Khóa luận: Thực trạng chính sách tín dụng đối với cho vay BĐS

Trong quá trình nghiên cứu và thực hiện đề tài khóa luận tốt nghiệp “Khóa luận: Thực trạng chính sách tín dụng đối với cho vay BĐS, mình nhận thấy rằng đề tài không chỉ giúp bản thân vận dụng hiệu quả những kiến thức đã học vào thực tế mà còn góp phần củng cố, mở rộng hiểu biết và tích lũy kinh nghiệm quý báu cho công việc và chuyên môn sau này. Với mong muốn hỗ trợ các bạn sinh viên đang trong quá trình học tập và làm khóa luận, mình xin chia sẻ đề tài khóa luận tốt nghiệp: Chính sách tín dụng đối với cho vay bất động sản ở các NHTM Việt Nam hiện nay này như một tài liệu tham khảo hữu ích, hy vọng sẽ phần nào giúp các bạn định hướng tốt hơn khi nghiên cứu các vấn đề liên quan đến công tác đào tạo nguồn nhân lực trong doanh nghiệp.

I. CÁC SẢN PHẨM TÍN DỤNG ĐỐI VỚI CHO VAY bất động sản Ở CÁC NHTM VIỆT NAM HIỆN NAY

Hiện nay, tín dụng bất động sản qua kênh ngân hàng phát triển khá đa dạng. Các hợp đồng tài trợ vốn cho các dự án với giá trị lớn đã liên tục được ký kết, bên cạnh đó, tín dụng cho người mua bất động sản diễn ra rất sôi động. Đến nay, hầu hết các ngân hàng nhất là khối cổ phần đã nhanh chóng bơm tiền cho khách hàng thông qua nhiều sản phẩm cho vay mua nhà, đất trả góp; cho vay sửa chữa, xây dựng nhà. Điều đáng chú ý là các ngân hàng đã nâng giá trị khoản vay, thời hạn trả nợ lên cao hơn nhiều so với trước.

1. Sản phẩm cho vay tiêu dùng bất động sản

Hiện nay, rất nhiều ngân hàng cho ra các sản phẩm tín dụng tiêu dùng bất động sản khá đa dạng. Cụ thể như sau:

Hầu hết các ngân hàng đều tung ra các sản phẩm cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở theo yêu cầu của khách hàng : gồm mua nhà ở, đất ở, xây dựng nhà mới, cải tạo, sửa chữa và mua sắm nội thất nhà mới… Tuy cùng một hình thức, song tên gọi lại khá đa dạng (Techcombank – “an cư nhà mới”, SeABank – “vay mua, sửa nhà – SeaHome”, Sacombank – “an cư – an cư lạc nghiệp”…) cùng với những điều kiện, ưu đãi, tiện ích phụ riêng. Ví dụ như: VIB cung cấp sản phẩm “Ngôi nhà lập nghiệp” cho khách hàng cá nhân, các cặp vợ chồng có việc làm, thu nhập ổn định và có nhu cầu về nhà ở; còn sản phẩm “Ngôi nhà tích luỹ” cho quý khách hàng có nhu cầu vay vốn để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua nhà hoặc căn hộ chung cư dùng bất động sản khác hoặc các tài sản có giá trị khác làm tài sản đảm bảo chính.

Saigonbank có 2 sản phẩm là “cho vay mua nền nhà, mua nhà” và “cho vay sửa chữa, xây dựng, trang trí nội thất” tách biệt theo mục đích vay của khách hàng…

Bên cạnh đó, nhiều ngân hàng tung ra sản phẩm “cho vay mua nhà, đất dự án” tại các dự án có thỏa thuận hợp tác với ngân hàng đó (được công bố trên website của ngân hàng đó) như: Vietcombank, Vietinbank, NH TMCP Quân Đội, Sacombank, ACB, NH TMCP Đông Á, Navibank, Oceanbank.

Ngoài ra, một số ít các ngân hàng tung ra một vài sản phẩm có những ưu đãi đặc biệt khác. Điển hình như:

Sacombank với sản phẩm “Cho vay lãi cấn trừ bất động sản”: là hình thức cho vay phục vụ đời sống nhằm đáp ứng nhu cầu chuyển nhượng bất động sản của khách hàng có tài khoản tiền gửi tại Sacombank mua bất động sản. Điểm đặc trưng của sản phẩm này là tài khoản tiền gửi không kỳ hạn tại Sacombank của khách hàng sẽ được liên kết với tài khoản tiền vay và lãi suất tiền gửi không kỳ hạn của khách hàng sẽ được tính lãi bằng lãi suất tiền vay theo, thay vì chỉ được hưởng lãi suất không kỳ hạn theo qui định. Sacombank đặc biệt tặng thêm cho khách hàng sản phẩm bảo hiểm Phước An Tín (không tính phí), trong trường hợp khách hàng bị rủi ro ảnh hưởng đến nguồn thu nhập và kế hoạch thanh toán số tiền vay còn lại cho ngân hàng thì công ty bảo hiểm sẽ chịu trách nhiệm trả nợ thay cho khách hàng (BĐS của khách hàng sẽ không bị phát mãi để trả nợ vay ngân hàng).

Cũng Sacombank với sản phẩm “Cho vay liên kết mua nhà, sửa chữa nhà”: nhằm đáp ứng cho khách hàng có nhu cầu xây, sửa nhà do các đơn vị có liên kết với Sacombank (như Sacomreal…) thực hiện.
VIB có sản phẩm “Cho vay đầu tư kinh doanh bất động sản”: nhằm tài trợ cho việc xây nhà cho thuê, tiền thuê nhà hàng tháng dùng để trang trải khoản vay.
NH TMCP Miền Tây có sản phẩm “cho vay hoán đổi nhà” nhằm hỗ trợ khách hàng có nhu cầu hoán đổi căn nhà hiện tại lấy một căn nhà khác giá trị lớn hay nhỏ hơn theo mong muốn với thời hạn cho vay tối đa tương ứng là 7 năm và 1 năm.

2. Sản phẩm cho vay kinh doanh bất động sản Khóa luận: Thực trạng chính sách tín dụng đối với cho vay BĐS.

Bên cạnh các sản phẩm cho vay tiêu dùng bất động sản, hầu hết các ngân hàng đều có sản phẩm cho vay theo dự án đầu tư, trong đó dành cho cả các doanh nghiệp địa ốc, đầu tư xây dựng dự án bất động sản. Tuy nhiên, hiện nay trong hệ thống các NHTM Việt Nam chỉ có một số ngân hàng là có sản phẩm riêng chỉ để tài trợ xây dựng, ví dụ như:

Techcombank với sản phẩm “cho vay đầu tư kinh doanh bất động sản” cho chủ đầu tư và sản phẩm “tài trợ dự án trọn gói” cho nhà thầu.
MHB với sản phẩm “cho vay đầu tư dự án”.
HDbank với sản phẩm “cho vay thực hiện dự án nhà đất – khu dân cư”.
NH TMCP Quân Đội với sản phẩm “cho vay doanh nghiệp xây lắp”.
NH TMCP Đông Á có sản phẩm “tài trợ xây dựng”.
Navibank có sản phẩm “cho vay thực hiện dự án nhà ở, đất ở”.

Nhìn chung thị trường tín dụng bất động sản khá phong phú, đặc biệt là cho vay cá nhân với ngày càng nhiều sản phẩm mới ở các ngân hàng được mở ra.

II. CHÍNH SÁCH TÍN DỤNG ĐỐI VỚI CHO VAY bất động sản CỦA CÁC NHTM VIỆT NAM HIỆN NAY Khóa luận: Thực trạng chính sách tín dụng đối với cho vay BĐS.

1. Hành lang pháp lý xây dựng chính sách tín dụng đối với cho vay bất động sản của các NHTM Việt Nam hiện nay

Chính sách tín dụng bất động sản được xây dựng chủ yếu trên cơ sở khuôn khổ pháp luật về tín dụng do Ngân hàng Nhà nước Việt Nam ban hành cùng với những quy định của pháp luật về bất động sản. Các văn bản pháp luật chính ảnh hưởng tới việc xây dựng chính sách tín dụng bất động sản của NHTM như sau:

Nghị định 163/NĐ-CP ngày 29/12/2022 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm quy định: tài sản bảo đảm do các bên thoả thuận và thuộc sở hữu của bên có nghĩa vụ hoặc thuộc sở hữu của người thứ ba mà người này cam kết dùng tài sản đó để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của bên có nghĩa vụ đối với bên có quyền. Tài sản bảo đảm có thể là tài sản hiện có, tài sản hình thành trong tương lai và được phép giao dịch… Nghị định này cũng quy định “thế chấp quyền sử dụng đất” là trường hợp bắt buộc đăng ký giao dịch bảo đảm “bảo đảm tiền vay bằng tài sản hình thành từ vốn vay ” là trường hợp phải chú trọng đăng ký giao dịch bảo đảm. Nhờ có nghị định này mà quy định về tài sản đảm bảo trong chính sách tín dụng bất động sản được rõ ràng, cụ thể và linh hoạt hơn.

Quyết định số 1627/QĐ-NHNN ngày 31/12/2017 của Thống đốc NHNN về quy chế cho vay đối với khách hàng: quy định cụ thể về điều kiện vay vốn, nguyên tắc vay vốn, mức cho vay (tối đa bằng 15% vốn điều lệ đối với một khách hàng). Các ngân hàng căn cứ vào các quy định này để xây dựng quy chế cho vay bất động sản của ngân hàng mình.

Quyết định 286/2018/QĐ-NHNN ngày 03/4/2018 của Thống đốc Ngân hàng nhà nước về việc ban hành quy chế đồng tài trợ của các tổ chức tín dụng và Quyết định 886/2019/QĐ-NHNN ngày 11/8/2019 về việc sửa đổi, bổ sung quy chế đồng tài trợ của các tổ chức tín dụng ban hành theo Quyết định số 286/2018/QĐ-NHNN ngày 03/4/2018. Qua đó, các ngân hàng được phép cho vay đồng tài trợ với các Tổ chức tín dụng khác trong cho vay bất động sản.

Thông tư số 12/2026/TT-NHNN ngày 14/4/2026 của Thống đốc NHNN quy định về cho vay bằng đồng Việt Nam theo lãi suất thỏa thuận của tổ chức tín dụng đối với khách hàng. Theo đó, các ngân hàng được phép áp dụng lãi suất thỏa thuận với các khoản vay tiêu dùng bất động sản cũng như kinh doanh bất động sản.

