, quyền sở hữu nhà ở cho người được bố trí TĐC trước khi GPMB”;

Thực hiện các quy định trên đây của pháp luật, TP Hà Nội đã quy định cô thể các vấn đề về TĐC Chương V, QĐ sè 108/2009/QĐ-UB; bao gồm các nội dung cơ bản sau: Khóa luận: Thực trạng PL bồi thường tái định cư khi NN thu hồi đất.

1. a) Khi NN thu hồi đất để thực hiện dự án đầu tư mà phải bố trí TĐC cho người bị thu hồi đất thì Chủ đầu tư dự án phải chuẩn bị đủ quỹ nhà, đất TĐC trước khi thực hiện công tác GPMB;
2. b) Trường hợp bố trí TĐC bằng đất thì Chủ đầu tư phải lập dự án xây dựng HTKT khu TĐC, tổ chức xây dựng và bàn giao cho Sở Tài nguyên, Môi trường và Nhà đất Hà Nội (TN,MT&NĐ) để bố trí TĐC theo phương án được phê duyệt;
3. c) Trường hợp bố trí TĐC bằng căn hộ mà Chủ đầu tư không có quỹ nhà TĐC thì phải lập phương án nhu cầu sử dụng, báo cáo Sở TN,MT&NĐ để kiểm tra, trình UBND TP Hà Nội bố trí từ quỹ nhà TĐC của TP;
4. d) Về nguyên tắc bố trí TĐC, để phù hợp với điều kiện thực tế về quỹ nhà, đất TĐC của TP Hà Nội, Khoản 6, Điều 45, QĐ số 108/2009/QĐ-UB quy định:

Căn cứ quỹ đất, quỹ nhà tái định cư hiện có (khu vực, cơ cấu vị trí các thửa đất; loại nhà, số lượng, diện tích, cơ cấu căn hộ), UBND cấp huyện có trách nhiệm phê duyệt quy chế bắt thăm tái định cư cho dự án, đảm bảo công khai, công bằng, dân chủ và đúng pháp luật, đồng thời thực hiện chính sách ưu tiên trong bố trí tái định cư như sau:

Ưu tiên tái định cư tại chỗ cho người bị thu hồi đất tại nơi có đất thuộc phạm vi dự án tái định cư;

Ưu tiên bố trí vị trí thuận lợi cho chủ sử dụng nhà đất bàn giao mặt bằng sớm nhất, chủ sử dụng nhà đất có vị trí thuận lợi tại nơi bị thu hồi và đối tượng là gia đình chớnh sỏch”. [14, tr1]

2.6.2. Thực tế áp dụng các quy định về TĐC cho người bị thu hồi đất phải di chuyển chỗ ở trên địa bàn TP Hà Nội

TĐC là biện pháp nhằm ổn định, khôi phục đời sống cho các hộ bị ảnh hưởng khi NN thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở. Các quy định của pháp luật hiện hành nhằm đảm bảo một cách tốt nhất quyền lợi về nơi ở mới của người được TĐC; UBND TP Hà Nội đã có những quy định và các biện pháp thực hiện cụ thể; tuy nhiên quá trình thực hiện TĐC cho người bị thu hồi đất vẫn còn những vấn đề bất cập cần được quan tâm nghiên cứu:

Thứ nhất: Pháp luật đất đai quy định theo hướng khi NN thu hồi đất, người bị thu hồi đất được BT theo giá đất sát với giá chuyển nhượng quyền SDĐ trên thị trường trong điều kiện bình thường; khi được NN giao đất hoặc bán nhà TĐC thì họ cũng phải nép tiền hoặc mua nhà theo giá quy định và giá này cũng là giá sát với giá chuyển nhượng quyền SDĐ trên thị trường trong điều kiện bình thường. Như vậy quyền lợi của người bị NN thu hồi đất vẫn được đảm bảo; nếu có thiệt hại về đất thì chỉ là diện tích đất bị thu hồi lớn trong khi diện tích được giao TĐC có thể Ýt hơn diện tích bị thu hồi do điều kiện quỹ đất thực tế của từng địa phương;

Tuy nhiên, trên thực tế lại không được như vậy. Như phần trên đã phân tích, TP Hà Nội nói riêng và các tỉnh, thành trên cả nước nói chung, giá đất do UBND tỉnh công bố theo quy định của LĐĐ hiện vẫn thấp hơn rất nhiều so với giá chuyển nhượng quyền SDĐ thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường. Như vậy, nếu một hộ nào đó bị thu hồi diện tích càng nhiều thì mức độ thiệt hại về quyền lợi KT của hộ đó càng lớn. Bên cạnh đó, giá bán căn hộ TĐC được UBND TP Hà Nội quy định tại QĐ số 80/2005/QĐ-UB ngày 03/6/2005 (quyết định này hiện không còn hiệu lực) có mức giá cao nhất là 6.486.000đ/1m2 và thấp nhất là 3.420.000đ/1m2; tức là cũng thấp hơn rất nhiều so với giá mua bán trên thị trường (vì trong thời điểm QĐ số 80/2005/QĐ-UB đang có hiệu lực, giá mua bán nhà căn hộ trên thị trường tại khu Trung Hoà – Nhân Chính, quận Cầu Giấy bình quân là từ 13-15 triệu đồng/1m2). Như vậy, nếu một hộ được giao đất hoặc được mua căn hộ càng nhiều thì sẽ có một khoản chênh lệch lớn về lợi Ých KT. Vì vậy, TP Hà Nội phải có những quy định về tiêu chuẩn, định mức, nguyên tắc xét bán nhà TĐC như đã đề cập ở trên. Song thực tế áp dụng cũng gặp không Ýt khó khăn, phức tạp như hộ bị thu hồi đất nhiều nhưng lại Ýt nhân khẩu chỉ được mua một căn hộ, trong khi đó có hộ bị thu hồi đất Ýt nhưng có nhiều nhân khẩu lại được mua 2 căn hộ dẫn đến sự mất công bằng giữa 2 hộ về mức độ thiệt hại KT khi NN thu hồi đất; hoặc trường hợp một hộ nhưng có đến 3-4 gia đình sống chung trên một khu đất, khi bị thu hồi hết thì cũng chỉ được mua 2 căn hộ …Những vấn đề nói trên đã gây ra không Ýt những thắc mắc, khiếu nại của người bị thu hồi đất và được bố trí TĐC; đồng thời cũng dẫn đến những nguyên tắc về công bằng và nguyên tắc nơi ở mới phải tốt hơn hoặc bằng nơi ở cũ mà pháp luật đã quy định phần nào chưa được bảo đảm;

