Khóa luận: Chính sách tín dụng đối với cho vay bất động sản

Trong quá trình nghiên cứu và thực hiện đề tài khóa luận tốt nghiệp “Khóa luận: Chính sách tín dụng đối với cho vay bất động sản, mình nhận thấy rằng đề tài không chỉ giúp bản thân vận dụng hiệu quả những kiến thức đã học vào thực tế mà còn góp phần củng cố, mở rộng hiểu biết và tích lũy kinh nghiệm quý báu cho công việc và chuyên môn sau này. Với mong muốn hỗ trợ các bạn sinh viên đang trong quá trình học tập và làm khóa luận, mình xin chia sẻ đề tài khóa luận tốt nghiệp: Chính sách tín dụng đối với cho vay bất động sản ở các NHTM Việt Nam hiện nay này như một tài liệu tham khảo hữu ích, hy vọng sẽ phần nào giúp các bạn định hướng tốt hơn khi nghiên cứu các vấn đề liên quan đến công tác đào tạo nguồn nhân lực trong doanh nghiệp.

LỜI MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài

Ở Việt Nam hiện nay, trong khi thu nhập của đại bộ phận người dân còn thấp, chỉ ở mức dưới trung bình của thế giới thì giá nhà đất tại các đô thị lớn của Việt Nam như Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh (TPHCM) lại thuộc hàng cao nhất thế giới, đối với những người có thu nhập khá thì cũng phải tích góp từ 20 – 30 năm mới có thể sở hữu được một ngôi nhà. Vì thế, tìm kiếm được một cuộc sống ổn định ở thành phố đối với những thanh niên, những gia đình trẻ ngày càng trở nên khó khăn. Bởi vậy, nếu không có được sự tài trợ của nguồn vốn bên ngoài từ các ngân hàng thông qua hoạt động cho vay, thì sở hữu một căn nhà vẫn chỉ là mơ ước đối với không ít người.

Bên cạnh đó, trong quá trình hội nhập kinh tế quốc tế hiện nay, nhu cầu nguồn vốn để xây dựng và phát triển nền kinh tế ở Việt Nam trở thành nhu cầu bức thiết, đặc biệt là đối với ngành kinh doanh bất động sản (BĐS) – một ngành cần một số lượng vốn vay khổng lồ đáp ứng những nhu cầu về bất động sản có xu hướng ngày một tăng lên cả về số lượng và chất lượng. Do đó, song song với việc kêu gọi, thu hút vốn đầu tư vào thị trường bất động sản thì sự hỗ trợ từ nguồn vốn tín dụng ngân hàng sẽ góp phần tích cực đến hoạt động của thị trường bất động sản nói riêng và nền kinh tế Việt Nam nói chung.

Xuất phát từ thực tế đó, cùng với sự phát triển của thị trường bất động sản, hoạt động cho vay bất động sản sẽ là một kênh lợi nhuận lớn cho các ngân hàng. Song ở Việt Nam đây thực sự vẫn còn là một kênh tín dụng mới mẻ và non trẻ, chưa phát triển như nhiều quốc gia trên thế giới. Trải qua một thời gian phát triển, hoạt động tín dụng đối với cho vay bất động sản ở Việt Nam cũng đã có nhiều bước cải thiện mặc dù vẫn còn những hạn chế nhất định.

Thực tiễn chính sách tín dụng đối với cho vay bất động sản ở các NHTM Việt Nam hiện nay ra sao và làm thế nào để nâng cao hiệu quả của kênh tín dụng này hiện trở thành vấn đề cấp thiết. Đây cũng là lý do tôi chọn đề tài “Chính sách tín dụng đối với cho vay bất động sản ở các NHTM Việt Nam hiện nay” cho khóa luận của mình.

2. Mục tiêu nghiên cứu Khóa luận: Chính sách tín dụng đối với cho vay bất động sản.

Đề tài tập trung vào nghiên cứu các vấn đề sau:

• Tìm hiểu và đánh giá về chính sách tín dụng đối với cho vay bất động sản ở các NHTM Việt Nam hiện nay để tìm ra những bất cập, hạn chế còn tồn tại.
• Đề xuất những kiến nghị để hoàn thiện chính sách tín dụng đối với cho vay bất động sản ở các NHTM Việt Nam trong thời gian tới.