Thông tư số 15/2025/TT-NHNN ngày 10/8/2025 của Thống đốc NHNN quy định về tỷ lệ tối đa của nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung hạn và dài hạn của tổ chức tín dụng. Theo đó, tỷ lệ tối đa của nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung và dài hạn của các NHTM là 30%. Do đó, tỷ lệ vốn ngắn hạn trong cho vay bất động sản của mỗi ngân hàng sẽ thay đổi theo, dẫn đến chính sách cho vay bất động sản ở mỗi ngân hàng cũng thay đổi theo để cân bằng nguồn vốn, đảm bảo thanh khoản và không vi phạm quy định này. Khóa luận: Thực trạng chính sách tín dụng đối với cho vay BĐS.

Luật kinh doanh bất động sản ngày 29/6/2022 và nghị định số 153/2023/NĐ-CP ngày 15/10/2023 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản. Theo đó, các chủ đầu tư dự án bất động sản phải có vốn chủ sở hữu tối thiểu là 20% tổng mức đầu tư của dự án đã được phê duyệt. Trên cơ sở quy định này, các NHTM quy định mức vốn chủ sở hữu tối thiểu của mỗi khách hàng trong dự án vay vốn (thường là 30%) trong chính sách cho vay bất động sản.

Hiện nay vẫn chưa có một quy định rõ ràng nào về đầu cơ hay cho vay bất động sản và cũng chưa có quy định nào hạn chế việc cho vay bất động sản. Các ngân hàng trên cơ sở những quy định pháp luật chung, đang thực hiện cho vay theo các quy định, văn bản chính của ngân hàng mình trong cho vay bất động sản. Do đó, chính sách cho vay bất động sản, về quy chế cho vay, đảm bảo tiền vay… ở mỗi ngân hàng là khác nhau.

2. Chính sách tín dụng đối với cho vay bất động sản ở các NHTM Việt Nam hiện nay

2.1. Đối với cho vay tiêu dùng bất động sản

2.1.1 Các yếu tố cơ bản

Đối tượng vay vốn

Đối với loại hình tín dụng tiêu dùng bất động sản (gồm xây dựng, sửa chữa, mua nhà ở, trang trí nội thất, chuyển quyền sử dụng đất) thì chỉ áp dụng cho đối tượng khách hàng cá nhân, hộ gia đình.

Nguyên tắc cho vay

Thứ nhất, khách hàng phải cam kết hoàn trả vốn (gốc) và lãi với thời gian xác định trong hợp đồng tín dụng ký kết với ngân hàng.

Thứ hai, đối với các sản phẩm tiêu dùng bất động sản dành cho cá nhân, khách hàng phải cam kết chỉ sử dụng vốn để tiêu dùng bất động sản theo đúng sản phẩm tín dụng bất động sản đã ký kết trong hợp đồng tín dụng.

Điều kiện cho vay Khóa luận: Thực trạng chính sách tín dụng đối với cho vay BĐS.

Thứ nhất, các ngân hàng chỉ cho vay đối với những cá nhân có đầy đủ năng lực pháp luật, năng lực hành vi dân sự và chịu trách nhiệm dân sự theo quy định của pháp luật, đáp ứng đầy đủ các điều kiện của pháp luật Việt Nam và của ngân hàng cho vay. Đây là điều kiện quan trọng về mặt pháp lý, đảm bảo quyền, nghĩa vụ của hai bên trong hợp đồng tín dụng, nhờ đó ngân hàng đảm bảo được tư cách cũng như quyền khiếu nại trong giải quyết tranh chấp (nếu phát sinh) sau này. Với mỗi ngân hàng, chủ trương thắt chặt hay nới lỏng trong cho vay bất động sản được quy định rõ trong điều kiện vay, dựa trên định hướng chiến lược mỗi thời kỳ của ngân hàng. Cụ thể: Techcombank có chính sách cho vay thoáng hơn, quy định chỉ cho vay đối với các công dân Việt Nam cư trú tại Việt Nam, người nước ngoài cư trú tại Việt Nam; trong khi đó ở GPbank thì hoạt động cho vay mua nhà thắt chặt hơn, chỉ cho vay đối với công dân Việt Nam cư trú tại địa bàn GPbank có chi nhánh.

Thứ hai, các ngân hàng yêu cầu mục đích sử dụng vốn vay phải theo đúng mục đích của sản phẩm tín dụng đối với cho vay bất động sản mà khách hàng đã ký kết với ngân hàng; đó là xây dựng, sửa chữa nhà, trang trí nội thất hay mua nhà, chuyển quyền sử dụng đất. Ngân hàng không tài trợ hoạt động đầu cơ mua nhà, đất để bán lại. Ở một số ngân hàng như VIB, ACB quy định rất chặt chẽ: sản phẩm “cho vay xây dựng, sửa chữa nhà” chỉ áp dụng cho khách hàng có nhu cầu thực sự vay để xây dựng, sửa nhà chứ không phải để mua nhà hay nhằm mục đích đầu cơ; cũng như vậy, sản phẩm “cho vay trả góp mua nhà đất” chỉ dành để hỗ trợ khách hàng mua nhà, đất tại các dự án, khu đô thị và không được sử dụng với mục đích khác (kể cả sửa chữa, xây dựng nhà). Việc quy định rõ ràng, cụ thể và chặt chẽ như vậy là để hạn chế rủi ro, đảm bảo tính an toàn cho khoản vay bất động sản cho ngân hàng trong giai đoạn thị trường chưa thực sự ổn định như hiện nay. Bên cạnh đó, ở một số ngân hàng khác như Gpbank, MHB, VPbank thì có quy định thoáng hơn, không phân định rõ, chỉ cần có nhu cầu liên quan bất động sản là được.

Thứ ba, có khả năng tài chính đảm bảo, thu nhập ổn định, đủ khả năng trả nợ, phương án trả nợ khả thi. Mỗi ngân hàng căn cứ vào chiến lược kinh doanh, định hướng cho vay của ngân hàng mình mà có yêu cầu cụ thể về khả năng tài chính của khách hàng đối với mỗi sản phẩm tín dụng tiêu dùng bất động sản là khác nhau. Khái quát hoá như sau:

Mỗi ngân hàng quy định mức thu nhập thường xuyên tối thiểu của khách hàng đi vay, một số ngân hàng (như Techcombank, NH TMCP Sài Gòn, Sacombank… thường là các ngân hàng lớn, có nguồn vốn lớn) nới lỏng hoạt động cho vay bất động sản hơn trong khi một số ngân hàng khác (như NH TMCP Hàng Hải… thường là các ngân hàng nhỏ hoặc định hướng lượng vốn cho vay bất động sản chiếm tỷ lệ nhỏ) thì ngược lại, quy định điều kiện khó khăn hơn. Cụ thể: Ở Techcombank là 3,5 triệu đồng/tháng – 5 triệu đồng/tháng tùy theo từng vùng miền; còn ở NH TMCP Hàng Hải quy định với sản phẩm cho vay mua nhà với khách hàng có thu nhập cao, trung bình, thấp thì khách hàng phải có thu nhập ổn định tương ứng là 20 triệu đồng/tháng, 10 – 20 triệu đồng/tháng, 4 – 10 triệu đồng/tháng. Mức thu nhập tối thiểu quy định ở mỗi ngân hàng cao, thấp khác nhau thể hiện chủ trương thắt chặt hay nới lỏng trong chính sách cho vay bất động sản của ngân hàng đó.

Ngoài ra, nhiều ngân hàng quy định mức vốn tự có của khách hàng tham gia vào dự án vay vốn. Ví dụ như: NH TMCP Liên Việt có quy định thoáng hơn về mức vốn tự có tối thiểu là 20%, NH TMCP Đông Á là 5%- 20% với những khoản vay có tài sản đảm bảo là sổ tiết kiệm Đông Á, tài sản đảm bảo khác. Trong khi đó, Gpbank, PGbank, OCB thì quy định mức này cao hơn là 30%, cá biệt ở Habubank và NH TMCP Đông Á với những khoản vay có độ rủi ro cao hơn thì tỷ lệ này là 50% (đối với trường hợp tài sản thế chấp là chính căn hộ mua theo quy định ở NH TMCP Đông Á). Việc quy định mức vốn tự có tham gia vào dự án vay vốn ở những ngân hàng này thể hiện sự thận trọng trong cho vay bất động sản ở ngân hàng đó. Với những ngân hàng không quy định mức vốn tự có tham gia vào dự án vay vốn của khách hàng là điều kiện vay thì có thể thấy ngân hàng đó đang thực hiện chính sách nới lỏng, mở rộng hơn trong cho vay bất động sản. Khóa luận: Thực trạng chính sách tín dụng đối với cho vay BĐS.

Một số ngân hàng thắt chặt hơn trong cho vay bất động sản, quy định chặt chẽ hơn về điều kiện tài chính của khách hàng. Ví dụ như: Techcombank quy định khách hàng không có quá 1 khoản vay mua bất động sản khác tại Techcombank hoặc tại các Tổ chức tín dụng khác vào thời điểm vay mới được xét vay vốn. NH TMCP Đông Á quy định khách hàng không được có nợ quá hạn tại bất kỳ Tổ chức tín dụng nào.

Thứ tư, một số ngân hàng chặt chẽ hơn trong cho vay, yêu cầu khách hàng phải có hộ khẩu thường trú hoặc KT3 trên địa bàn có đơn vị kinh doanh của ngân hàng đó. Ví dụ như: VIB, Sacombank, Eximbank, NH TMCP Quân Đội, MHB, Saigonbank, NH TMCP Sài Gòn, NH TMCP Đông Á, Gpbank, NH TMCP Phương Đông, NH TMCP An Bình, NH TMCP Kiên Long, NH TMCP Miền Tây, Oceanbank, NH TMCP Đại Tín…

Thứ năm, các ngân hàng quy định với sản phẩm “xây dựng, sửa chữa nhà” thì khách hàng phải có giấy phép xây dựng, sửa chữa do cơ quan có thẩm quyền cấp theo quy định. Với sản phẩm “mua nhà, chuyển quyền sử dụng đất” thì khách hàng phải có giấy tờ hợp pháp mua bán nhà/quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đồng ý sử dụng chính căn nhà, nền nhà khách hàng vay để mua làm tài sản đảm bảo nợ vay cho ngân hàng. Riêng với những ngân hàng cung cấp sản phẩm mua sắm nội thất mới (ở MHB, Vietinbank, Saigonbank…) thì không yêu cầu phải trình những giấy phép sửa chữa nhà được cấp bởi cơ quan có thẩm quyền.