Thứ hai: Vấn đề chất lượng nhà, đất không đảm bảo tại các khu TĐC trên địa bàn TP Hà Nội thời gian vừa qua đang gây nhiều bức xúc, khiếu nại của các hộ được bố trí vào khu TĐC. Chẳng hạn khu TĐC X8 trên địa bàn xã Cổ Bi, huyện Gia Lâm để TĐC cho các hộ thuộc dự án Cầu Thanh Trì, sau khi các hộ đến ở hơn 1 năm nhưng chưa có đường điện, nước sạch cấp đến khu TĐC; chất lượng căn hộ của các khu TĐC không đảm bảo như: khu 7,2ha Vĩnh Phóc, quận Ba Đình; Trung Hoà, quận Cầu Giấy; Đền Lừ, quận Hoàng Mai … Sau khi người dân vào ở đã phải yêu cầu chủ đầu tư và đơn vị thi công phải sửa chữa, bảo hành. Nguyên nhân của tình trạng này một phần do cơ chế thực hiện; chưa có sự giám sát về chất lượng nhà TĐC của chính người dân, hoặc của UBND cấp huyện là cơ quan chịu trách nhiệm thực hiện quyết định thu hồi đất và di chuyển người bị thu hồi đất đến nơi TĐC; Khóa luận: Thực trạng PL bồi thường tái định cư khi NN thu hồi đất.

Thứ ba: Việc thực hiện quy định “lập và thực hiện các dự án TĐC”; chuẩn bị đủ quỹ nhà, đất TĐC trước khi thực hiện GPMB thời gian qua trên địa bàn TP Hà Nội là chưa đáp ứng được yêu cầu. Rất nhiều dự án trên địa bàn TP đã phải lùi thời gian thực hiện do thiếu quỹ nhà, đất TĐC như: đoạn đường từ Kim Đồng đến Tân Mai chưa triển khai được vì thiếu khoản 600 căn hộ để TĐC hiện chưa có; đường từ Ô Đống mác đến đê Nguyễn Khoái phải lùi thời gian khởi công từ 2006 sang năm 2007 vì nhà TĐC của dự án tại khu Nam Trung Yên dự kiến đến tháng 8/2007 mới hoàn thành.v.v.;

Hay như tại đường Vành đai I (đoạn Kim Liên – Ô Chợ Dừa) từng được gọi là “con đường đắt nhất hành tinh”. Khi lập dự án, con đường dự kiến được thu hồi đất thêm 100m về 2 phía để làm tuyến phố 2 bên đường. Phần việc này được giao cho BQL dự án vốn ngân sách thuộc Sở TN,MT&NĐ làm chủ đầu tư. Theo khảo sát, để làm tuyến đường phải bố trí TĐC cho khoảng 1.000 hộ và để làm tuyến phố 2 bên đường thì phải bố trí TĐC cho khoảng 1.200 hộ nữa. Đến thời điểm khởi công (tháng 10/2005), quỹ nhà TĐC của dự án tại khu Nam Trung Yên chỉ đáp ứng được khoảng 1.000 căn hộ; để đáp ứng được cho cả tuyến phố 2 bên đường thì phải sang năm 2007 mới có đủ nhà TĐC để thực hiện. Trước sức Ðp về vấn đề ùn tắc giao thông, việc mở đường là cấp bách, vì vậy TP Hà Nội đã quyết định khởi công làm tuyến đường, tạm dừng việc làm tuyến phố 2 bên đường nên đã phát sinh chi phí BT cao. Các hộ dân được ra mặt đường mà NN không thu được chênh lệch về giá trị từ đất đai tạo ra không do người SDĐ đầu tư, tạo ra sự không công bằng giữa các hộ bị thu hồi đất và các hộ không bị thu hồi đất nghiễm nhiên trở thành người có nhà mặt phố; Khóa luận: Thực trạng PL bồi thường tái định cư khi NN thu hồi đất.

Qua đây có thể thấy rằng, quy định của pháp luật về TĐC và việc thực hiện bố trí TĐC cho người bị thu hồi đất phải di chuyên chỗ ở không những nhằm giải quyết tốt quyền lợi của người bị thu hồi đất mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ thực hiện các dự án đầu tư, ảnh hưởng đến việc thực hiện kế hoạch phát triển KT – XH của từng địa phương cũng như của NN;

XEM THÊM NỘI DUNG TIẾP THEO TẠI ĐÂY:

===>>> Khóa luận: Giải pháp PL bồi thường tái định cư khi NN thu hồi đất