Khóa luận: Giải pháp chính sách tín dụng đối với cho vay BĐS

Trong quá trình nghiên cứu và thực hiện đề tài khóa luận tốt nghiệp “Khóa luận: Giải pháp chính sách tín dụng đối với cho vay BĐS, mình nhận thấy rằng đề tài không chỉ giúp bản thân vận dụng hiệu quả những kiến thức đã học vào thực tế mà còn góp phần củng cố, mở rộng hiểu biết và tích lũy kinh nghiệm quý báu cho công việc và chuyên môn sau này. Với mong muốn hỗ trợ các bạn sinh viên đang trong quá trình học tập và làm khóa luận, mình xin chia sẻ đề tài khóa luận tốt nghiệp: Một số giải pháp nhằm hoàn thiện chính sách tín dụng đối với cho vay bất động sản cho các NHTM Việt Nam này như một tài liệu tham khảo hữu ích, hy vọng sẽ phần nào giúp các bạn định hướng tốt hơn khi nghiên cứu các vấn đề liên quan đến công tác đào tạo nguồn nhân lực trong doanh nghiệp.

I. XU HƯỚNG PHÁT TRIỂN HOẠT ĐỘNG CHO VAY bất động sản TRONG THỜI GIAN TỚI

1. Cơ sở cho sự gia tăng hoạt động tín dụng bất động sản trong thời gian tới

Nhà nước đã và đang dần hoàn thiện khung pháp lý cũng như tạo điều kiện để thị trường bất động sản phát triển ổn định. Việc một loạt các sàn bất động sản thành lập và hoạt động đã góp phần thực hiện minh bạch hóa thị trường bất động sản. Điều đó thúc đẩy cho sự phát triển của thị trường bất động sản trong thời gian tới. Thị trường bất động sản minh bạch và ổn định hơn giúp cho hoạt động tín dụng bất động sản của ngân hàng sẽ khắc phục một phần những hạn chế và rủi ro, do đó sẽ kích thích gia tăng tín dụng bất động sản.

Nhu cầu bất động sản đang và sẽ tiếp tục gia tăng, là cơ sở để đẩy mạnh hơn hoạt động cho vay bất động sản của các ngân hàng. Theo “Chiến lược phát triển đô thị Việt Nam”, diện tích đất đô thị sẽ tăng từ 105000ha hiện nay lên 460000ha vào năm 2035, đưa tỷ lệ đô thị hóa từ 28% lên khoảng 45% vào năm 2040. Dân số đô thị từ 23 triệu người dự kiến sẽ tăng lên 46 triệu người vào năm 2040, kéo theo sự gia tăng về nhu cầu nhà ở đô thị. Trung bình mỗi năm Việt Nam cần phát triển thêm 35 triệu m² nhà để phấn đấu đạt 20m² nhà ở/người tại đô thị vào năm 2035. Ngoài ra, các chính sách cởi mở của Nhà nước như người dân được mua nhà ở tại các đô thị mà không cần hộ khẩu, cho phép đối tượng Việt kiều được mua nhà và cho phép thực hiện thí điểm người nước ngoài được mua nhà ở tại Việt Nam cũng làm tăng nhu cầu về nhà ở tại các đô thị lớn. Bên cạnh đó, với làn sóng đầu tư tăng nhanh sau khi Việt Nam gia nhập WTO, nhu cầu về văn phòng, khách sạn và công trình thương mại cũng đang tăng nhanh, nhất là nhu cầu về văn phòng loại A,B, khách sạn 3 – 5 sao tại các đô thị lớn. Nhu cầu về phát triển các khu kinh tế, khu công nghiệp tập trung, khu công nghệ cao cũng sẽ làm cho thị trường bất động sản ở Việt Nam thêm sôi động. Theo quy hoạch, từ nay đến năm 2030, cả nước dự kiến thành lập mới trên 100 khu công nghiệp với diện tích đất khoảng 26000ha. Xuất phát từ nhu cầu bất động sản này mà tín dụng kinh doanh bất động sản trong thời gian tới sẽ giữ nhịp tăng cả về chất và lượng.

Việt Nam có dân số trên 85 triệu, hàng năm có không dưới 250000 gia đình trẻ mới kết hôn. Theo Cục quản lý nhà (Bộ Xây dựng), tại các đô thị lớn hiện nay như Hà Nội, TPHCM, Đà Nẵng và Hải Phòng, có trên 30% số hộ gia đình cán bộ, công chức, viên chức có nhu cầu được cải thiện chỗ ở. Trong khi đó, theo thống kê từ ngành xây dựng, trên 1 triệu công nhân đang làm việc tại 154 khu công nghiệp và khu chế xuất, khu kinh tế trên cả nước, chỉ có 7% – 10% được thu xếp chỗ ở trong các khu nhà tập trung. Còn lại trên 90% phải tự thu xếp chỗ ở tạm bợ, thuê trọ rải rác trong các khu dân cư lân cận các khu công nghiệp. Còn theo báo cáo của các địa phương, trong giai đoạn 2022 – 2026, Hà Nội cần xây dựng trên 110000 căn hộ cho các đối tượng thu nhập thấp, TPHCM cần khoảng 100000 căn hộ cho đối tượng thu nhập thấp và trên 50000 chỗ ở tập thể cho công nhân lao động.

Xuất phát từ những nhu cầu bất động sản này mà tín dụng bất động sản trong thời gian tới sẽ giữ nhịp tăng cả về chất và lượng đối với cả tín dụng kinh doanh bất động sản và tín dụng tiêu dùng bất động sản.

2. Xu hướng phát triển hoạt động cho vay bất động sản trong thời gian tới Khóa luận: Giải pháp chính sách tín dụng đối với cho vay BĐS.

BĐS không chỉ là một hàng hóa thiết yếu mà còn là một cách để tích lũy tài sản, là một kênh đầu tư của người dân và của các doanh nghiệp. Đối với mỗi đối tượng tham gia trên thị trường bất động sản đều có nhu cầu về tín dụng bất động sản và vì lẽ đó, hoạt động cho vay bất động sản trong thời gian tới sẽ vẫn tiếp tục mở rộng đến tất cả các đối tượng có nhu cầu.

Hoạt động cho vay bất động sản ở Việt Nam đã diễn ra nhiều năm nay với sự gia tăng cả về chất và lượng. Với tiền đề đó, cùng với nhu cầu tín dụng bất động sản vẫn lớn, tín dụng bất động sản trong thời gian tới có xu hướng tiếp tục tăng và hoàn thiện cả về chất và lượng.

Xét về mặt lượng, trong thời gian tới khi mà thị trường bất động sản đi vào ổn định hơn và phát triển hơn, các ngân hàng hẳn sẽ cởi mở hơn trong cho vay bất động sản. Tín dụng kinh doanh bất động sản sẽ được nới lỏng hơn, chứ không khắt khe như hiện nay. Vì vậy có thể dự báo một lượng lớn vốn ngân hàng sẽ đổ vào thị trường bất động sản với con giá trị sẽ gia tăng qua mỗi năm. Cho vay bất động sản có thể sẽ chiếm tỷ trọng cao hơn trong tổng dư nợ tín dụng của ngân hàng.

Xét về mặt chất, hoạt động cho vay bất động sản sẽ ngày một cải thiện hơn. Các sản phẩm sẽ đa dạng hơn, chuyên môn hóa và chuyên nghiệp hơn. Chất lượng phục vụ khách hàng cũng sẽ cải thiện cùng với sự hoàn thiện hơn trong chính sách cho vay bất động sản. Có thể hình dung ra những sản phẩm cho vay bất động sản tín chấp, cho vay dưới chuẩn, việc định giá bất động sản có những bước đột phá, khả năng đánh giá rủi ro của ngân hàng được nâng cao… Hoạt động cho vay bất động sản sẽ phát triển theo xu hướng thế giới. Đến một lúc nào đó, ở Việt Nam cũng sẽ bắt đầu chứng khoán hóa bất động sản.