Thứ sáu, khách hàng phải thực hiện các quy định về bảo đảm tiền vay theo quy định của Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam và hướng dẫn của ngân hàng. Quy định về đảm bảo tiền vay của các ngân hàng giống nhau, không giới hạn loại tài sản đảm bảo, chỉ cần đúng theo quy định của pháp luật.

Ngoài ra, ở một số ngân hàng còn quy định một số điều kiện khác như:

Sacombank quy định đối với sản phẩm “An cư – An cư lạc nghiệp” thì khách hàng phải đáp ứng những điều kiện sau: trong độ tuổi từ 18 đến 40, đã đăng ký kết hôn và đang trong thời kỳ hôn nhân; tuổi cộng thời gian vay không quá 65 tuổi.
NH TMCP Quân Đội quy định với sản phẩm “cho vay mua chung cư, đất dự án” thì khách hàng phải trực tiếp ký hợp đồng mua bán nhà chung cư/đất dự án với chủ đầu tư.
NH TMCP Sài Gòn quy định với sản phẩm “cho vay mua nhà, đất và xây dựng, sửa chữa nhà, trang trí nội thất” thì khách hàng phải là cá nhân người Việt Nam trong độ tuổi từ 18 đến 65; ở SeABank và NH TMCP Tiên Phong là từ 18 – 55 (nữ), 18 – 60 (nam) và phải có tối thiểu tương ứng là 6 và 12 tháng liên tục công tác tại đơn vị hiện tại.
NH TMCP Đông Á quy định đối với sản phẩm “cho vay căn hộ dự án Richland Hill” thì khách hàng phải là chủ thẻ chính Thẻ Đa Năng Richland Hill hoặc Thẻ Đa Năng Đông Á.
Gpbank quy định với sản phẩm “cho vay mua nhà” thì khách hàng có độ tuổi từ 25 – 35 tuổi và xếp loại B trở lên theo tiêu chuẩn xếp hạng khách hàng thể nhân của Gpbank Khóa luận: Thực trạng chính sách tín dụng đối với cho vay BĐS.
NH TMCP Miền Tây, NH TMCP Liên Việt quy định độ tuổi trên 22 tuổi và thời hạn kết thúc khoản vay không quá 60 tuổi; có đầy đủ giấy tờ pháp lý sở hữu như sổ đỏ, sổ hồng và không nằm trong khu quy hoạch, tranh chấp, nhà ở, đất ở tại các vị trí dễ mua bán, chuyển nhượng.

Việc quy định độ tuổi cho vay và một số quy định khác ở các ngân hàng trên cho thấy chính sách cho vay bất động sản tương đối chặt chẽ, theo định hướng chủ trương không nới lỏng cho vay bất động sản của ngân hàng cho vay.

Phương thức cho vay:

Đối với các khoản vay có thời hạn ngắn, thông thường là khoản vay với mục đích sửa chữa nhà, trang trí nội thất, các ngân hàng thường cho vay theo phương thức cho vay từng lần.
Đối với các khoản vay có thời hạn trung – dài hạn, thông thường là các khoản vay với mục đích xây dựng, mua nhà thì các ngân hàng thường cho vay theo phương thức trả góp.

Lãi suất:

Các NHTM ở Việt Nam áp dụng chính sách lãi suất linh hoạt. Đối với mỗi sản phẩm tín dụng tiêu dùng bất động sản, mỗi ngân hàng lại có mức lãi suất riêng, khác nhau. Phương thức áp dụng lãi suất cũng linh hoạt, phụ thuộc vào thời hạn của khoản vay là ngắn, trung hay dài hạn mà lựa chọn phương thức lãi suất cố định hay thả nổi, tùy thuộc vào thỏa thuận của ngân hàng và khách hàng, không trái quy định của pháp luật.

Đối với sản phẩm tín dụng bất động sản nhằm mục đích mua nhà, các NHTM Việt Nam hầu hết đều áp dụng chính sách lãi suất cho vay như sau: năm đầu tiên áp dụng theo lãi suất ngắn hạn do ngân hàng công bố tại thời điểm giải ngân, các năm sau áp dụng theo biểu lãi suất do Tổng giám đốc ban hành theo từng thời kỳ.

Đến giữa tháng 5/2026, lãi suất cho vay mua nhà ở các NHTM Việt Nam dao động khoảng 14% – 15,5%/năm (cá biệt có MB là từ 13,7% – 14,5%/năm), đã giảm so với nửa đầu tháng 4/2026 (dao động khoảng 16% – 18%/năm).

Bảng 1: Mức lãi suất cho vay tiêu dùng bất động sản ở một số NHTM trong thời gian 1/4/2026 và 12/5/2026

Hạn mức cho vay Khóa luận: Thực trạng chính sách tín dụng đối với cho vay BĐS.

Đối với mỗi sản phẩm tín dụng tiêu dùng bất động sản, các Ngân hàng đều giao quyền cho các Giám đốc chi nhánh tự quyết định mức cho vay căn cứ theo nhu cầu vay vốn, khả năng hoàn trả nợ của khách hàng và khả năng nguồn vốn của ngân hàng. Song, hạn mức cho vay không được vượt quá chính sách chung của ngân hàng đối với mỗi sản phẩm.

Hạn mức cho vay đối với mỗi sản phẩm tiêu dùng bất động sản ở các ngân hàng là không giống nhau, căn cứ theo giá trị tài sản đảm bảo, tổng giá trị căn nhà.

Trường hợp tài sản đảm bảo bằng chính ngôi nhà định mua, rất nhiều ngân hàng quy định hạn mức cho vay lên đến 70% giá trị căn nhà như:

Vietcombank, NH TMCP Nam Việt, NH TMCP Hàng Hải, MHB, Habubank, SHB, ACB, PGbank, NH TMCP Liên Việt, SeABank, Gpbank, OCB, NH TMCP Miền Tây… Một số ít ngân hàng nới lỏng hơn trong cho vay bất động sản, có hạn mức cho vay cao hơn, điển hình là NH TMCP Quân Đội, Oceanbank, NH TMCP Đại Tín, Sacombank, NH TMCP Phương Nam với 80% giá trị căn nhà; NH TMCP Sài Gòn và ABbank là 90% giá trị căn nhà. Cá biệt ở Vietinbank, NH TMCP Đông Á, hạn mức cho vay mua nhà dự án lại rất thấp, chỉ là 50% giá trị căn nhà.

Trong trường hợp tài sản đảm bảo bằng tài sản khác thì giá trị cho vay tăng lên. Hạn mức cho vay lớn nhất có thể lên đến 100% giá trị ngôi nhà theo quy định của Vietcombank, NH TMCP Nam Việt, BIDV. Còn lại các ngân hàng khác thì hạn mức cho vay thấp hơn. Ví dụ như: ở NH TMCP Hàng Hải là 90% giá trị nhà, MHB là 85% giá trị nhà, ở NH TMCP Đông Á là 80% giá trị nhà (tài sản đảm bảo khác) và 95% giá trị nhà (tài sản đảm bảo là sổ tiết kiệm Đông Á nhưng không vượt quá 95% trị giá sổ tiết kiệm). Hạn mức cho vay càng lớn thể hiện ngân hàng cho vay có chính sách càng nới lỏng hơn trong cho vay bất động sản. Vietcombank, BIDV là hai trong những ngân hàng lớn nhất Việt Nam, nguồn vốn cho vay bất động sản lớn nên chính sách cho vay bất động sản thoáng hơn đại đa số các ngân hàng khác là điều dễ hiểu.

Ngoài ra, nhiều ngân hàng cũng ràng buộc hạn mức cho vay theo giá trị tài sản thế chấp (tài sản đảm bảo). Trong đó, VPbank quy định mức cho vay thắt chặt hơn, không vượt quá 65% giá trị tài sản thế chấp. Một số ngân hàng khác thì hạn mức cho vay trên giá trị tài sản thế chấp (tài sản đảm bảo) thoáng hơn, lên đến 70% giá trị tài sản thế chấp như ở Eximbank (nhưng không quá 90% giá trị sổ tiết kiệm tại Eximbank), Saigonbank, NH TMCP Tiên Phong, NH TMCP Đông Á, VIB. NH TMCP Sài Gòn, ABbank thì không vượt quá 75% giá trị tài sản đảm bảo. Cá biệt có Sacombank (với sản phẩm “cho vay an cư – an cư lạc nghiệp”), OCB hạn mức cho vay lên tới 80% giá trị tài sản đảm bảo, 100% số dư tiền gửi tiết kiệm có kỳ hạn do OCB phát hành.

Bên cạnh đó, một số ngân hàng cũng có những điều kiện riêng của ngân hàng mình. Cụ thể:

NH TMCP Hàng Hải quy định mức cho vay tối đa với 3 sản phẩm cho vay mua nhà người có thu nhập cao, trung bình, thấp lần lượt là 2 tỷ đồng; 1,2 tỷ đồng; 500 triệu đồng. Việc quy định 3 mức vay tối đa với 3 đối tượng thu nhập là hoàn toàn phù hợp, tuy nhiên 2 tỷ lại là một con số tương đối nhỏ đối với đối tượng thu nhập cao. Điều đó cho thấy NH TMCP Hàng Hải tỏ ra khá siết chặt trong cho vay bất động sản. Khóa luận: Thực trạng chính sách tín dụng đối với cho vay BĐS.
MHB quy định cho vay không có bảo đảm bằng tài sản: không quá 12 tháng thu nhập thực tế của người vay và không quá 200 triệu đồng. Không có bảo đảm bằng tài sản vẫn có thể vay tới 200 triệu đồng cho thấy MHB có chính sách cho vay bất động sản tương đối thoáng.
Techcombank quy định hạn mức cho vay không quá 4 tỷ đồng, tối thiểu là 30 triệu đồng với xây, sửa nhà và 100 triệu đồng với mua nhà, chuyển quyền sử dụng đất. So với nhiều ngân hàng thì quy định về cho vay bất động sản của Techcombank nới lỏng hơn rất nhiều.
VIB quy định mức cho vay với sản phẩm “ngôi nhà lập nghiệp” không vượt quá 2 tỷ đồng.
NH TMCP Miền Tây cho vay không quá 50% giá trị thẩm định nền nhà, tối thiểu 75 triệu đồng.