3. Phạm vi nghiên cứu

• Đối tượng nghiên cứu: nghiên cứu chính sách tín dụng đối với cho vay bất động sản của các NHTM Việt Nam bao gồm các NHTM quốc doanh và các NHTM cổ phần.
• Thời gian: khoảng thời gian số liệu dùng trong việc nghiên cứu từ năm 2023 đến tháng 5/2026.

4. Phương pháp nghiên cứu

Trên cơ sở vận dụng lý luận vào thực tiễn, trên cơ sở tư duy lô gic, đề tài áp dụng phương pháp nghiên cứu định lượng, định tính, phương pháp phân tích, so sánh, khái quát hóa và tổng hợp để nghiên cứu.

5. Kết cấu của khoá luận

Ngoài lời mở đầu,kết luận và tài liệu tham khảo, khóa luận được chia thành 3 chương với bố cục như sau:

• Chương 1: Tổng quan về chính sách tín dụng đối với cho vay bất động sản.
• Chương 2: Chính sách tín dụng đối với cho vay bất động sản ở các NHTM Việt Nam hiện nay.
• Chương 3: Một số giải pháp nhằm hoàn thiện chính sách tín dụng đối với cho vay bất động sản cho các NHTM Việt Nam.

Tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới các thầy giáo, cô giáo trường Đại học Ngoại Thương, khoa Tài chính & Ngân hàng, đặc biệt là giảng viên Ths Nguyễn Thị Hiền đã tận tình hướng dẫn tác giả hoàn thành khóa luận này.

Đây là đề tài nghiên cứu mới, rộng và mang tính chuyên môn nên trong quá trình viết khóa luận không thể tránh khỏi những khiếm khuyết. Tôi rất mong nhận được sự góp ý và thông cảm của các thầy giáo, cô giáo và các bạn.

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN VỀ CHÍNH SÁCH TÍN DỤNG ĐỐI VỚI CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN

I. KHÁI NIỆM VỀ TÍN DỤNG NGÂN HÀNG VÀ CHÍNH SÁCH TÍN DỤNG

1. Tín dụng ngân hàng

1.1. Khái niệm tín dụng ngân hàng Khóa luận: Chính sách tín dụng đối với cho vay bất động sản.

Tín dụng ngân hàng là quan hệ chuyển nhượng tài sản (vốn) giữa ngân hàng với các chủ thể khác trong nền kinh tế. Điều 20, Luật các tổ chức tín dụng quy định “cấp tín dụng là việc tổ chức tín dụng thỏa thuận để khách hàng sử dụng một khoản tiền với nguyên tắc có hoàn trả bằng các nghiệp vụ cho vay, chiết khấu, cho thuê tài chính, bảo lãnh ngân hàng và các nghiệp vụ khác”. Như vậy, có thể hiểu tín dụng ngân hàng là sự chuyển nhượng quyền sử dụng vốn từ ngân hàng sang người đi vay, sau một thời gian nhất định người đi vay phải hoàn trả vốn gốc và lãi cho ngân hàng.

Phân biệt tín dụng và cho vay: bất kỳ sự chuyển giao quyền sử dụng tạm thời (có hoàn trả) về tài sản đều phản ánh quan hệ tín dụng, mối quan hệ tín dụng này lại được thể hiện dưới các hình thức: cho vay, chiết khấu, bảo lãnh và cho thuê tài chính. Như vậy, nội dung tín dụng là rộng hơn nội dung cho vay, tuy nhiên trong hoạt động tín dụng thì cho vay là hoạt động quan trọng nhất và chiếm tỷ trọng lớn nhất tại các NHTM. Chính vì vậy thuật ngữ “tín dụng” và “cho vay” thường được dùng đan xen và thay thế cho nhau.

1.2 Đặc điểm của tín dụng ngân hàng

Thứ nhất, tín dụng ngân hàng dựa trên cơ sở lòng tin. Ngân hàng chỉ cấp tín dụng khi có lòng tin vào việc khách hàng sử dụng vốn vay đúng mục đích, hiệu quả và có khả năng hoàn trả nợ vay (gốc, lãi) đúng hạn.