II. ĐỊNH HƯỚNG HOÀN THIỆN CHÍNH SÁCH TÍN DỤNG ĐỐI VỚI CHO VAY bất động sản Khóa luận: Giải pháp chính sách tín dụng đối với cho vay BĐS.

Để có được những bước đi thuận lợi trong công cuộc đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, vai trò cấp vốn của các ngân hàng ngày càng trở nên quan trọng. Chính sách định hướng tín dụng bất động sản của Ngân hàng Nhà nước cũng như các nhà quản lý vĩ mô nếu được áp dụng một cách phù hợp và linh hoạt sẽ buộc các ngân hàng thương mại và cả các doanh nghiệp hướng các hoạt động tín dụng, sản xuất kinh doanh của mình theo định hướng đó. Đó là phương thức điều chỉnh vừa phù hợp với cơ chế thị trường, vừa phù hợp với mục tiêu lợi ích chung của toàn nền kinh tế. Một chính sách định hướng tín dụng phù hợp không những có tác dụng kiểm soát lạm phát mà còn duy trì được sự tăng trưởng của nền kinh tế.

Trong thời gian tới, các ngân hàng cần phải có một định hướng tốt trong hoạt động tín dụng của mình, nhất là hoạt động cho vay bất động sản. Thị trường bất động sản là một mảnh đất tiềm năng hứa hẹn mang lại nhiều lợi ích cho các nhà kinh doanh. Vì thế, hoạt động tín dụng bất động sản trong tương lai sẽ ngày càng được chú trọng. Trong giai đoạn đất nước ta đang đẩy nhanh quá trình hội nhập kinh tế quốc tế, chính sách tín dụng đối với cho vay bất động sản cần được hoàn thiện để không những hạn chế rủi ro mà còn giúp hoạt động tín dụng bất động sản phát triển theo hướng ổn định, lâu dài và không ngừng liên kết với các ngành liên quan. Có nghĩa là các ngân hàng cần phải tạo lập những nguồn vốn dài hạn trên cơ sở những điều kiện thuận lợi mà các chính sách vĩ mô của Nhà nước mang lại, phát huy sức mạnh nội lực, đồng thời liên kết, hợp tác với các nguồn lực bên ngoài để cung cấp một nguồn vốn có chất lượng cho ngành kinh doanh bất động sản nói riêng và toàn bộ nền kinh tế nói chung. Các sản phẩm cho vay bất động sản càng ngày càng phải được đa dạng hóa, đáp ứng với những nhu cầu ngày càng phong phú của người dân. Với mỗi sản phẩm tín dụng bất động sản, các điều kiện cho vay, hạn mức, thời hạn, lãi suất cho vay, tài sản đảm bảo, các thủ tục… tất cả phải được quy định rõ ràng, đơn giản, dễ hiểu và theo xu hướng thị trường, phù hợp với nhu cầu và khả năng đáp ứng của khách hàng bên cạnh việc hạn chế rủi ro, đảm bảo lợi nhuận cho ngân hàng.

III. GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CHÍNH SÁCH TÍN DỤNG ĐỐI VỚI CHO VAY bất động sản

Những tác động, ảnh hưởng cụ thể từ phía các chủ thể liên quan trực tiếp và gián tiếp đến hoạt động cho vay bất động sản của các ngân hàng đóng vai trò vô cùng quan trọng trong việc xây dựng và hoàn thiện chính sách cho vay bất động sản.

Để hoàn thiện chính sách tín dụng đối với cho vay bất động sản theo đúng định hướng đã lựa chọn trong tương lai, cần có sự phối hợp của nhiều phía, trong đó quan trọng nhất vẫn là từ phía các ngân hàng. Chúng ta sẽ nghiên cứu một số giải pháp giúp hoàn thiện chính sách tín dụng đối với cho vay bất động sản của các NHTM Việt Nam trong giai đoạn sắp tới.

1. Các giải pháp vĩ mô Khóa luận: Giải pháp chính sách tín dụng đối với cho vay BĐS.

1.1. Hoàn thiện cơ chế chính sách điều chỉnh hoạt động cho vay bất động sản

Hiện nay, bản thân Ngân hàng Nhà nước Việt Nam cũng chưa ban hành quy chế cho vay riêng đối với lĩnh vực bất động sản mà chỉ có quy chế cho vay kèm theo Quyết định số 1627/2017/QĐ-NHNN ngày 31/12/2017. Theo quy chế này, Ngân hàng Nhà nước quy định chung về hoạt động cho vay áp dụng cho tất cả các loại hình tín dụng khác nhau, trong đó có tín dụng bất động sản.

Ngân hàng Nhà nước đóng vai trò chỉ đạo, định hướng cho hoạt động tín dụng của các ngân hàng. Do đó, Ngân hàng Nhà nước cần thiết phải có những vân bản chính sách điều chỉnh hoạt động cho vay bất động sản đảm bảo tính ổn định, hạn chế rủi ro trong toàn hệ thống. Thông qua những văn bản hướng dẫn đó mà các ngân hàng xây dựng chính sách tín dụng bất động sản cho riêng mình hướng tới sự ổn định và giảm thiểu rủi ro. Để làm được điều đó, Ngân hàng Nhà nước cần phải nghiên cứu và tổng hợp thông tin từ các nguồn cần thiết để xây dựng và cho ban hành những văn bản, chính sách phù hợp và đúng đắn.

1.2. Thúc đẩy xây dựng thị trường bất động sản chuyên nghiệp

Chính sách tín dụng bất động sản của các ngân hàng chịu tác động mạnh mẽ từ sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản. Để chính sách tín dụng bất động sản đạt hiệu quả thì điều kiện quan trọng là Chính phủ và các cơ quan quản lý phải xây dựng được một thị trường bất động sản hoạt động lành mạnh, hiệu quả, trong đó các giao dịch được thực hiện công khai. Nếu như ở Mỹ, các giao dịch bất động sản đều phải được tiến hành qua sàn hay các trung tâm môi giới thì ở Việt Nam, giao dịch trao tay vẫn diễn ra khá nhiều mặc dù các sàn bất động sản đã đi vào hoạt động. Đây là một trở ngại lớn đối với ngân hàng trong việc xác định giá trị tài sản thế chấp cũng như trong việc quản trị rủi ro, khi các ngân hàng không có được sự hỗ trợ chuyên nghiệp từ một trung tâm bất động sản độc lập trong việc xác định giá cũng như thực hiện các thủ tục pháp lý liên quan tới tài sản thế chấp.

Cho tới nay, đã có hơn 470 sàn giao dịch bất động sản được thành lập nhưng chỉ một phần sàn giao dịch đạt “chuẩn”, điều này đã đặt những viên gạch đầu tiên trong việc minh bạch hóa các giao dịch bất động sản và lành mạnh hóa thị trường bất động sản Việt Nam. Đến khi có nghị định số 23/2025/NĐ-CP ngày 27/2/2025 của Chính phủ thì mới có chế tài xử phạt hành chính đối với các doanh nghiệp không giao dịch qua sàn. Bên cạnh đó, hiện nay các sàn có hoạt động đúng theo quy định hay không, các thông tin được sàn cung cấp minh bạch hay không cũng chưa có những quy định cụ thể. Hiện Bộ Xây dựng vẫn còn đang soạn thảo những quy định này nhưng theo dự thảo, mức xử phạt cao nhất cũng chỉ là 500 triệu đồng thì vẫn chưa đủ sức răn đe. Khóa luận: Giải pháp chính sách tín dụng đối với cho vay BĐS.