Việc quy định mức cho vay tối đa và tối thiểu ở trên thể hiện sự chặt chẽ hơn trong chính sách cho vay bất động sản của ngân hàng cho vay. Mức cho vay tối đa để hạn chế rủi ro, đảm bảo về hạn mức nguồn vốn cho vay của ngân hàng… Mức cho vay tối thiểu để đảm bảo mức sinh lợi tối thiểu ngân hàng đề ra. Việc quy định hai mức tối đa và tối thiểu ở mỗi ngân hàng trên là khác nhau, nhằm đạt những mục tiêu, những yêu cầu về sinh lời, hạn chế rủi ro khác nhau ở mỗi ngân hàng.

Tài sản đảm bảo

Các NHTM đều rất thoáng trong quy định tài sản đảm bảo. Mọi loại tài sản đảm bảo gồm: tài sản cầm cố, tài sản thế chấp, bảo lãnh bằng tài sản của bên thứ ba đều được chấp nhận. Riêng đối với loại tín dụng mua nhà thì hầu hết các ngân hàng yêu cầu thế chấp bằng chính căn nhà mà khách hàng vay vốn để mua. Điều này nhằm hạn chế rủi ro cho ngân hàng, căn nhà mua được ngân hàng thẩm định, dùng làm tài sản đảm bảo thì tương đối an toàn.

Thời hạn cho vay Khóa luận: Thực trạng chính sách tín dụng đối với cho vay BĐS.

Các ngân hàng quy định thời hạn cho vay tối đa đối với mỗi sản phẩm tín dụng tiêu dùng bất động sản. Thời hạn cho vay tối đa này ở các ngân hàng cũng khác nhau trên cơ sở chính sách của mỗi ngân hàng.

Đối với vay xây, sửa chữa, nâng cấp nhà, thời hạn cho vay ngắn hơn cho vay mua nhà dự án. Cụ thể:

Một số ngân hàng có chính sách cho vay thoáng hơn với thời hạn cho vay dài hạn như ở Techcombank, NH TMCP Nam Việt, Sacombank, VIB, NH TMCP Đông Á (với vay xây dựng nhà) là 10 năm; ACB là 7 năm.
Một số khác thì chặt chẽ hơn trong chính sách cho vay, thời hạn cho vay ngắn hơn như NH TMCP Đại Tín, MHB, VPbank, NH TMCP Miền Tây, NH TMCP Đông Á (với vay sửa chữa nhà) là 5 năm.
Đối với vay mua nhà, mua nhà dự án thì các ngân hàng quy định thời hạn cho vay tối đa dài hơn. Cụ thể:
Cao nhất là Sacombank với thời hạn 25 năm nếu mua nhà để ở, 20 năm với chuyển nhượng bất động sản. Một số ngân hàng cũng quy định thời hạn vay lên đến 20 năm như: Vietcombank, Vietinbank, NH TMCP Việt Á, ABbank, NH TMCP Liên Việt, Techcombank, NH TMCP Nam Việt, NH TMCP Đông Á.
Nhiều ngân hàng giới hạn thời hạn vay thấp hơn, chỉ là 15 năm như: BIDV, MHB, SeABank, NH TMCP Quân Đội, NH TMCP Sài Gòn, SHB, OCB, NH TMCP Kiên Long, NH TMCP Tiên Phong, NH TMCP Hàng Hải (với người thu nhập cao, trung bình), VIB.
Một số ngân hàng tỏ ra cẩn trọng hơn trong cho vay bất động sản, với thời hạn vay mua nhà tối đa chỉ là 10 năm như: Eximbank, NH TMCP Nam Á, Gpbank, Oceanbank, NH TMCP Đại Tín, VPbank, ACB, NH TMCP Miền Tây.

2.2. Đối với cho vay kinh doanh (cho vay theo dự án) bất động sản

2.2.1 Các yếu tố cơ bản

Đối tượng vay vốn

Đối với loại hình tín dụng kinh doanh bất động sản (gồm xây dựng khu đô thị mới, chung cư, trung tâm thương mại…) thì chỉ áp dụng cho đối tượng khách hàng doanh nghiệp có dự án đầu tư bất động sản và được phép đầu tư dự án bất động sản theo quy định của pháp luật.

Nguyên tắc cho vay Khóa luận: Thực trạng chính sách tín dụng đối với cho vay BĐS.

Thứ nhất, khách hàng phải cam kết hoàn trả vốn (gốc) và lãi với thời gian xác định trong hợp đồng tín dụng ký kết với ngân hàng.

Thứ hai, khách hàng phải cam kết sử dụng tín dụng theo đúng mục đích được thoả thuận với ngân hàng, không trái với quy định của pháp luật và các quy định khác của ngân hàng cấp trên.

Thứ ba, ngân hàng tài trợ dựa trên dự án (phương án) có hiệu quả. Phương án hoạt động có hiệu quả của người vay minh chứng cho khả năng thu hồi vốn đầu tư và có lãi để trả nợ ngân hàng. Các khoản tài trợ của ngân hàng phải gắn liền với việc hình thành tài sản của người vay.

Điều kiện cho vay

Quy định về điều kiện cho vay kinh doanh bất động sản ở các ngân hàng là khá giống nhau. Về cơ bản, không khác nhau là mấy, chỉ một số ít ngân hàng đưa ra thêm một số điều kiện khác.

Các điều kiện này gồm:

Thứ nhất, các ngân hàng chỉ cho vay đối với những doanh nghiệp có đầy đủ năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự và chịu trách nhiệm dân sự theo quy định của pháp luật, đáp ứng đầy đủ các điều kiện của pháp luật Việt Nam và của ngân hàng cho vay.

Thứ hai, các ngân hàng yêu cầu mục đích sử dụng vốn vay phải theo đúng mục đích của sản phẩm tín dụng đối với cho vay bất động sản mà khách hàng đã ký kết với ngân hàng; đó là xây dựng các dự án bất động sản như công trình khu đô thị mới, trung tâm thương mại, tòa nhà văn phòng, khu chung cư, biệt thự, văn phòng cho thuê hoặc tổ hợp trung tâm thương mại và văn phòng. Ngân hàng không tài trợ cho các hoạt động khác. Khóa luận: Thực trạng chính sách tín dụng đối với cho vay BĐS.

Thứ ba, doanh nghiệp phải có khả năng tài chính đảm bảo trả nợ trong thời hạn cam kết, có mức vốn tự có tham gia vào dự án vay vốn. Mỗi ngân hàng có quy định riêng ở ngân hàng mình. Ví dụ như: VPbank quy định khách hàng phải có mức vốn tự có tối thiểu tham gia là 30% tổng mức vốn đầu tư cho dự án. Trong khi đó Gpbank quy định thoáng hơn, khách hàng phải có khả năng tài chính tham gia vào phương án vay vốn tối thiểu 15% nhu cầu vốn của dự án.

Thứ tư, có dự án, phương án đầu tư có hiệu quả kèm phương án trả nợ khả thi. Các ngân hàng căn cứ vào phương án đầu tư và phương án trả nợ để xác định dự án khả thi, hiệu quả nhất để đi đến quyết định có hay không cho vay vốn.

Thứ năm, thực hiện các quy định về bảo đảm tiền vay theo quy định của Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam và hướng dẫn của ngân hàng.

Thứ sáu, doanh nghiệp vay vốn phải có trụ sở làm việc cùng tỉnh, thành phố với ngân hàng cho vay.

Ngoài ra, một số ngân hàng còn có những quy định riêng như:

HDBank quy định: Doanh nghiệp phải được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc quyết định giao đất, bản đồ địa chính xác định ranh giới khu đất, quy hoạch chi tiết được duyệt bởi các cấp có thẩm quyền; có phương án đền bù, giải phóng mặt bằng mới nhất được duyệt bởi cấp có thẩm quyền. Việc mua bán nền nhà hoặc nhà (do đơn vị xây) đều thông qua HDBank cho đến khi đơn vị thanh toán xong nợ vay với HDBank. Doanh nghiệp phải có chức năng kinh doanh bất động sản, có uy tín và năng lực điều hành, quản lý dự án. Các quy định này chặt chẽ hơn, nhằm giảm thiểu rủi ro tín dụng cho ngân hàng, cho thấy HDBank rất thận trọng trong cho vay kinh doanh bất động sản.

Pgbank quy định khách hàng không có nợ quá hạn tại các tổ chức tín dụng khác. Quy định này một phần đảm bảo khả năng trả nợ của khách hàng, song việc có thể kiểm tra nợ quá hạn của khách hàng tại các tổ chức tín dụng khác lại không phải đơn giản.

Techcombank quy định sản phẩm “cho vay đầu tư kinh doanh bất động sản” chỉ dành cho đối tượng khách hàng là các chủ đầu tư có đăng ký kinh doanh về đầu tư kinh doanh bất động sản hợp pháp tại Việt Nam. Quy định này hạn chế đối tượng vay vốn, cho thấy Techcombank có chủ trương thắt chặt cho vay kinh doanh bất động sản. Những chủ đầu tư không có đăng ký kinh doanh về đầu tư kinh doanh bất động sản hợp pháp tại Việt Nam thì không thể vay vốn.

Phương thức cho vay Khóa luận: Thực trạng chính sách tín dụng đối với cho vay BĐS.

Đối với tín dụng tài trợ dự án xây dựng, các ngân hàng hiện nay áp dụng đa dạng phương thức cho vay: cho vay từng lần, cho vay theo dự án đầu tư, cho vay hợp vốn tùy thuộc chính sách của mỗi ngân hàng. Cụ thể:

HDbank áp dụng cả 3 loại cho vay trên.

NH TMCP Đông Á chỉ áp dụng cho vay theo món hoặc cho vay theo dự án đầu tư.
NH TMCP Nam Việt chỉ cho vay theo món với sản phẩm “cho vay thực hiện dự án nhà ở, đất ở”.
ABbank chỉ áp dụng cho vay theo dự án đầu tư hoặc cho vay hợp vốn.

Lãi suất:

Lãi suất cho vay được xác đinh dựa trên biểu lãi suất cho vay hiện hành của mỗi ngân hàng. Tùy từng trường hợp cụ thể, lãi suất sẽ được xác định trên cơ sở thoả thuận giữa Ngân hàng và khách hàng, không trái quy định pháp luật.

Vào thời điểm nửa đầu tháng 4/2026 thì lãi suất cho vay trung – dài hạn đối với doanh nghiệp ở SHB là 15% – 16%/năm, SeAbank (chi nhánh TPHCM) là 15% – 17%/năm, OCB là 14% – 16%/năm.

Đến nay (tính đến thời điểm 12/5/2026) thì mức lãi suất này đã hạ xuống: ở SHB còn 14% – 15%/năm, SeABank là 14% – 15,5%/năm, OCB là 13,5% – 14,5%/năm.