Thứ hai, tín dụng là sự chuyển nhượng tài sản có thời hạn. Ngân hàng là trung gian tài chính “đi vay để cho vay”, nên mọi khoản tín dụng của ngân hàng đều phải có thời hạn, bảo đảm cho ngân hàng hoản trả vốn huy động. Để xác định thời hạn cho vay hợp lý, ngân hàng phải căn cứ vào tính chất thời hạn nguồn vốn của mình và quá trình luân chuyển vốn của đối tượng vay. Nếu ngân hàng có nguồn vốn dài hạn ổn định, thì có thể cấp được nhiều tín dụng dài hạn; ngược lại, nếu nguồn vốn không ổn định và kỳ hạn ngắn, mà cấp nhiều tín dụng dài hạn thì sẽ gặp rủi ro thanh khoản. Mặt khác, thời hạn cho vay phải phù hợp với chu kỳ luân chuyển vốn của đối tượng vay thì người vay mới có điều kiện trả nợ đúng hạn. Nếu ngân hàng xác định thời hạn vay nhỏ hơn chu kỳ luân chuyển vốn của đối tượng vay, thì khách hàng không có đủ nguồn để trả nợ khi đến hạn, gây khó khăn cho khách hàng. Ngược lại, nếu thời hạn cho vay lớn hơn chu kỳ luân chuyển vốn sẽ tạo điều kiện cho khách hàng sử dụng vốn vay không đúng mục đích, tiềm ẩn rủi ro tín dụng cho ngân hàng. Khóa luận: Chính sách tín dụng đối với cho vay bất động sản.

Thứ ba, tín dụng phải trên nguyên tắc hoàn trả cả gốc và lãi. Nếu không có sự hoàn trả thì không được coi là tín dụng. Giá trị hoàn trả phải lớn hơn giá trị lúc cho vay (giá trị gốc), nghĩa là ngoài việc hoàn trả giá trị gốc, khách hàng phải trả cho ngân hàng một khoản lãi, đây chính là giá của quyền sử dụng vốn vay. Khoản lãi phải luôn luôn là một số dương, có như vậy mới bù đắp được chi phí hoạt động và tạo ra lợi nhuận cho ngân hàng, phản ánh bản chất hoạt động kinh doanh của ngân hàng.

Thứ tư, tín dụng là hoạt động tiềm ẩn rủi ro cao cho ngân hàng. Việc thu hồi tín dụng phụ thuộc không những vào bản thân khách hàng, mà còn phụ thuộc vào môi trường hoạt động, ngoài tầm kiểm soát của khách hàng như sự biến động về giá cả, lãi suất, tỷ giá, lạm phát, tăng trưởng kinh tế, thị trường, thiên tai… Khi khách hàng gặp khó khăn do môi trường kinh doanh thay đổi, dẫn đến khó khăn trong việc trả nợ, điều này khiến cho ngân hàng gặp rủi ro tín dụng (rủi ro tín dụng là khả năng xảy ra những tổn thất mà ngân hàng phải chịu do khách hàng vay không trả đúng hạn, không trả hoặc không trả đầy đủ vốn và lãi).

Thứ năm, tín dụng phải trên cơ sở cam kết hoàn trả vô điều kiện. Quá trình xin vay và cho vay diễn ra trên cơ sở những căn cứ pháp lý chặt chẽ như: hợp đồng tín dụng, khế ước vay tiền, hợp đồng bảo đảm tiền vay, bảo lãnh… trong đó bên đi vay phải cam kết hoàn trả vô điều kiện khoản vay cho ngân hàng khi đến hạn.