Theo Luật Kinh doanh bất động sản, Nghị định 153/2023/NĐ-CP của Chính phủ và Thông tư 13/2024/TT-BXD ngày 21/5/2024 của Bộ Xây dựng, các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản bắt buộc phải thực hiện việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, thuê mua bất động sản thông qua sàn giao dịch do mình tự thành lập hoặc lựa chọn sàn giao dịch bất động sản do đơn vị khác thành lập để giới thiệu bất động sản và thực hiện các giao dịch bất động sản đó. Như vậy nghĩa là hoạt động chuyển nhượng, mua bán, cho thuê…nhỏ lẻ, tự phát của người dân không bị bắt buộc phải thực hiện qua sàn. Thực tế có nhiều trường hợp người dân có tiền mua một, hai căn nhà để dự phòng cho người thân trong gia đình như con cái sau này nhưng khi thấy giá lên thì vẫn bán đi kiếm lời. Trong trường hợp đó, theo luật không gọi là kinh doanh bất động sản. Trường hợp khác, với những người đầu cơ mua một, hai căn nhà, mảnh đất để đó chờ giá lên rồi bán, cũng chưa phải là kinh doanh chuyên nghiệp nên cũng chưa buộc phải qua sàn. Rõ ràng Luật kinh doanh bất động sản vẫn còn nhiều kẽ hở, chưa bao quát hết các hoạt động kinh doanh. Các nhà quản lý cần phải tiếp tục nghiên cứu, tổng kết tình hình thực tế để đề xuất sửa đổi luật theo hướng mọi giao dịch bất động sản đều phải qua sàn. Bởi lẽ tại Việt Nam, hoạt động đầu cơ mua bán, kinh doanh của người dân diễn ra khá phổ biến, qua đó khiến cho thị trường bất động sản trở nên khó quản lý, bản thân người đi mua nhà (đối tượng cho vay tiềm năng của các ngân hàng) cũng gặp rất nhiều rủi ro, trở ngại. Chính vì vậy, phát triển hơn nữa khu vực dịch vụ hỗ trợ giao dịch – các sàn giao dịch chính thức là một điều cần thiết. Nó sẽ không chỉ thúc đẩy hoạt động thế chấp bằng quyền sử dụng đất diễn ra dễ dàng hơn mà còn tạo cơ chế thanh khoản mạnh từ đó đảm bảo tính liên thông giữa thị trường bất động sản và thị trường vốn. Qua đó, các ngân hàng sẽ sửa đổi, hoàn thiện dần chính sách tín dụng bất động sản nhờ sự phát triển lành mạnh và minh bạch của thị trường bất động sản.

• Để làm được điều đó, nhà nước cần phải:

Thứ nhất, đẩy mạnh việc tăng cung hàng hóa cho thị trường bất động sản: mở rộng đối tượng sở hữu nhà (Việt Kiều được mua nhà đã là một bước tiến); quy định đấu thầu giá đền bù để áp giá hợp lý, tránh tình trạng đền bù giá không hợp lý gây mất bình đẳng và khiếu kiện kéo dài; đôn đốc, hỗ trợ nhà đầu tư đẩy nhanh tiến độ đền bù, giải phóng mặt bằng; có cơ chế kiểm tra giám sát tiến độ thực hiện các dự án, rà sát mục đích sử dụng các dự án, có phương án cải tạo các chung cư cũ, quy hoạch nâng cao hiệu quả sử dụng. Khóa luận: Giải pháp chính sách tín dụng đối với cho vay BĐS.

Thứ hai, cần rà soát và hoàn thiện các văn bản pháp lý liên quan đến lĩnh vực đầu tư xây dựng, kinh doanh bất động sản góp phần ổn định lành mạnh hóa thị trường bất động sản.

Thứ ba, tạo môi trường và điều kiện nhằm thu hút đầu tư trên thị trường bất động sản thông qua việc xây dựng trung tâm thông tin dữ liệu về đất đai, bất động sản, công khai quy hoạch, công khai dự án tạo điều kiện cho các nhà đầu tư bình đẳng và dễ dàng tiếp cận các dự án phát triển bất động sản, tạo môi trường cạnh tranh lành mạnh nhằm tăng cung cho thị trường, đẩy mạnh phát triển các sàn giao dịch bất động sản nhằm cung cấp thông tin đầy đủ cho thị trường tạo “sân chơi” lành mạnh và thu hút mọi thành phần kinh tế tham gia.

Thứ tư, hỗ trợ các dự án nhà ở cho người có thu nhập thấp để đáp ứng cầu thật sự về bất động sản.

Thứ năm, cung cấp các công cụ tài chính tiền tệ ứng cứu khi cần thiết (cơ chế mua lại các khoản cho vay thế chấp khi cần thiết, tạo cơ chế tái cấu trúc vốn cho các dự án tốt, chứng khoán hóa bất động sản).

Thứ sáu, thành lập “Quỹ ứng cứu Bất động sản” để hỗ trợ thị trường bất động sản, nhằm lành mạnh hóa và tăng tính ổn định cho thị trường này. Quỹ này có thể được thành lập trên cơ sở tận dụng nguồn vốn từ các quỹ bấy lâu nay đang “ngủ yên” như: quỹ bảo hiểm y tế, bảo hiểm xã hội, dự phòng thiên tai, bình ổn giá cả…

1.3. Hoàn thiện cơ sở dữ liệu & các chỉ số về thị trường bất động sản

Bên cạnh sàn giao dịch bất động sản thì việc xây dựng các chỉ số bất động sản tốt là một việc không kém phần quan trọng giúp cho các doanh nghiệp có được định hướng đầu tư hợp lý. Nhà nước có thể sử dụng các chỉ số này để điều hành vĩ mô một cách linh hoạt nhằm ổn định và phát triển thị trường. Hoạt động của thị trường bất động sản cũng gắn chặt với hệ thống ngân hàng, chính vì thế chỉ số bất động sản là một công cụ hữu hiệu giúp ngân hàng đánh giá thị trường, đánh giá tiềm năng phát triển và rủi ro vỡ nợ, qua đó đưa ra quyết định mở rộng hay xiết chặt cho vay bất động sản – ảnh hưởng quan trọng đến chính sách tín dụng bất động sản của ngân hàng. Khóa luận: Giải pháp chính sách tín dụng đối với cho vay BĐS.

Mặc dù vậy, xây dựng được chỉ số bất động sản không phải là một nhiệm vụ đơn giản, do tính chất phức tạp và đa dạng của thị trường này. Theo nghiên cứu, để mô tả đánh giá thị trường bất động sản cần có hai chỉ số quan trọng là chỉ số thị trường bất động sản (Real Estate Market Index – REMI) và chỉ số giá bất động sản (Real Estate Price Index – RPI). Để tính toán chỉ số REMI, cần lượng dữ liệu quan sát đầy đủ và đề xuất các quyền số hợp lý, điều này khá phức tạp. Theo Bộ Xây dựng, trước mắt nên xây dựng chỉ số thị trường ở cấp độ hẹp trên cơ sở 3 căn cứ quan trọng là: giá các giao dịch, số lượng các giao dịch và số ngày một bất động sản được rao bán trên thị trường. Khi có điều kiện về thống kê sẽ mở rộng tính toán chỉ số REMI cấp độ rộng, hoàn chỉnh. Chỉ số giá bất động sản được tính dựa trên tổng khối lượng giao dịch bất động sản của một hàng hóa bất động sản (tính bằng m²); Giá 01 m² của hàng hóa bất động sản được giao dịch trong kỳ gốc; Giá 01 m² của hàng hóa bất động sản được giao dịch trong kỳ tính toán. Chỉ số này cũng có thể tính toán cho riêng từng phân khúc hàng hóa của thị trường. Chỉ số giá bất động sản RPI cho biết sự biến thiên về giá của từng phân khúc thị trường và cho biết trong từng phân khúc thì nhóm hàng hóa nào tốc độ tăng, giảm nhanh hay chậm. Tuy nhiên, hai chỉ số này sẽ không đồng thời được triển khai. Việc tính toán chỉ số thị trường bất động sản (REMI) cần lượng dữ liệu quan sát đủ lớn và đủ rộng đồng thời phải đề xuất được các quyền số hợp lý, điều này khá phức tạp, trước mắt Bộ Xây dựng đề nghị lựa chọn thí điểm xây dựng chỉ số giá bất động sản RPI. Khi điều kiện về thống kê cho phép sẽ mở rộng tính toán chỉ số REMI. Bên cạnh đó, thị trường bất động sản cần có ba chỉ số: đi trước, đồng hành và đến trễ. Chỉ số đi trước để dự báo rằng thị trường bất động sản lên hay xuống. Chỉ số đồng hành thể hiện ra hiện nay thị trường đang ở mức nào. Chỉ số đến trễ thông qua chỉ số thứ hai sẽ thông báo cho biết thị trường còn lên, dừng lại hay đi xuống.