Hạn mức cho vay

Mức vay xác định căn cứ vào nhu cầu vay vốn, khả năng trả nợ, biện pháp đảm bảo tiền vay (giá trị tài sản đảm bảo, phạm vi bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đã được xác định…). Trên cơ sở đó, với mỗi dự án, mỗi khách hàng mà các ngân hàng và khách hàng thỏa thuận được số tiền vay là khác nhau. Mỗi ngân hàng bên cạnh đó cũng có những chính sách cho vay riêng như:

HDBank tạo điều kiện cho khách hàng có quan hệ vay vốn thường xuyên, uy tín với mức cho vay đến 80% giá trị tài sản thế chấp. Khóa luận: Thực trạng chính sách tín dụng đối với cho vay BĐS.
Vietcombank, MHB, Sacombank, SeABank, Gpbank quy định số tiền cho vay có thể lên đến 85% tổng chi phí đầu tư dự án và không giới hạn quy mô.
PGbank có thể đáp ứng tối đa 70% giá trị phương án (nếu giá trị tài sản đủ bảo đảm cho số tiền vay).
NH TMCP Miền Tây quy định, đối với tài sản hình thành từ vốn vay, mức cho vay không quá 70% giá trị tài sản.
NH TMCP Liên Việt quy định tỷ lệ cho vay tối đa 80% nhu cầu vốn của dự án, 95% giá trị tài sản bảo đảm.

Tài sản đảm bảo:

Các ngân hàng quy định tài sản đảm bảo là toàn bộ tài sản hình thành từ vốn vay và vốn tự có của Dự án đầu tư. Ngoài ra, một số ngân hàng có chính sách thoáng hơn về tài sản đảm bảo như Vietcombank và Techcombank.

Ở Vietcombank, khách hàng có thể dùng các tài sản khác ngoài dự án (như đảm bảo bằng số dư tài khoản tiền gửi, các giấy tờ có giá, động sản, bất động sản khác không thuộc Dự án, bảo lãnh bằng tài sản của bên thứ ba) làm biện pháp bảo đảm tiền vay bổ sung cho vốn vay.

Techcombank chấp nhận tài sản đảm bảo là hợp đồng thuê đất giữa chủ đầu tư và Cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Thời hạn cho vay

Các NHTM Việt Nam đều rất linh hoạt trong quy định thời hạn cho vay tài trợ xây dựng. Thời hạn cho vay tùy thuộc vào nhu cầu khách hàng và kết quả thẩm định của cán bộ tín dụng, căn cứ vào thời gian thu hồi vốn của dự án. Thời hạn cho vay này không được quá thời hạn hoạt động còn lại theo giấy phép kinh doanh hoặc giấy phép đầu tư tại Việt Nam. Có thể thấy sự khác nhau trong quy định thời hạn cho vay kinh doanh bất động sản ở một số ngân hàng như sau:

Vietcombank, MHB, ABbank quy định thời hạn cho vay linh hoạt, từ 1 năm đến tối đa là 15 năm.
Techcombank, NH TMCP Liên Việt quy định thời hạn vay vốn dài, từ 1 năm trở lên, tối đa là 10 năm.
HDBank, OCB quy định thời hạn vay cho phép khách hàng được thỏa thuận theo 3 loại: ngắn hạn, trung hạn và dài hạn.
Sacombank cho vay với thời hạn trung, dài hạn phù hợp với thời gian hoạt động của dự án đầu tư.
SeABank chỉ cho vay với thời hạn dài hạn: từ 5 đến 15 năm.
NH TMCP Nam Việt, NH TMCP Đại Tín quy định thời hạn cho vay không quá 5 năm.
NH TMCP Miền Tây quy định thời hạn vay vốn không quá 6 năm.

Như vậy có thể thấy, đa số các ngân hàng nhỏ siết chặt thời gian cho vay bất động sản hơn trong khi các ngân hàng lớn thì nới lỏng thời gian cho vay bất động sản hơn.

3. Thực trạng thực hiện chính sách tín dụng đối với cho vay bất động sản ở các NHTM Việt Nam hiện nay. Khóa luận: Thực trạng chính sách tín dụng đối với cho vay BĐS.

3.1. Dư nợ cho vay bất động sản

Vào nửa cuối năm 2025, trong bối cảnh thị trường nhà, đất chưa thực sự ổn định và chủ trương kiểm soát chặt của NHNN khi quy định cho vay kinh doanh bất động sản không vượt quá lãi suất 10%/năm vào tháng 10/2025, các ngân hàng đã siết lại tín dụng cho lĩnh vực bất động sản. Ngày 12/11/2025, NHNN có công văn số 8883/NHNN-CSTT, yêu cầu các ngân hàng không được thực hiện lãi suất thỏa thuận đối với các khoản cho vay để đầu tư bất động sản, tài sản tài chính. Vì thế, đối với các sản phẩm tín dụng trong lĩnh vực này, các ngân hàng đã hạn chế dần. Cuối năm 2025, nhiều ngân hàng thậm chí đã dừng hẳn hoạt động cho vay đối với bất động sản. Mặc dù như thế, dư nợ tín dụng trong hoạt động cho vay bất động sản năm 2025 vẫn tăng so với các năm trước, với tổng dư nợ tín dụng bất động sản toàn ngành xấp xỉ 201600 tỷ đồng, tương đương gần 10,8 tỷ USD (tỷ giá 18479 đồng/USD) hay bằng 11,76% tổng dư nợ tín dụng nền kinh tế năm 2025.

Bảng 2: Dư nợ cho vay bất động sản của các NHTM Việt Nam giai đoạn 2023 – 2025

Qua số liệu ở bảng trên, ta thấy dư nợ cho vay bất động sản năm 2025 tăng khoảng 45% so với năm 2024 và khoảng 64% so với năm 2023. Theo đó, tỷ trọng dư nợ cho vay bất động sản trên tổng dư nợ toàn nền kinh tế cũng tăng qua các năm từ 2023 đến 2025. Rõ ràng, cho vay bất động sản ngày càng chiếm một vị trí quan trọng hơn trong hoạt động tín dụng của ngân hàng.

Biểu đồ 1: Dư nợ cho vay bất động sản của các NHTM trên địa bàn TPHCM từ tháng 1 đến tháng 9/2025.

Xét trên địa bàn TPHCM, dư nợ cho vay bất động sản của các ngân hàng liên tục tăng qua các tháng, thấp nhất ở mức 60000 tỷ đồng, cao nhất ở mức gần 76000 tỷ đồng.

Nếu xem xét dư nợ bất động sản phân theo địa bàn thì TPHCM và Hà Nội là hai địa bàn có dư nợ cho vay bất động sản của khối ngân hàng lớn nhất. Đến cuối năm 2025, dư nợ cho vay bất động sản tại TP HCM đạt khoảng 70.000 tỉ đồng, chiếm tỉ trọng khoảng 15% tổng dư nợ cho vay của địa bàn. Tương tự, dư nợ cho vay bất động sản của Hà Nội đạt khoảng 32.000 tỉ đồng, chiếm tỉ trọng gần 10%/tổng dư nợ cho vay của địa bàn. Các địa bàn khác thì tỉ lệ cho vay bất động sản dao động từ 8% – gần 14%/tổng dư nợ cho vay của địa bàn. Ví dụ như các NHTM trên địa bàn Bà Rịa – Vũng Tàu có số dư nợ cho vay mua bán bất động sản hơn 2.920 tỷ đồng, chiếm 13,4% tổng dư nợ cho vay các thành phần kinh tế.

Đánh giá thêm về thời hạn dư nợ bất động sản cho thấy dư nợ tín dụng bất động sản trung và dài hạn chiếm tỷ lệ cao trong tổng dư nợ tín dụng bất động sản toàn ngành. Đến cuối năm 2025, ở cả TPHCM và Hà Nội, tỷ lệ này đều vào khoảng 75%.

Dư nợ cho vay bất động sản có tài sản đảm bảo chiếm tỷ trọng lớn. Hiện nay hoạt động tín dụng ngân hàng nói chung và hoạt động tín dụng bất động sản nói riêng vẫn chủ yếu cho vay dựa trên tài sản bảo đảm chiếm tỷ trọng rất lớn. Đối với tín dụng bất động sản tỷ lệ này chiếm trên 80% trong đó phần lớn là các tài sản bảo đảm được thế chấp bằng bất động sản với giá trị tài sản thế chấp gấp trên 2,5 lần so với dư nợ cho vay đối với lĩnh vực bất động sản. Như vậy, việc sử dụng tài sản bảo đảm để thu hồi nợ vay với tỷ trọng cao như các ngân hàng đang áp dụng hiện nay đã góp phần nào đó hạn chế rủi ro đối với ngân hàng khi thị trường bất động sản biến động giảm. Tuy nhiên, việc áp dụng hình thức cho vay có bảo đảm bằng tài sản như vậy, lại cho thấy đằng sau nó là khả năng đánh giá khách hàng, đánh giá thị trường bất động sản của các ngân hàng vẫn còn hạn chế. Xu hướng cho vay dựa trên việc thẩm định dự án vay vốn khả thi, mức độ tín nhiệm của khách hàng, khả năng quản trị rủi ro trong hoạt động ngân hàng liên quan đến hoạt động cho vay đối với lĩnh vực bất động sản mới chính là chìa khóa, nền tảng cơ bản để hoạt động tín dụng bất động sản của các ngân hàng đạt hiệu quả. Điều này chính là thách thức lớn cho hoạt động tín dụng bất động sản của các ngân hàng trên địa bàn nói riêng và trên cả nước nói chung. Khóa luận: Thực trạng chính sách tín dụng đối với cho vay BĐS.

Năm 2025, NHNN đã có chỉ đạo rõ ràng là “kiểm soát chặt chẽ vốn cho vay lĩnh vực phi sản xuất, (cho vay kinh doanh bất động sản, cho vay kinh doanh, đầu tư CK, cho vay tiêu dùng)”. Trong nhiệm vụ và giải pháp trọng tâm năm 2026, cấp độ của chỉ đạo trên đã có phần nhẹ hơn: “ Hạn chế cho vay các nhu cầu vốn thuộc các lĩnh vực sản xuất”.