1.3. Phân loại tín dụng ngân hàng

Kinh tế thị trường càng phát triển, xu hướng tự do hóa càng sâu sắc, thì các ngân hàng càng phải nghiên cứu đưa ra các hình thức tín dụng đa dạng nhằm đáp ứng tốt nhất nhu cầu của khách hàng, từ đó đa dạng hóa danh mục đầu tư, thu hút khách hàng, tăng lợi nhuận, thực hiện phân tán rủi ro và đứng vững trong cạnh tranh. Chính vì vậy, ngân hàng cung cấp rất nhiều loại tín dụng, cho nhiều đối tượng khách hàng với những mục đích sử dụng khác nhau. Để tránh nhầm lẫn và có cái nhìn tổng quát về các loại tín dụng, người ta phân loại tín dụng theo một số tiêu chí sau:

Theo thời hạn tín dụng:

• Tín dụng ngắn hạn: là loại tín dụng có thời hạn dưới 1 năm, thường được sử dụng vào nghiệp vụ thanh toán, cho vay bổ sung thiếu hụt tạm thời về vốn lưu động của các doanh nghiệp hay cho vay phục vụ nhu cầu sinh hoạt tiêu dùng của cá nhân. Khóa luận: Chính sách tín dụng đối với cho vay bất động sản.
• Tín dụng trung hạn: là loại tín dụng có thời hạn từ 1 đến 5 năm, được dùng để cho vay vốn mua sắm tài sản cố định, cải tiến đổi mới kỹ thuật, mở rộng và xây dựng các công trình nhỏ có thời hạn thu hồi vốn nhanh.
• Tín dụng dài hạn: là loại tín dụng có thời hạn trên 5 năm, được sử dụng để cung cấp vốn cho xây dựng cơ bản, cải tiến và mở rộng sản xuất có quy mô lớn.

Theo mục đích sử dụng vốn vay:

Tín dụng bất động sản: là các khoản tín dụng đầu tư vào bất động sản, bao gồm:

• Tín dụng ngắn hạn và trung hạn cho xây dựng và mở rộng đất đai.
• Tín dụng trung – dài hạn để mua đất đai, nhà cửa, căn hộ, cơ sở dịch vụ, trang trại và bất động sản ở nước ngoài.
• Tín dụng công nghiệp: là loại tín dụng được cung cấp cho các doanh nghiệp để trang trải các chi phí như mua hàng hóa, nguyên vật liệu, trả thuế và chi trả lương.
• Tín dụng nông nghiệp: là loại tín dụng cấp cho các hoạt động nông nghiệp, nhằm trợ giúp các hoạt động trồng trọt, thu hoạch mùa màng và chăn nuôi gia súc.
• Tín dụng tiêu dùng: là loại tín dụng được cung cấp cho cá nhân để đáp ứng nhu cầu tiêu dùng. Loại tín dụng này thường được dùng để mua sắm xe cộ, các thiết bị gia đình… Tín dụng tiêu dùng ngày càng có xu hướng tăng lên.

Theo tính chất đảm bảo của các khoản vay:

• Tín dụng có bảo đảm: là loại hình tín dụng mà các khoản cho vay phát ra đều có tài sản tương đương thế chấp, có các hình thức như: cầm cố, thế chấp và bảo lãnh.
• Tín dụng không có bảo đảm: là loại hình tín dụng mà các khoản cho vay phát ra không cần tài sản thế chấp mà chỉ dựa vào tín chấp. Loại hình này thường được áp dụng với khách hàng truyền thống, có quan hệ lâu dài và sòng phẳng với ngân hàng, khách hàng này phải có tình hình tài chính lành mạnh và có uy tín đối với ngân hàng như trả nợ đầy đủ, đúng hạn cả gốc lẫn lãi, có dự án sản xuất kinh doanh khả thi, có khả năng hoàn trả nợ…

Theo chủ thể vay vốn:

• Tín dụng doanh nghiệp (tín dụng bán buôn): gọi là bán buôn vì các doanh nghiệp thường vay với các khoản vay có giá trị lớn. Khóa luận: Chính sách tín dụng đối với cho vay bất động sản.
• Tín dụng cá nhân, hộ gia đình (tín dụng bán lẻ): gọi là bán lẻ vì các cá nhân thường vay với những khoản vay có giá trị nhỏ nhằm vào mục đích tiêu dùng.
• Tín dụng cho các tổ chức tài chính: đây là các khoản tín dụng cấp cho các ngân hàng, công ty bảo hiểm, công ty tài chính và các tổ chức tài chính khác. Những khoản đi vay này trở thành nguồn vốn của ngân hàng đi vay, nên chúng có thể dùng để trả nợ hay cho vay lại.