Rõ ràng xây dựng chỉ tiêu mô tả đánh giá sự phát triển của thị trường bất động sản ở Việt Nam không đơn giản, nhưng lại là việc làm cần thiết và cấp bách. Kinh nghiệm từ nước láng giềng Trung Quốc cho thấy, họ đã có đề xuất về chỉ số bất động sản từ năm 1993, họ lập ra một tổ chức chuyên trách về vấn đề này. Đến năm 1995, Trung Quốc bắt đầu cho thử nghiệm tại một số tỉnh thành và bây giờ thì đã áp dụng trên toàn quốc với 2 chỉ số về định lượng là giá (công bố rộng rãi) và định tính là chất lượng dự báo… (công bố hạn chế). Do đặc điểm thị trường bất động sản là thị trường địa phương do đó nếu muốn có chỉ số trung bình thì trước hết phải xây dựng chỉ số của từng địa phương, ít nhất là những nơi mà thị trường bất động sản hoạt động mạnh như Hà Nội, TP HCM, Đà Nẵng… Vào quý IV/2025, chỉ số thị trường bất động sản đã được thí điểm áp dụng tại TP HCM, là địa phương có giao dịch bất động sản sôi động nhất cả nước. Khóa luận: Giải pháp chính sách tín dụng đối với cho vay BĐS.

Chỉ số bất động sản nếu được xây dựng một cách nghiêm chỉnh, khoa học sẽ là kênh thông tin giúp thị trường phát triển tốt hơn, tránh những tin đồn hay thổi giá mang tính phiến diện, chủ quan. Tuy nhiên, cũng như thị trường chứng khoán, bất động sản cũng thường xuyên lên xuống thất thường. Ngay như ở Mỹ, một nước có 70% tiền thuế thu từ bất động sản và có thị trường hoàn chỉnh nhưng nhiều cũng biến động rất khó lường.

Chính vì những yếu tố phức tạp của thị trường bất động sản như vậy, một cơ quan chuyên trách đảm nhận việc thu thập, xử lý thông tin để từ đó xây dựng một cơ sở dữ liệu mạnh cho thị trường là một yêu cầu bức thiết. Cùng với qui định các giao dịch bất động sản bắt buộc phải qua sàn, việc tiếp cận thông tin của cơ quan này sẽ dễ dàng, nhanh chóng và có độ chuẩn xác hơn rất nhiều so với trước đây do đã có nguồn dữ liệu thô có độ tin cậy cao từ các sàn giao dịch. Từ đó sẽ tạo điều kiện để phát triển các chỉ số đánh giá, và theo dõi sự phát triển của thị trường sát với thực tế không chỉ giúp chính phủ có cơ sở để điều tiết, đánh giá và dự báo các tác động của chính sách liên quan đến bất động sản, mà còn giúp cho các ngân hàng, và người vay mua nhà có cơ sở dữ liệu chuẩn để đưa ra các quyết định liên quan đến hoạt động cho vay bất động sản, sửa đổi chính sách tín dụng bất động sản sao cho phù hợp với các quyết định đó.

1.4. Hoàn thiện, minh bạch hóa và chuẩn hóa các điều kiện

• Đối với vấn đề đảm bảo tiền vay

Theo xu hướng phát triển của ngành ngân hàng thế giới, ở Việt Nam cũng tiến tới áp dụng lấy doanh thu làm tài sản đảm bảo tiền vay. Sở dĩ điều này có thể thực hiện được là do các ngân hàng có hệ thống mạng lưới rộng khắp, có khả năng trao đổi và liên kết thông tin, nên có thể đánh giá khá chính xác về mức độ tín nhiệm của khách hàng. Để thực hiện được như thế, phải đạt đến một trình độ phát triển nhất định về hạ tầng kỹ thuật. Việt Nam chưa có hệ thống dữ liệu tín dụng đáng tin cậy để thẩm định lịch sử tín dụng của mỗi cá nhân, đầy là thiếu sót của hệ thống dữ liệu tín dụng quốc gia, khác với những thị trường đã ổn định. Vì thế đây là ý tưởng thành lập một cơ quan chuyên trách quản lý hệ thống thông tin của các ngân hàng để việc trao đổi thông tin dễ dàng thực hiện hơn. Các ngân hàng cần báo cáo về việc cho vay vào hệ thống thông tin dữ liệu chung này. Từ đó khắc phục được những hạn chế trong hoạt động cho vay bất động sản của ngân hàng hiện nay khi thiếu thông tin chính xác về nợ xấu của khách hàng xin vay vốn ở các tổ chức tín dụng khác hay thu nhập thực tế của khách hàng.

• Đối với vấn đề thủ tục hành chính Khóa luận: Giải pháp chính sách tín dụng đối với cho vay BĐS.

Hiện nay, các khách hàng vay vốn gặp rất nhiều bất cập và khó khăn trong các thủ tục cần thiết để đáp ứng được điều kiện vay vốn của ngân hàng khi mà chúng còn chồng chéo, rắc rối, gây ra nhiều cản trở. Vì thế, nhà nước cần tiến đến thống nhất các loại giấy tờ nhà đất, thống nhất cách thực hiện ở các cấp, thống nhất và đơn giản các thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thủ tục thế chấp quyền sử dụng đất, rút ngắn các thủ tục hành chính trong đầu tư xây dựng… từng bước cắt giảm tiến tới xoá bỏ những thủ tục hành chính rườm rà, không cần thiết. Muốn như thế thì một việc không thể thiếu là phải tăng cường năng lực cho bộ máy tổ chức và cán bộ quản lý, đồng bộ hoá các cấp quản lý.

• Đối với vấn đề lãi suất

Tất cả các khách hàng vay vốn ngân hàng đều lo lắng về vấn đề lãi suất cho vay bất động sản. Đây cũng là một bất cập trong chính sách tín dụng bất động sản của các ngân hàng. Để đảm bảo lợi nhuận và hạn chế rủi ro, ngân hàng quy định lãi suất thay đổi theo quy định của bản thân ngân hàng. Song chính việc lãi suất không cố định này khiến cho người vay phải đau đầu mỗi khi ngân hàng điều chỉnh tăng lãi suất cho vay. Vì thế, mỗi người vay đều mong muốn có một lãi suất vay ổn định. Do đó, nhà nước cần thiết phải nghiên cứu và tiến tới cung cấp những công cụ tài chính có lãi suất cố định và phù hợp cho từng loại đối tượng có nhu cầu về nhà ở.

1.5. Phân định rõ tín dụng bất động sản để có những chính sách điều chỉnh phù hợp.

Bên cạnh việc hoàn thiện cơ chế chính sách điều chỉnh hoạt động cho vay bất động sản thì việc phân định rõ tín dụng bất động sản cũng rất quan trọng để với mỗi thời kỳ, trước những tình hình cụ thể của thị trường mà Ngân hàng Nhà nước có những chính sách điều chỉnh phù hợp với mỗi loại.