Đến đầu tháng 1/2026, tình hình cho vay bất động sản của các NHTM chưa có sự cải thiện rõ rệt do tình hình thiếu nguồn vốn huy động. Đến ngày 26/2/2026, khi thông tư số 07/2026/TT-NHNN ngày 26/2/2026 của Thống đốc NHNN quy định về cho vay bằng đồng Việt Nam theo lãi suất thỏa thuận của tổ chức tín dụng đối với khách hàng được ban hành và có hiệu lực, cơ chế thỏa thuận lãi suất này giúp các ngân hàng thiết kế các sản phẩm cho vay dài hơi, nới lỏng tín dụng đối với cho vay bất động sản hơn so với giai đoạn trước. Thêm vào đó, nguồn vốn đầu tư, tiết kiệm trong dân cư sẽ chuyển mạnh sang bất động sản do các sàn vàng buộc phải đóng cửa từ cuối tháng 3/2026. Nguồn vốn huy động sẽ dần cải thiện hơn và vì thế các ngân hàng cũng nới lỏng chiếc “vòng kim cô” trong cho vay bất động sản. Khác với những tháng cuối năm 2025, hiện điều kiện tín dụng được các ngân hàng đưa ra thoáng hơn. Trong đó có việc kéo dài thời gian tài trợ vốn cho khách hàng cá nhân vay mua nhà, đất trả góp. ACB là một điển hình, với thời gian hỗ trợ vốn cho cá nhân vay mua bất động sản trả góp được nâng lên tối đa trên 10 năm, thay vì chỉ 7 năm như hồi trước Tết. Lãi suất cho vay cũng điều chỉnh giảm, mức cao nhất còn 17%/năm so với cuối năm 2025 là 18 – 19%/năm. Song, lãi suất cho vay của các ngân hàng hiện nay vẫn khá cao. Tính đến hết tháng 3/2026, lãi suất cho vay trung, dài hạn theo cơ chế thỏa thuận khoảng 14-15%/năm đối với nhóm NHTM Nhà nước, khoảng 15-17%/năm đối với nhóm NH TMCP, cá biệt có một số ngân hàng quy mô nhỏ cho vay với lãi suất khá cao, khoảng 18-20%/năm. Đến ngày 14/ 4/2026, thông tư số 12/2026/TT-NHNN ra đời thay thế cho thông tư số 01/2026/TT-NHNN hướng dẫn Tổ chức tín dụng cho vay bằng đồng Việt Nam với khách hàng theo lãi suất thỏa thuận đã giúp hạ mặt bằng lãi suất cho vay bất động sản xuống còn khoảng 14%-15%. Do vậy, tuy đến thời điểm làm khóa luận chưa có một báo cáo hay một thông báo chính thức về số liệu cụ thể dư nợ bất động sản, song có thể thấy khả năng cho vay bất động sản được nới lỏng hơn, có thể dự báo vốn tín dụng ngân hàng vào bất động sản giữ được nhịp tăng nhẹ.

Đánh giá thêm về dư nợ cho vay bất động sản 4 tháng đầu năm 2026, qua thực tế cho thấy, tín dụng bất động sản trung và dài hạn vẫn chiếm tỷ lệ cao vì các ngân hàng không chủ trương cho vay đầu tư, đầu cơ nên các khoản tín dụng bất động sản kỳ hạn ngắn thường không được xét duyệt. Bên cạnh đó, dư nợ cho vay bất động sản có tài sản đảm bảo chiếm tỷ trọng lớn vì hiện nay, hầu hết các ngân hàng yêu cầu khách hàng phải có tài sản đảm bảo thì mới cho vay.

3.2. Tỷ trọng cho vay bất động sản Khóa luận: Thực trạng chính sách tín dụng đối với cho vay BĐS.

Năm 2025, tỷ trọng dư nợ cho vay bất động sản/tổng dư nợ nền kinh tế của toàn ngành là 11,76%. Con số này cho thấy các ngân hàng quản lý hoạt động cho vay khá chắc để đảm bảo an toàn, tránh rủi ro cho ngân hàng khi thị trường bất động sản còn chưa thực sự ổn định.

Bảng 3: Tỷ lệ cho vay bất động sản của một số ngân hàng tại Hà Nội đến hết 31/12/2025.

Mức độ cho vay trong lĩnh vực bất động sản của các ngân hàng là khác nhau, song mặt bằng chung là duy trì ở mức 15% so với tổng dư nợ. Cá biệt một số ít ngân hàng thì tỷ lệ này lên tới 30%. Nếu chia theo khối ngân hàng thì các NHTM nhà nước có tỷ trọng cho vay bất động sản là 7,8% so với tổng dư nợ của khối này, khối NHTM cổ phần là khoảng 17% so với tổng dư nợ của khối. Trong đó, dư nợ cho vay mua nhà ở nhiều ngân hàng chiếm tỷ lệ xoay quanh 50% cho vay khách hàng cá nhân.

Sang những tháng đầu năm 2026, chưa có một số liệu cụ thể nào được công bố song có thể dự đoán tỷ trọng cho vay bất động sản của các ngân hàng sẽ giảm so với cùng kỳ năm 2025. Bản chất của vay bất động sản là trung và dài hạn nên việc lấy vốn ngắn hạn để nuôi dài hạn mang lại rủi ro rất lớn cùng với tình hình thị trường bất động sản hiện chưa tan băng nên tín dụng ngân hàng được mở “nhỏ giọt”. Cụ thể, Sacombank chỉ ưu tiên cho các khoản vay bất động sản đối với nguồn vốn huy động từ các tổ chức nước ngoài có kỳ hạn dài, các khách hàng có nhu cầu mua nhà ở lần đầu, các dự án bất động sản đã được phê duyệt, có vị trí đắc địa, dễ sinh lời. HDbank có chính sách vay bất động sản cá nhân rất khắt khe nhằm hạn chế những người mua đi bán lại để đầu cơ. Đối với các DN, ngân hàng chỉ cho vay các dự án địa ốc đã có giấy phép, các dự án mua đất nông nghiệp đều bị tạm ngưng. Riêng ACB thì chỉ ưu tiên cho vay mua đất xây đô thị, khu công nghiệp, sửa chữa nhà. Tính đến tháng 4/2026, nhiều ngân hàng có chính sách khống chế mức dư nợ trong tổng dư nợ của ngân hàng dành cho bất động sản tối đa là khoảng 10%.

3.3. Cơ cấu cho vay bất động sản Khóa luận: Thực trạng chính sách tín dụng đối với cho vay BĐS.

Năm 2025, trong 200.000 tỉ đồng ngân hàng cho vay bất động sản, TPHCM chiếm 51%, Hà Nội chiếm 14,5%. Như vậy, có thể nhìn vào cơ cấu cho vay bất động sản ở TPHCM như để thấy được một phần bức tranh ngân hàng đổ tiền vào đâu ở thị trường bất động sản.

Biểu đồ 2: Cơ cấu cho vay bất động sản 9 tháng đầu năm 2025 tại TPHCM

Vậy là từ biểu đồ trên ta thấy, trong năm 2025 cho vay tiêu dùng bất động sản cá nhân chỉ chiếm 28%, còn lại 72% là cho vay kinh doanh bất động sản trong tổng dư nợ cho vay bất động sản. Từ đó, có thể nói xét trên toàn ngành thì cho vay kinh doanh bất động sản chiếm tỷ trọng lớn trong tổng tín dụng bất động sản.

Tuy nhiên, sang những tháng đầu năm 2026, cơ cấu này có thể thay đổi. Cho vay tiêu dùng bất động sản được xác định là một trong những sản phẩm trọng yếu nhất nằm trong chiến lược các sản phẩm bán lẻ cần đẩy mạnh của nhiều NHTM hiện nay. Từ năm 2025 đến nay, các ngân hàng vẫn mở rộng cửa cho vay tiêu dùng bất động sản cho cá nhân. Điển hình như Techcombank, tính đến tháng 6/2025, Techcombank đã giải ngân thành công cho gần 1200 khách hàng vay mua nhà với dư nợ đạt gần 1000 tỷ đồng. Trong 2 tháng đầu năm 2026, trước tình hình thị trường bất động sản khó dự đoán được cùng với sự hạn chế trong nguồn vốn huy động (số liệu mới nhất từ Ngân hàng Nhà nước trong hai tháng đầu năm nay, vốn huy động giảm 0,17% cho thấy các ngân hàng vẫn đang đỏ mắt tìm vốn) và để giảm bớt rủi ro, tín dụng bất động sản được mở “nhỏ giọt”. Hầu hết các ngân hàng đều cho biết, hiện vẫn mở cửa cho vay với người có nhu cầu nhà ở thật sự và chủ dự án đầu tư có năng lực tài chính, chỉ “siết” với đối tượng mua đi bán lại, giới đầu cơ. Do đó, nhiều ngân hàng hiện nay không có chủ trương tài trợ vốn cho kinh doanh bất động sản, chủ yếu hỗ trợ khách hàng cá nhân mua, sửa chữa, xây dựng nhà. Cụ thể, VIB chỉ nhắm đến các cặp vợ chồng trẻ, có thu nhập ổn định và có nhu cầu về nhà ở. Người vay theo chương trình “Ngôi nhà lập nghiệp” có thể vay đến 70% giá trị tài sản đảm bảo, trong đó tài sản đảm bảo có thể là bất động sản đã mua từ tiền vay của NH. Khách hàng có nhu cầu vay vốn mua nhà trả góp tại ACB cũng đã tăng 10 – 15% so với đầu năm 2025. Hơn nữa, từ ngày 26/2/2026, ngân hàng được phép thỏa thuận lãi suất cho vay trung và dài hạn giúp nới lỏng tín dụng ngân hàng với thị trường bất động sản. Trước kia dòng vốn vào các kênh này bị tắc khi Ngân hàng Nhà nước chỉ cho phép áp dụng lãi suất thỏa thuận với trường hợp có nhu cầu thật sự về nhà ở và nguồn thu nhập để trả nợ từ lương, nhưng nay có thể mở ra cho nhà đầu tư. Điều này mở ra cơ hội cho vay bất động sản của ngân hàng. Khóa luận: Thực trạng chính sách tín dụng đối với cho vay BĐS.

Bây giờ mọi khoản vay tiêu dùng bất động sản cá nhân đều được phép áp dụng lãi suất thỏa thuận, dự báo cho vay tiêu dùng bất động sản sẽ tăng trong thời gian tới. Ngoài ra, mặt bằng lãi suất thoả thuận hiện nay khá cao để có thể đầu cơ hoặc đầu tư hiệu quả. Chỉ có những dự án thực sự tốt hoặc nhu cầu thực sự cấp thiết (nhu cầu thực) mới có thể chấp nhận mức lãi suất thoả thuận hiện nay. Trong khi nhu cầu nhà ở của người dân vẫn đang rất lớn thì kênh tín dụng này sẽ được ưu tiên hơn. Rất nhiều ngân hàng dự kiến duy trì tỷ trọng cho vay bất động sản trong cho vay cá nhân là 50% trong năm nay. Tín dụng tiêu dùng bất động sản khả năng vì thế sẽ chiếm phần lớn trong cơ cấu tín dụng bất động sản của những tháng đầu năm 2026.