Tín dụng bất động sản cần phân định rõ, đó là bất động sản dự án, bất động sản tiêu dùng (xây dựng, sửa chữa, mua nhà ở…) hay bất động sản sản xuất (nhà xưởng, khu công nghiệp…). Khi Ngân hàng Nhà nước ban hành chính sách chủ trương kích thích sản xuất kinh doanh thì rõ ràng chính sách tín dụng bất động sản ở các ngân hàng cũng sẽ ưu tiên tín dụng cho bất động sản sản xuất hơn là bất động sản dự án. Khóa luận: Giải pháp chính sách tín dụng đối với cho vay BĐS.

1.6. Xây dựng và áp dụng chính sách tiền tệ hiệu quả

• Chính sách lãi suất

Chính sách lãi suất ảnh hưởng trực tiếp đến hoạt động cho vay bất động sản của các ngân hàng. Chính sách lãi suất hiện nay đang vận hành theo nguyên tắc tôn trọng thị trường. Lãi suất do thị trường quyết định, Ngân hàng Nhà nước chỉ có thể có những tác động nhất định để thị trường không có những biến động đột ngột, quá tầm kiểm soát gây ra những cú sốc không cần thiết. Ngân hàng Nhà nước phải tính toán kỹ lưỡng trước khi đưa ra những can thiệp về vấn đề lãi suất, bởi lãi suất còn liên quan đến vấn đề tăng trưởng kinh tế và vấn đề lạm phát. Đối với nền kinh tế quy mô nhỏ, mở cửa và trong thời kỳ chuyển đổi như Việt Nam, để tăng trưởng kinh tế ở mức cao và ổn định lãi suất thị trường, thì phải tăng cường thu hút vốn đầu tư nước ngoài, bù đắp chênh lệch “âm” giữa tiết kiệm và đầu tư. Quan hệ giữa tốc độ tăng trưởng vốn huy động và tín dụng của hệ thống phản ánh khá chính xác tình trạng cung – cầu vốn thị trường và có mối quan hệ chặt chẽ với biến động lãi suất thị trường tiền tệ (nếu cố định các nhân tố khác). Để kiểm soát lãi suất thị trường tiền tệ, Ngân hàng Nhà nước cần giám sát chặt chẽ quy mô và chất lượng tăng trưởng tín dụng, các hệ số an toàn kinh doanh của các NHTM.

Hiện nay, khi Ngân hàng Nhà nước thực hiện cho phép các ngân hàng cho vay trung dài hạn theo lãi suất thỏa thuận, các ngân hàng như gỡ được bài toán khó trong lãi suất cho vay đối với lĩnh vực bất động sản. Chính sách tín dụng bất động sản thay đổi về lãi suất cho vay, có lợi hơn cho ngân hàng song chưa hẳn là phù hợp vì vẫn còn có những bất cập khó khăn với cả ngân hàng và khách hàng trong vấn đề lãi suất, do đó đỏi hỏi trong thời gian tới, Ngân hàng Nhà nước cần triển khai một số biện pháp điều hành và kiểm soát lãi suất nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động tín dụng của các NHTM, đặc biệt là hoạt động cho vay bất động sản.

• Chính sách tỷ lệ dự trữ bắt buộc

Công cụ tỷ lệ dự trữ bắt buộc là tỷ lệ giữa số lượng phương tiện cần vô hiệu hóa trên tổng số tiền gửi huy động, nhằm điều chỉnh khả năng thanh toán (cho vay) của các NHTM. Với việc tăng hay giảm tỷ lệ dự trữ bắt buộc, Ngân hàng Nhà nước có thể kiểm soát được lượng cung tiền của các NHTM. Trước những biến động tiền tệ có thể xảy ra trong thời gian tới, biện pháp tăng tỷ lệ dự trữ bắt buộc là một biện pháp hiệu quả nhằm kiểm soát mức tăng trưởng tín dụng của các NHTM, nhất là mức tăng trưởng tín dụng trong hoạt động cho vay bất động sản. Tuy nhiên, NHNN cũng phải thận trọng trong việc áp dụng chính sách này vì việc tăng tỷ lệ dự trữ bắt buộc có thể ảnh hưởng đến lãi suất. Một khi lãi suất tăng, tỷ lệ huy động vốn cũng tăng nhưng cầu về vốn lại giảm do lãi suất cho vay cũng tăng theo, do đó chính sách tín dụng đối với cho vay bất động sản cũng thay đổi. Vì thế, tùy vào từng thời điểm mà Ngân hàng Nhà nước sẽ có những điều chỉnh tỷ lệ dự trữ bắt buộc phù hợp với sự phát triển của thị trường.

2. Giải pháp từ phía các ngân hàng Khóa luận: Giải pháp chính sách tín dụng đối với cho vay BĐS.

2.1. Giải pháp về cơ chế chính sách

• Kiến nghị kịp thời và thường xuyên

Ngân hàng là một đối tượng tham gia trên thị trường bất động sản, do đó ngân hàng cũng phải chịu sự tác động của các chính sách vĩ mô về bất động sản, kế hoạch phát triển bất động sản, chương trình, kế hoạch phát triển bất động sản của nhà nước, vì thế để hoàn thiện chính sách tín dụng đối với cho vay bất động sản nhằm nâng cao hiệu quả tín dụng bất động sản, hạn chế các rủi ro về pháp luật, ngân hàng phải thường xuyên tập hợp các khó khăn vướng mắc liên quan đến yếu tố pháp luật làm ảnh hưởng đến hoạt động tín dụng bất động sản của ngân hàng mình, trên cơ sở đó, đưa ra các kiến nghị sửa đổi, bổ sung, giải đáp thắc mắc, … đối với ngân hàng nhà nước Việt Nam hay các sở ban ngành khác nhau, điều này không chỉ giúp cho bản thân ngân hàng hiệu quả hơn trong hoạt động tín dụng bất động sản nhờ sự hoàn thiện hơn trong chính sách tín dụng bất động sản mà còn giúp cho hành lang pháp luật liên quan đến lĩnh vực này ngày càng phát huy được hiệu quả vốn có, đây là vấn đề quan trọng mà các ngân hàng cần phải làm thường xuyên, liên tục và có hệ thống.

• Nắm bắt nhu cầu khách hàng

Chính sách tín dụng đối với cho vay bất động sản hiệu quả chỉ khi ngân hàng nắm bắt được nhu cầu của khách hàng. Từ đó, nghiên cứu, xây dựng chính sách cho vay, thiết kế sản phẩm sao cho phù hợp với nhu cầu của cả khách hàng và yêu cầu của ngân hàng. Để làm được điều này đòi hỏi các ngân hàng phải thường xuyên tìm hiểu, lấy ý kiến từ phía khách hàng vay vốn về các khoản mục, thủ tục: điều kiện vay vốn, tài sản đảm bảo, thời hạn vay, hạn mức cho vay, lãi suất… Qua đó, đánh giá, tổng hợp và chọn lọc để điều chỉnh chính sách tín dụng bất động sản cho phù hợp nhất.

• Xây dựng quy chế cho vay riêng đối với lĩnh vực bất động sản

Hiện nay, về mặt quy chế cho vay, bản thân Ngân hàng Nhà nước Việt Nam cũng không ban hành quy chế cho vay riêng đối với lĩnh vực bất động sản mà chỉ có quy chế cho vay kèm theo Quyết định số 1627/2017/QĐ-NHNN ngày 31/12/2017. Theo quy chế này, ngân hàng nhà nước quy định chung về hoạt động cho vay áp dụng cho tất cả các loại hình tín dụng khác nhau, trong đó có tín dụng bất động sản. Khóa luận: Giải pháp chính sách tín dụng đối với cho vay BĐS.