3.4. Chất lượng tín dụng được chú trọng.

Theo thông báo của Ngân hàng Nhà nước thì hiện nay tỉ lệ nợ xấu của hệ thống hiện ở mức 2,52% so với tổng dư nợ tín dụng đối với nền kinh tế, tăng 0,35% so với mức 2,17% vào cuối năm 2024. Điều nổi bật là tỉ lệ nợ xấu đối với mục đích đầu tư kinh doanh bất động sản luôn thấp hơn với mức nợ xấu bình quân chung. Song trước tình trạng thị trường bất động sản chưa tan băng, cung bất động sản quá lớn và hoạt động mua bán diễn chủ yếu ở phân khúc nhà ở quy mô trung bình thì nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản hiện nay đang trong tình trạng thu hồi vốn chậm, đồng thời lại thiếu vốn trầm trọng cho các dự án mới. Do đó, có thể dự báo tỷ lệ nợ xấu cho vay bất động sản 4 tháng đầu năm là không nhỏ, song sẽ thấp hơn tỷ lệ nợ xấu bình quân chung do các ngân hàng đều đang rất cẩn trọng trong cho vay bất động sản.

Nhiều ngân hàng cho biết chủ trương trong năm 2026 là chú trọng nhiều hơn đến chất lượng tín dụng. Cụ thể, NH TMCP Đông Á sẽ tiếp tục rà soát lại các khoản vốn vay, cũng như sàng lọc kỹ hơn để đảm bảo an toàn rủi ro. Công tác thẩm định được tăng cường. Song việc xét duyệt hồ sơ xin vay cũng kéo dài hơn. Nhiều cá nhân muốn vay tiền ngân hàng để mua nhà ở riêng hoặc căn hộ chung cư cao cấp… đều được phía ngân hàng nói chờ để nhân viên thẩm định lại hồ sơ xem gia đình mua nhà để ở hay là để đầu cơ.

Đặc điểm của các khoản cho vay bất động sản là vốn cho vay lớn, thời hạn dài và rủi ro cao. Việc các ngân hàng hiện nay chú trọng nâng cao chất lượng tín dụng là hoàn toàn hợp lý để giảm tỷ lệ nợ xấu cho vay bất động sản. Chủ trương thì đúng đắn song quy trình cho vay và thời gian thực hiện hiện nay gây không ít phiền toái cho người vay.

III. ĐÁNH GIÁ CHÍNH SÁCH TÍN DỤNG ĐỐI VỚI CHO VAY bất động sản CỦA CÁC NHTM VIỆT NAM HIỆN NAY Khóa luận: Thực trạng chính sách tín dụng đối với cho vay BĐS.

1. Những kết quả đạt được

Chính sách tín dụng đối với cho vay bất động sản cho thấy tầm quan trọng cũng như vai trò ngày càng to lớn của cho vay bất động sản. Hiện nay rất nhiều các dự án bất động sản đã có sự liên kết với ngân hàng để đưa ra các sản phẩm cho vay mua nhà đi kèm với những căn hộ trong dự án từ đó tạo thêm giá trị gia tăng cho cả 3 bên tham gia vào giao dịch. Người mua nhà không còn phải chờ đợi hàng chục năm để tích góp đủ tiền mua một căn hộ cải thiện đời sống. Chủ dự án bất động sản yên tâm hơn khi dự án của mình có thêm một lực cầu mạnh mẽ từ đó nâng tính hấp dẫn và tạo thêm được nhiều lợi nhuận. Còn các ngân hàng cũng gia tăng thu nhập qua hoạt động cho vay tiêu dùng bất động sản bên cạnh các sản phẩm cho vay truyền thống chịu sự cạnh tranh khốc liệt từ các ngân hàng khác.

Cùng với cho vay dự án bất động sản, sau hơn 5 năm hình thành và phát triển, cho vay tiêu dùng bất động sản đến nay cũng đóng một vai trò quan trọng vào sự tăng trưởng về lợi nhuận của các ngân hàng đồng thời cũng đưa ra một khái niệm tiêu dùng mới – tiêu dùng bằng thu nhập của tương lai cho một bộ phận không nhỏ người dân.

Chính sách cho vay bất động sản của các ngân hàng hiện nay cho thấy sự hoàn thiện hơn, minh bạch và rõ ràng hơn. Các sản phẩm được chuyên môn hóa ở các khâu bán sản phẩm và vận hành, cho thấy sự thay đổi căn bản về lượng và chất đối với sản phẩm cho vay này. Có thể thấy được điều đó qua hoạt động tiếp nhận và xét duyệt hồ sơ cho vay của các ngân hàng, hầu hết chỉ khoảng 24 giờ – 48 giờ sau khi hồ sơ hoàn tất đầy đủ là người vay được ngân hàng giải ngân cho.

Các điều kiện vay vốn, lãi suất, hạn mức, thời hạn cho vay, hồ sơ vay vốn, các thủ tục cần thiết được quy định rõ ở các ngân hàng cùng với sự đa dạng của các sản phẩm cho vay bất động sản giúp người vay có thể xem xét, cân nhắc và chọn lựa sản phẩm phù hợp ở ngân hàng phù hợp nhất với mình. Có rất nhiều sản phẩm với những tiện tích riêng khác nhau như “cho vay liên kết mua, chuyển nhượng bất động sản”, “cho vay lãi cấn trừ bất động sản”… Qua đó, khách hàng có nhiều sự lựa chọn hơn, nắm rõ và dễ dàng hơn trong thực hiện các thủ tục cần thiết để vay vốn. Chính sự thuận tiện này giúp cho hoạt động cho vay bất động sản của ngân hàng ngày càng chuyên nghiệp và tiến bộ hơn.

Chính sách tín dụng tiêu dùng bất động sản hiện nay của các ngân hàng không chỉ đáp ứng ngày càng tốt nhu cầu của người dân mà còn tạo ra một lượng cầu lớn cho thị trường bất động sản (kích cầu). Chính sách tín dụng kinh doanh bất động sản góp phần giải quyết bài toán vốn cho thị trường bất động sản. Khóa luận: Thực trạng chính sách tín dụng đối với cho vay BĐS.

Hiện nay tuy chưa có một số liệu cụ thể hay báo cáo nào đưa ra về lợi nhuận và dư nợ cho vay bất động sản của cả hệ thống, song một số ngân hàng đã cho thấy sự quan tâm và hoạt động tích cực để đẩy mạnh hoạt động tín dụng bất động sản. Điển hình như Techcombank, đến hết tháng 2/2026, Techcombank đã cho vay bất động sản khách hàng cá nhân (chủ yếu là vay mua nhà) là 3400 tỷ đồng, chiếm 11% tổng dư nợ tín dụng, cho vay khách hàng doanh nghiệp là 870 tỷ, chiếm 3% tổng dư nợ. Đến tháng 4/2026, hầu hết các ngân hàng đều cho biết sẽ khống chế tỷ lệ dư nợ cho vay bất động sản chỉ dừng lại ở mức 10% so với tổng dư nợ tín dụng. Tuy nhiên theo nhiều chuyên gia cho vay bất động sản vẫn còn quá thấp so với tiềm năng phát triển của thị trường Việt Nam. Điều này đã cho thấy một tiềm năm phát triển cũng như cạnh tranh rất mạnh mẽ trong hoạt động cho vay bất động sản giữa các ngân hàng của Việt Nam trong thời gian tới một khi thị trường bất động sản và nền kinh tế đi vào ổn định.

2. Khó khăn, bất cập

2.1. Đối với người vay

Hiện nay các ngân hàng chủ trương chỉ cho vay với nhu cầu thực sự về nhà ở và cho vay với những dự án tốt. Bởi vậy, không ít khách hàng cá nhân muốn vay vốn để mua nhà phải chờ một thời gian để ngân hàng xem xét có phải đầu cơ hay không. Bên cạnh đó, rất nhiều doanh nghiệp khó vay vốn vì ngân hàng chỉ cho vay với những dự án bất động sản tốt đã được phê duyệt, có vị trí đắc địa, dễ sinh lời. Vì thế, đứng trước chủ trương trong chính sách cho vay bất động sản của các ngân hàng hiện nay, không ít một bộ phận khách hàng rất khó để vay vốn ngân hàng.

Đến đầu tháng 4/2026 thì lãi suất cho vay liên quan đến bất động sản luôn cao hơn lãi suất thường từ 4 % – 7%/năm, hiện ở mức 17% – 19%/năm với cho vay cá nhân, còn cho vay doanh nghiệp thì cũng lên tới 18% – 19%/năm. Lãi suất quá cao khiến nhiều người vay khó có thể chấp nhận và đáp ứng được. Cụ thể, với lãi suất cho vay mua nhà trung bình hiện nay khoảng 18%/năm, giả sử một khách hàng vay với số tiền 1 tỷ đồng thì mỗi tháng riêng tiền lãi họ cũng phải trả là 15 triệu đồng, chưa kể trả tiền gốc. Chính vì vậy nhiều người dân vẫn chùn tay khi quyết định vay tiền ngân hàng để mua nhà. Hơn nữa, việc lãi suất không cố định trong hầu hết các hợp đồng tín dụng liên quan đến bất động sản khiến bên đi vay chịu tác động mạnh khi tính thanh khoản ngân hàng bị thắt chặt. Khóa luận: Thực trạng chính sách tín dụng đối với cho vay BĐS.

Hạn mức cho vay còn hạn chế do ngân hàng định giá dự án, giá trị tài sản đảm bảo quá thấp. Một trong những kỹ thuật thẩm định chuẩn mà các ngân hàng thường áp dụng là đánh giá giá bất động sản thế chấp ở mức 50% hoặc 70% giá trị thị trường – mức giá thấp này do Nhà nước qui định, rồi cho vay tối đa từ 70 – 75% trên giá trị định giá đó. Tức với một miếng đất có giá thị trường 100 tỷ đồng, nhưng mức giá mà các ngân hàng định ra để cho vay chỉ 50 tỷ, và số lượng tiền cho vay tối đa chỉ là 75% của 50 tỷ, tức chỉ 37,5 tỷ. Các doanh nghiệp thì luôn luôn cần vốn và luôn mong được nâng hạn mức cho vay.