Tuy nhiên về phía các ngân hàng, cần căn cứ vào quy chế cho vay chung của Ngân hàng Nhà nước để ban hành thêm quy chế cho vay riêng đối với lĩnh vực bất động sản, điều này không chỉ góp phần minh bạch hơn về mặt quy định cho vay của bản thân ngân hàng, mà hơn thế nữa còn góp phần hạn chế rủi ro trong việc cấp tín dụng trong lĩnh vực này, làm tiền đề cho các cán bộ tín dụng, áp dụng và thực thi hiệu quả việc cấp tín dụng bất động sản.

• Xây dựng và tách biệt chính sách tín dụng kích cung bất động sản và chính sách tín dụng kích cầu bất động sản

Mặc dù tín dụng bất động sản là cho vay đối với lĩnh vực bất động sản, nhưng trên thực tế tín dụng kích cung bất động sản khác với tín dụng kích cầu bất động sản, do đó, về mặt giải pháp cần chia rõ 2 loại tín dụng bất động sản này.

Khi khách hàng vay vốn liên quan đến lĩnh vực bất động sản thì mục đích vay vốn của khách hàng sẽ xác định khách hàng vay vốn để kích cung hay kích cầu đối với thị trường bất động sản. Nếu khách hàng vay vốn để thực hiện dự án, xây dựng nhà, phát triển khu đô thị, khu dân cư, … thì thuộc tín dụng kích cung; còn như khách hàng vay tiền để mua nhà, để sửa chữa nhà, để đền bù giải tỏa, … thì thuộc tín dụng kích cầu.

Tín dụng kích cung bất động sản thì cần có chính sách riêng, khác với tín dụng kích cầu bất động sản để phù hợp với mục đích vay vốn, phù hợp với điều kiện và nhu cầu của khách hàng. Do đó, cần thiết phải tách biệt trong chính sách tín dụng với hai loại tín dụng bất động sản này.

Bên cạnh đó, với hai loại tín dụng bất động sản này, chính sách tín dụng của ngân hàng cần tiến tới giải quyết được những khó khăn, bất cập hiện nay cho cả khách hàng và ngân hàng, đặc biệt là vấn đề nguồn vốn, hạn mức cho vay, lãi suất cho vay, thời hạn vay và tài sản đảm bảo. Do đó, các ngân hàng cần có một bộ phận nghiên cứu để thực hiện nhiệm vụ trên.

• Lập sơ đồ đầu tư chiến lược dài hạn đối với lĩnh vực bất động sản

Trong hoạt động tín dụng liên quan đến lĩnh vực bất động sản, tiềm ẩn và chứa đựng nhiều yếu tố rủi ro như rủi ro giảm giá bất động sản, rủi ro lãi suất, rủi ro lạm phát, rủi ro thanh khoản, rủi ro pháp luật, … Trong khi đó, bản thân các khoản cho vay bất động sản thường là cho vay trung dài hạn, do đó, việc lập sơ đồ chiến lược đầu tư bất động sản dài hạn là một việc nên làm để từ đó ngân hàng định hướng và xây dựng chính sách tín dụng bất động sản cho phù hợp. Cụ thể về mặt chính sách, cần lưu ý những vấn đề sau:

• Về mặt thị trường bất động sản: Khóa luận: Giải pháp chính sách tín dụng đối với cho vay BĐS.

Cần có sơ đồ phát triển các khu, cụm công nghiệp, kế hoạch và các dự án sẽ và đang thực hiện tại các quận/huyện trên địa bàn, mức độ và khả năng đáp ứng nhu cầu của các loại hình bất động sản khác nhau, từ đó mở rộng hay hạn chế đầu tư bất động sản đối với loại hình bất động sản đó. Ví dụ, thị trường văn phòng cho thuê đang thu hút đầu tư, các dự án xây dựng văn phòng cho thuê phát triển mạnh, tuy nhiên, không nhà đầu tư bất động sản nào quan tâm đến khả năng bão hòa của thị trường văn phòng cho thuê trong tương lai khi dự án đi vào hoạt động, do đó, rủi ro cung văn phòng cho thuê lớn hơn cầu văn phòng cho thuê có thể xảy ra và điều đó ảnh hưởng đến lợi nhuận kỳ vọng của khách hàng vay vốn, ngân hàng từ đó cũng bị rủi ro do khách hàng đầu tư bất động sản vào lĩnh vực văn phòng cho thuê thực sự kém hiệu quả hoặc thua lỗ không trả được nợ.

Về mặt quản trị nguồn vốn cân đối giữa ngắn hạn và trung dài hạn: Trong hoạt động tín dụng bất động sản, các khoản vay thường là trung dài hạn, trong khi nguồn vốn của ngân hàng huy động được đa phần là vốn ngắn hạn, vì thế, rủi ro chênh lệch kỳ hạn rất dễ xảy ra. Như vậy về phía ngân hàng, cần cân đối việc sử dụng vốn ngắn hạn và trung dài hạn hợp lý khi đầu tư vào lĩnh vực bất động sản. Theo quy định các tổ chức tín dụng được phép sử dụng tối đa 30% vốn ngắn hạn để cho vay trung dài hạn. Tuy nhiên, các ngân hàng tùy vào khả năng của ngân hàng mình mà có chính sách cân đối nguồn vốn phù hợp, đặc biệt không được dùng vốn vay trên thị trường liên ngân hàng để cho vay khách hàng, hoặc cho vay liên quan đến lĩnh vực bất động sản.

• Thành lập phòng thẩm định, quy trình định giá bất động sản gắn với thị trường

Hiện nay, việc khó khăn lớn của các cán bộ tín dụng trong cho vay đối với lĩnh vực bất động sản chính là việc thẩm định giá bất động sản chính xác, làm cơ sở để xét duyệt cho vay. Tuy nhiên, hoạt động thẩm định giá tại ngân hàng lại thường được các cán bộ tín dụng thực hiện, trong khi bản thân các cán bộ tín dụng lại bị hạn chế về trình độ thẩm định, họ không được đào tạo chuyên môn về lĩnh vực này, lại còn bị hạn chế về nguồn thông tin về bất động sản trên thị trường, do đó việc định giá bất động sản kém hiệu quả, dễ rủi ro và mất nhiều thời gian. Chính vì thế, để nâng cao hiệu quả tín dụng bất động sản, các ngân hàng cần thành lập phòng thẩm định để định giá bất động sản một cách chuyên nghiệp, đồng thời xây dựng quy trình định giá bất động sản gắn với thị trường, tạo điều kiện hỗ trợ cho công tác tín dụng đạt hiệu quả. Mặc dù các ngân hàng luôn cố gắng tính toán giữ phần an toàn tối đa cho mình là điều dễ hiểu, nhưng cũng cần phải tách biệt giữa việc thẩm định giá trị thực của tài sản và khả năng cho vay của ngân hàng. Một tài sản được thẩm định đúng với giá trị thực của nó không chỉ tạo điều kiện thuận lợi cho khách hàng mà còn cho cả các ngân hàng. Đối với khách hàng dựa vào giá trị của tài sản được thẩm định đúng, họ có thể đưa ra một cái nhìn chính xác hơn để so sánh sức hấp dẫn của loại hình dịch vụ này giữa các ngân hàng khác nhau thay vì gặp rất nhiều khó khăn trong việc so sánh như hiện nay, cụ thể như trong tín dụng tiêu dùng bất động sản khi mà các ngân hàng đưa ra những hạn mức tín dụng đến 70 – 80% giá trị ngôi nhà; nhưng những người đi vay không biết ngôi nhà đó sẽ được ngân hàng định giá như thế nào. Còn đối với các ngân hàng, qua đó họ cũng gây dựng được uy tín và niềm tin với khách hàng để tạo lợi thế cạnh tranh. Hơn nữa, việc nắm rõ giá trị và theo dõi sát sao biến động các tài sản mà ngân hàng đang nắm giữ còn giúp ngân hàng đưa ra các quyết định cho vay hay tăng vốn bảo đảm an toàn một cách hợp lý nhất.

• Xây dựng các loại hình cho vay hiệu quả mới Khóa luận: Giải pháp chính sách tín dụng đối với cho vay BĐS.

Để đáp ứng nhu cầu vay vốn ngày càng lớn của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và cá nhân tiêu dùng bất động sản cũng như để đảm bảo sự an toàn trong hoạt động cho vay, các NHTM ngoài việc tiếp tục triển khai các mô hình cho vay truyền thống còn cần phải mở rộng thêm nữa các loại hình cho vay mới với những điều kiện ưu đãi hơn. Có thể thấy, với những sản phẩm cho vay có nhiều điều kiện ưu đãi thì chắc chắn các ngân hàng sẽ thu hút được càng nhiều khách hàng, từ đó nâng cao được hiệu quả tín dụng, nhất là hoạt động tín dụng bất động sản bởi thị trường bất động sản sẽ rất phát triển trong tương lai không xa.

Hiện nay ở Việt Nam, các ngân hàng nước ngoài đã áp dụng cho vay tín chấp, không cần tài sản đảm bảo. Đây là một bước đi mà các NHTM Việt Nam cần học hỏi. Nó sẽ giải quyết vấn đề khó khăn trong đáp ứng tài sản đảm bảo của khách hàng cũng như vấn đề hạn mức cho vay. Đối với các doanh nghiệp vay vốn kinh doanh bất động sản, đặc biệt là các doanh nghiệp vừa và nhỏ, cho vay tín chấp dựa vào uy tín của doanh nghiệp tại ngân hàng (đối với những khách hàng có hệ số tín nhiệm cao) và dựa vào lợi nhuận dự tính của dự án sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho khách hàng vay vốn. Vì thế, các ngân hàng nên nghiên cứu để cho ra các sản phẩm vay mới, đặc biệt là cho vay tín chấp.

Các ngân hàng ngoài việc triển khai các sản phẩm cho vay bất động sản mới, hình thức cho vay cũng cần phải đổi mới. Kinh doanh bất động sản cần một lượng vốn lớn, vì thế các ngân hàng có thể kết hợp với các đơn vị kinh tế khác để có thể cung cấp nguồn vốn vay dài hạn và có quy mô lớn hơn mà không phải chịu áp lực từ sức ép nợ xấu.

Liên kết giữa ngân hàng và công ty tài chính, các quỹ đầu tư nước ngoài: Cho vay bất động sản là nhu cầu vốn trung, dài hạn trong khi các ngân hàng là nơi cung cấp chủ yếu nguồn vốn ngắn hạn, ít rủi ro và nhanh thu hồi vốn hơn. Vì thế, khai thác các khoản vay trung và dài hạn từ các định chế tài chính, các quỹ đầu tư nước ngoài sẽ giải quyết phần nào bài toán về vốn.

Liên kết giữa ngân hàng với công ty bảo hiểm: Việc liên kết giữa ngân hàng với công ty bảo hiểm sẽ góp phần gia tăng nguồn vốn huy động được của ngân hàng, đồng thời hạn chế rủi ro hơn cho ngân hàng khi thực hiện liên kết với các công ty bảo hiểm. Hoạt động bảo hiểm bản thân nó chính là hoạt động quản trị rủi ro, sự liên kết nếu có giữa hai định chế tài chính như vậy sẽ tạo nên sức mạnh mới cho cả ngân hàng lẫn công ty bảo hiểm về chất lượng hoạt động và quy mô thị trường. Vấn đề còn lại chính là mô hình liên kết phải làm sao tạo nên sự hài lòng hơn đối với khách hàng bởi chính khách hàng sẽ là người quyết định có dùng dịch vụ do ngân hàng và công ty bảo hiểm liên kết hay không. Ví dụ như ABbank mua bảo hiểm cho sản phẩm YOUhousePlus – “cho vay trả góp mua nhà, đất”, khi có sự cố xảy ra, công ty bảo hiểm Prevoir (Pháp) tại Việt Nam – đơn vị mà ABbank đã liên kết sẽ thanh toán khoản nợ còn lại của khách hàng cho ngân hàng.

2.2. Về tổ chức thực hiện chính sách Khóa luận: Giải pháp chính sách tín dụng đối với cho vay BĐS.

• Nâng cao và đào tạo cán bộ chuyên trách về lĩnh vực bất động sản

Các ngân hàng hiện nay, hầu như không quan tâm lắm đến việc đào tạo nhân lực chuyên môn về bất động sản, việc cho vay đối với lĩnh vực bất động sản hay thẩm định, định giá bất động sản đều do các bộ tín dụng, phòng tín dụng, phòng thẩm định tín dụng thực hiện.

Trong khi đó, bản thân cán bộ tín dụng lại không có kiến thức lẫn kinh nghiệm về việc định giá bất động sản, về khả năng đánh giá nhận định xu hướng phát triển của thị trường bất động sản, … do đó, rủi ro trong cho vay đối với lĩnh vực bất động sản có thể xảy ra.

Cùng với việc phát triển của nền kinh tế, tính cạnh tranh và rủi ro thị trường ngày càng tăng, điều này đòi hỏi ngân hàng phải thường xuyên có chính sách đào tạo cho nhân viên về lĩnh vực bất động sản và nên có cán bộ chuyên trách về lĩnh vực này để nghiên cứu, đánh giá, tìm hiểu xu hướng phát triển của thị trường bất động sản, các sản phẩm nào về bất động sản đang tăng giá, giảm giá hoặc có xu hướng bảo hòa, … làm cơ sở để cán bộ tín dụng xét duyệt cho vay.

Việc đào tạo cán bộ chuyên sâu cần thực hiện từ cơ chế tuyển dụng cho đến cơ chế đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ, kiến thức, chia sẻ kinh nghiệm trong nội bộ cơ quan cũng như với đối tác trong nước và nước ngoài để nâng cao năng lực và hiệu quả cung ứng dịch vụ này. Việc đào tạo có thể thực hiện dưới hình thức tự đào tạo, liên kết gửi cán bộ đi đào tạo ở nước ngoài, thậm chí trao đổi cán bộ (kể cả cấp thực hiện và cấp lãnh đạo) hay thuê chuyên gia nước ngoài làm việc tại Việt Nam để học hỏi, tiếp thu kinh nghiệm. Khóa luận: Giải pháp chính sách tín dụng đối với cho vay BĐS.

Ngoài ra, cần thiết phải xây dựng tác phong chuyên nghiệp cho cán bộ tín dụng nói riêng và nhân viên ngân hàng nói chung.

• Tạo lập và khai thác nguồn dữ liệu về tín dụng bất động sản của ngân hàng.

Hiện nay, hoạt động tín dụng bất động sản của ngân hàng nói riêng và hoạt động cho vay nói chung của các ngân hàng chủ yếu là cho vay có bảo đảm bằng tài sản, đây sẽ là rào cản lớn cho sự cạnh tranh của các ngân hàng trong tương lai, mặt khác, xu hướng mới trong đánh giá khách hàng là khả năng trả nợ của khách hàng chứ không đơn thuần dựa vào tài sản bảo đảm (tài sản bảo đảm chỉ là một bộ phận thứ yếu trong tổng thể hồ sơ xét duyệt khoản vay của ngân hàng mà thôi).