Yêu cầu về điều kiện vay, tài sản đảm bảo tiền vay còn khó khăn. Nhiều ngân hàng yêu cầu khách hàng phải có vốn tự có tham gia vào phương án vay vốn là 30%, phải có giấy tờ mua bán nhà/chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của luật… Giả sử một cá nhân muốn mua nhà trả góp trị giá 1 tỷ đồng thì phải có vốn tự có là 300 triệu đồng, một số tiền không nhỏ với nhiều người. Không phải dễ dàng và nhanh chóng để có ngay 300 triệu trong thời gian ngắn với những gia đình thu nhập trung bình thấp, chính vì thế gây không ít khó khăn cho những gia đình thu nhập trung bình thấp để có thể mua nhà trả góp. Hơn nữa, khi chưa vay được vốn để đủ trả tiền mua nhà/đất thì không dễ dàng gì người vay có được giấy tờ mua bán nhà/ chuyển quyền sử dụng đất. Đây lại là một khó khăn nữa với người vay vốn. Ngoài ra, các doanh nghiệp nhất là doanh nghiệp vừa và nhỏ rất khó khăn trong đáp ứng các điều kiện thủ tục về tài sản thế chấp bảo đảm để vay vốn. Thủ tục đăng ký thế chấp giá trị quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất còn những bất cập do việc công chứng tài sản bảo đảm cho khoản vay là một vấn đề nhạy cảm và có tác động mạnh đến việc giải quyết hồ sơ tín dụng cũng như thời gian giải ngân cho khách hàng. Mặc dù thủ tục công chứng về việc thế chấp bất động sản đã có nhiều cải tiến nhưng vẫn còn phức tạp và chưa đồng bộ, như đối với thủ tục đăng ký thế chấp giá trị quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất phải đăng ký tại Sở địa chính đối với đất, và thông qua phòng Công chứng đối với tài sản gắn liền với đất, trong khi bất động sản là nhà ở chỉ thông qua công chứng.

Thời hạn vay, các hạn chế trong đồng tiền cho vay. Hiện nay hầu hết các ngân hàng cho doanh nghiệp vay với thời hạn không quá 10 năm, thậm chí có những ngân hàng chỉ cho vay 5 năm. Xét cả tiến độ thi công, hoàn thành và thu hồi vốn thì trong tình hình thị trường bất động sản không sôi nổi, nhiều doanh nghiệp sẽ không kịp thu hồi vốn (nhất là với những dự án quy mô lớn) và sẽ khó khăn trong việc trả nợ cho ngân hàng trong thời hạn như vậy. Ngoài ra, mặc dù nhiều ngân hàng cho doanh nghiệp vay cả bằng đồng USD, VND, vàng nhưng thật khó cho doanh nghiệp để vay bằng USD, vàng và hầu hết đều phải vay bằng VND trong khi vay bằng đồng VND bị áp lãi suất thỏa thuận quá cao.

Hạn mức phân bổ hàng năm theo tiến độ dự án còn hạn chế, thủ tục vay vốn rườm rà. Ví dụ, một hồ sơ vay vốn cần 9 hay 10 thủ tục thì tương ứng với 9 hay 10 cái ô trong tờ giấy nhận hồ sơ – khâu đầu tiên của nhân viên ngân hàng – hễ cứ thiếu ô nào chưa đánh dấu X thì tự động trả lại. Nhiều doanh nghiệp khẳng định “Nếu đủ 9 hay 10 cái “ô” của ngân hàng thì doanh nghiệp chạy vạy có khi hàng tháng trời, cơ hội kinh doanh còn đâu?!” Khóa luận: Thực trạng chính sách tín dụng đối với cho vay BĐS.

Các dịch vụ về cung cấp thông tin về thị trường và người mua bất động sản là mối quan tâm của các doanh nghiệp, cung cấp thông tin về thị trường và người bán bất động sản cũng là mối quan tâm của các khách hàng cá nhân. Nếu ngân hàng làm được điều này thì không những làm hài lòng khách hàng mà còn phát huy cao hơn nữa vai trò cầu nối của mình giữa cung và cầu cho thị trường bất động sản.

2.2. Đối với ngân hàng

2.2.1 Về cơ chế chính sách

Ngân hàng hiện nay gặp khó khăn về vốn do lãi suất huy động tiền gửi bị áp trần. Chính vì thế mà lãi suất huy động tiền gửi thấp trong khi lãi suất cho vay lại quá cao, điều này đã hạn chế và không thúc đẩy được việc huy động vốn của ngân hàng. Vốn ít, lại đa số là thời hạn ngắn, vì thế ngân hàng không có nhiều vốn để cho vay, chính sách tín dụng nhất là tín dụng bất động sản theo đó cũng bị siết chặt hơn, dù muốn nới lỏng cũng khó.

Quy định của Ngân hàng Nhà nước cho phép các ngân hàng chỉ được sử dụng tối đa 30% nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung và dài hạn. Trong khi tín dụng bất động sản đa số là có thời hạn trung và dài hạn, quy định này của Ngân hàng Nhà nước đã hạn chế nguồn vốn vay cho lĩnh vực bất động sản, ảnh hưởng đến chính sách tín dụng đối với cho vay bất động sản của các ngân hàng. Vì thế, có những khi ngân hàng muốn cho doanh nghiệp vay đầu tư dự án hoặc cho vay tiêu dùng với những khách hàng “tốt” cũng không có vốn để cho vay.

Để đảm bảo lợi nhuận và hạn chế rủi ro, ngân hàng không cách nào khác phải cho vay đối với bất động sản với lãi suất cao, song chính lãi suất này lại khiến nhiều khách hàng chùn tay, không dám vay ngân hàng. Vấn đề đặt ra: “hạ lãi suất‟ lại là một khó khăn nữa với ngân hàng. Khóa luận: Thực trạng chính sách tín dụng đối với cho vay BĐS.

Vấn đề thông tin bất cân xứng, gây khó khăn trong đánh giá thu nhập thực của khách hàng. Trong giai đoạn hiện nay, khi thu nhập của nhiều người dân vẫn chưa được thanh toán qua ngân hàng, trong khi, nhu cầu cần xác định tổng thu nhập thực tế của khách hàng để làm căn cứ xét duyệt cho vay của ngân hàng đối với mỗi khách hàng vay vốn lại cực kỳ cần thiết. Chính vì lý do đó, về phía ngân hàng, thông tin về thu nhập thực của khách hàng luôn là vấn đề đáng quan tâm và hết sức khó khăn trong việc xác định thông tin. Vì vậy, ngân hàng thường áp dụng hình thức cho vay có bảo đảm bằng tài sản để hạn chế rủi ro cho ngân hàng, nhưng rõ ràng, việc áp dụng hình thức trê đã và đang trở nên lạc hậu, tiềm ẩn rủi ro và giảm tính cạnh tranh rất lớn giữa ngân hàng trong nước và ngân hàng nước ngoài.

2.2.2 Về quy trình tổ chức thực hiện

Chính sách tín dụng đối với cho vay bất động sản bên cạnh những bất cập và khó khăn trong chính sách thì quy trình tổ chức thực hiện cũng tồn tại những điều không thuận lợi và hạn chế như sau:

Khó khăn trong vấn đề nguồn nhân lực. Trong hoạt động ngân hàng những năm trở lại đây, sự thiếu hụt nguồn nhân lực là một vấn đề nổi lên rõ nét nhất vì các ngân hàng đang mở rộng mạng lưới, thành lập các chi nhánh, phòng giao dịch trên khắp địa bàn. Mặt khác tiến trình mở cửa và hội nhập quốc tế trong lĩnh vực ngân hàng đã bắt đầu xuất hiện các ngân hàng mới, ước tính với quy mô 1.000 tỷ đồng, ngân hàng mới thành lập cần ít nhất 100-200 nhân viên để khởi sự, trong đó đa phần phải là những nhân viên có kinh nghiệm. Điều này đã tạo nên cuộc chạy đua giành giật nhân viên của nhau của các ngân hàng. Tạo nên sự cạnh tranh mạnh mẽ về nguồn nhân lực. Đây quả là bài toán khó cho sự cân đối cung cầu nhân lực cho ngành ngân hàng trong thời gian tới. Trong khi đó, nói riêng về hoạt động tín dụng lại đòi hỏi nhân viên tín dụng phải là người có chuyên môn, nghiệp vụ và đạo đức nghề nghiệp, phải là người nhiều kinh nghiệm, năng động và sáng tạo trong việc giải quyết các vướng mắc, đồng thời lại phải am hiểu các quy định khác nhau, vừa là quy định của ngành ngân hàng vừa là quy định của các ngành khác như Luật đất đai, công chứng, giao dịch bảo đảm… Những vấn đề này đã khiến cho hoạt động tín dụng của ngân hàng luôn tiềm ẩn rủi ro. Đây chính là khó khăn trong hoạt động tín dụng tín dụng bất động sản của các ngân hàng thương mại.

Việc đánh giá rủi ro tín dụng của các ngân hàng còn yếu kém. Ngân hàng có những hạn chế mà họ không thể vượt qua được, bao gồm việc thiếu vắng một hệ thống cơ sở dữ liệu trung ương tập trung cung cấp thông tin về lịch sử tín dụng của toàn bộ các con nợ cá nhân, việc cấp hạn mức cho vay quá khả năng chi trả của con nợ, cũng như những vấn đề liên quan đến thời gian đáo hạn và tình trạng cạnh tranh trên thị trường cho vay. Yếu tố chủ chốt ở đây là các ngân hàng không có bất cứ công cụ nào để biết rằng người xin vay đã khai báo toàn bộ những khoản nợ mà anh ta đang có hay không.

Tỷ lệ nợ quá hạn chưa phản ánh chính xác chất lượng tín dụng vì việc phân loại nợ và đánh giá chất lượng tín dụng là dựa trên thời gian quá hạn, chưa phù hợp với thông lệ quốc tế là phải đánh giá trên cơ sở khả năng thu hồi nợ và mức độ rủi ro của khoản vay. Khóa luận: Thực trạng chính sách tín dụng đối với cho vay BĐS.

XEM THÊM NỘI DUNG TIẾP THEO TẠI ĐÂY:

===>>> Khóa luận: Giải pháp chính sách tín dụng đối với cho vay BĐS

Luanvan

Khóa Luận, Tài chính ngân hàng