Vì thế, ngân hàng nên tạo lập và sử dụng nguồn số liệu thu thập được về khách hàng vay vốn liên quan đến bất động sản, nguồn dữ liệu này sẽ là cơ sở để ngân hàng theo dõi, thống kê, chấm điểm, … đối với từng khách hàng. Những việc làm đó không chỉ giúp cho ngân hàng xét duyệt khoản vay nhanh hơn, hạn chế rủi ro hơn mà thông qua đó, ngân hàng chủ động sàng lọc khách hàng, chủ động hướng tới khách hàng thay vì chờ đợi thụ động khách hàng tìm đến ngân hàng như hiện nay.

Thông qua hệ thống dữ liệu theo dõi về khách hàng, ngân hàng có thể tìm ra các khách hàng tiềm năng, các khách hàng đang, sẽ là người có nhu cầu về bất động sản để tìm kiếm, tiếp thị sản phẩm tín dụng bất động sản của ngân hàng cho khách hàng đó.

Xây dựng được hệ thống nghiên cứu, cung cấp thông tin nội bộ cũng như mở rộng các mối quan hệ hợp tác, chia sẻ thông tin với các đối tác cung cấp dịch vụ tương tự là cần thiết.

Để làm được như vậy thì ngân hàng cần có một nền tảng hạ tầng thông tin hiện đại để hỗ trợ việc nghiên cứu, thu thập, chia sẻ thông tin nội bộ cũng như với bên ngoài. Bên cạnh đó phải thường xuyên cập nhật, nâng cao cơ sở hạ tầng thông tin cho bắt kịp và phù hợp với thị trường.

• Ứng dụng công nghệ tin học ngân hàng trong việc quản lý các khoản cho vay bất động sản.

Trong hoạt động cho vay bất động sản, liên quan đến việc thẩm định khả năng trả nợ của khách hàng, định giá tài sản bảo đảm, theo dõi quá trình thu hồi nợ, trả nợ của khách hàng, … Những điều đó, cần thiết phải xây dựng một chương trình tổng thể chung cho việc đánh giá khách hàng, việc này đòi hỏi phải có sự ứng dụng công nghệ tin học trong quá trình quản lý các khoản cho vay, từ đó việc đánh giá cho điểm khách hàng vay vốn liên quan đến bất động sản liên tục được đánh giá lại theo sự biến động của thị trường và hoàn cảnh mới của khách hàng, từ đó ngân hàng chủ động hơn trong việc hạn chế và phòng ngừa rủi ro trong hoạt động tín dụng bất động sản. Khóa luận: Giải pháp chính sách tín dụng đối với cho vay BĐS.

• Nâng cao khả năng đánh giá rủi ro và quản trị rủi ro của ngân hàng

Cần có sự phân loại từng nhóm đối tượng khách hàng vay đầu tư bất động sản để đánh giá mức độ rủi ro phù hợp và có biện pháp kiểm soát chặt chẽ, phù hợp.

Tăng cường công tác kiểm tra mục đích sử dụng vốn vay; kiểm tra trước, trong và sau khi cho vay: thực hiện tốt việc này, các ngân hàng sẽ hạn chế được việc khách hàng sử dụng vốn sai mục đích; hạn chế rủi ro mất khả năng thanh toán của khách hàng vay.

Để đảm bảo sự vận hành có hiệu quả, hệ thống quản lý rủi ro cần hội tụ đủ các yếu tố sau:

• Có chiến lược rõ ràng, cụ thể về quản lý rủi ro và có sự chỉ đạo, giám sát chặt chẽ, liên tục của Ban lãnh đạo đối với việc thực hiện chiến lược này.
• Xây dựng được hệ thống quy trình, thủ tục và bộ máy quản lý rủi ro rõ ràng, minh bạch, trong đó phân định rõ trách nhiệm giám sát, xử lý rủi ro và cơ chế phối hợp giữa các đơn vị trong hệ thống khi tham gia xử lý rủi ro.
• Hệ thống kiểm tra và kiểm soát nội bộ mạnh.

Bên cạnh đó, sự phối hợp chặt chẽ với các cơ quan liên quan trong việc khai thác thông tin thị trường, thông tin khách hàng sẽ cho phép phát hiện và xử lý kịp thời những vấn đề phát sinh, đảm bảo hiệu quả của quản lý và phòng ngừa rủi ro.

KẾT LUẬN Khóa luận: Giải pháp chính sách tín dụng đối với cho vay BĐS.

Hoạt động tín dụng bất động sản của các NHTM có liên quan mật thiết đến thị trường bất động sản. Để hoạt động này đạt hiệu quả và phát triển bền vững, có tác động tốt đến sự phát triển của nền kinh tế thì vai trò của chính sách tín dụng đối với cho vay bất động sản ở các NHTM Việt Nam là rất quan trọng. Trải qua một vài năm phát triển hoạt động cho vay này, chính sách tín dụng đối với cho vay bất động sản đã có nhiều thay đổi, tiến bộ và phù hợp hơn với nhu cầu cũng như sự phát triển của ngành ngân hàng và nền kinh tế Việt Nam. Tuy nhiên, qua nghiên cứu ta thấy chính sách này hiện nay vẫn chứa đựng những bất cập và khó khăn đối với cả ngân hàng và khách hàng. Do đó, hoàn thiện chính sách tín dụng đối với cho vay bất động sản cần phải được thực hiện để nâng cao hiệu quả tín dụng bất động sản của các NHTM.

• Các giải pháp được đề xuất ở đây gồm:

Các giải pháp vĩ mô: các cơ quan quản lý Nhà nước cần thúc đẩy thị trường bất động sản chuyên nghiệp; hoàn thiện cơ sở dữ liệu và các chỉ số về thị trường bất động sản; hoàn thiện, minh bạch hóa và chuẩn hóa các điều kiện về tài sản đảm bảo, lãi suất, thủ tục hành chính. Ngân hàng Nhà nước cần hoàn thiện cơ chế chính sách điều chỉnh hoạt động cho vay bất động sản, phân định rõ tín dụng bất động sản để có những chính sách điều chỉnh phù hợp, xây dựng và áp dụng chính sách tiền tệ hiệu quả.

Các giải pháp về phía các NHTM để hoàn thiện cơ chế chính sách tín dụng đối với cho vay bất động sản thì phải: kiến nghị kịp thời và thường xuyên; nắm bắt nhu cầu khách hàng, xây dựng quy chế cho vay riêng đối với lĩnh vực bất động sản; xây dựng và tách biệt chính sách kích cung bất động sản với chính sách kích cầu bất động sản; lập sơ đồ đầu tư chiến lược dài hạn đối với bất động sản; thành lập phòng thẩm định, quy trình định giá bất động sản gắn với thị trường; xây dựng các loại hình cho vay hiệu quả mới.

Những vấn đề chung nhất về chính sách tín dụng đối với cho vay bất động sản của các NHTM Việt Nam hiện nay đã được khóa luận đề cập đến. Tuy nhiên, trong khuôn khổ hạn hẹp, tôi chỉ trình bày những hiểu biết của mình để giúp các bạn đọc có một cái nhìn toàn cảnh về chính sách tín dụng đối với cho vay bất động sản của các NHTM Việt Nam hiện nay cũng như đưa ra một số giải pháp góp phần hoàn thiện chính sách tín dụng bất động sản trong thời gian tới cho các NHTM Việt Nam. Vì tầm hiểu biết còn hạn chế nên khóa luận này chắc chắn còn nhiều thiếu sót. Chính vì vậy, sự quan tâm của bạn đọc, sự tham khảo và bổ sung cho khóa luận sẽ là rất cần thiết đối với sự tiến bộ của tôi. Khóa luận: Giải pháp chính sách tín dụng đối với cho vay BĐS.

XEM THÊM NỘI DUNG TIẾP THEO TẠI ĐÂY:

===>>> Khóa luận: Chính sách tín dụng đối với cho vay bất động sản