Theo phương thức hoàn trả nợ vay:

• Tín dụng trả góp: là loại tín dụng mà khách hàng phải hoàn trả vốn gốc và lãi vay định kỳ thành những khoản bằng nhau. Loại tín dụng này được áp dụng cho những khoản vay lớn và có thời hạn dài.
• Tín dụng hoàn trả một lần: là loại tín dụng mà khách hàng chỉ hoàn trả vốn gốc và lãi vay một lần khi đến hạn. Loại tín dụng này áp dụng cho những khoản vay nhỏ và có thời hạn ngắn.
• Tín dụng hoàn trả theo yêu cầu: là loại tín dụng mà khách hàng có thể hoàn trả nợ vay bất cứ khi nào. Loại tín dụng này thường áp dụng cho những khoản vay thấu chi, thẻ tín dụng.

Trong nền kinh tế thị trường, việc phân loại tín dụng ngân hàng theo các tiêu thức trên chỉ có ý nghĩa tương đối. Khi các hình thức tín dụng càng đa dạng thì cách phân loại càng chi tiết. Phân loại tín dụng là cơ sở cho việc nghiên cứu sự vận động của vốn tín dụng trong từng loại hình cho vay, đồng thời để so sánh, đánh giá hiệu quả kinh tế của chúng.

2. Chính sách tín dụng của các NHTM Khóa luận: Chính sách tín dụng đối với cho vay bất động sản.

2.1. Định nghĩa

“Một trong những biện pháp quan trọng để các khoản tín dụng ngân hàng đáp ứng được các tiêu chuẩn pháp lý và bảo đảm an toàn là việc hình thành một “chính sách tín dụng an toàn và hiệu quả”. Chính sách tín dụng cung cấp cho các cán bộ tín dụng và nhà quản lý một khung chỉ dẫn chi tiết (về pháp lý, quy chế cho vay, quy trình thực hiện, quản lý…các nghiệp vụ tín dụng) để ra các quyết định tín dụng và định hướng danh mục đầu tư tín dụng của ngân hàng”. Thông qua kết cấu danh mục tín dụng của một ngân hàng, ta có thể biết được chính sách tín dụng của ngân hàng này như thế nào.

Vậy nên, chính sách tín dụng là hệ thống các chủ trương, định hướng, quy định chi phối hoạt động tín dụng do hội đồng quản trị của một NHTM đưa ra nhằm sử dụng hiệu quả nguồn vốn để tài trợ cho các doanh nghiệp, các hộ gia đình và cá nhân trong phạm vi cho phép của những quy định của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam.

2.2. Mục đích của chính sách tín dụng

• Chính sách tín dụng xác định những giới hạn áp dụng cho các hoạt động tín dụng đồng thời cũng thiết lập môi trường nhằm giảm bớt rủi ro trong hoạt động tín dụng.
• Chính sách tín dụng được đưa ra nhằm bảo đảm rằng mỗi quyết định tín dụng (quyết định tài trợ vốn) đều khách quan, tuân thủ quy định của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam và phù hợp thông lệ chung của quốc tế. Không một tổ chức, cá nhân nào được can thiệp trái pháp luật vào quyền tự chủ trong quá trình cho vay và thu hồi nợ của ngân hàng.

Chính sách tín dụng xác định:

• Các đối tượng có thể vay vốn của ngân hàng.
• Phương thức quản lý các hoạt động tín dụng.
• Những ràng buộc về tài chính.
• Các loại sản phẩm tín dụng khác nhau do ngân hàng cung cấp.
• Nguồn vốn dùng để tài trợ cho các hoạt động tín dụng
• Phương thức quản lý danh mục cho vay.
• Thời hạn và điều kiện áp dụng cho các loại sản phẩm tín dụng khác nhau.

II. CHÍNH SÁCH TÍN DỤNG ĐỐI VỚI CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN Khóa luận: Chính sách tín dụng đối với cho vay bất động sản.

1. Cho vay bất động sản

1.1. Khái niệm

Cho vay bất động sản là quan hệ tín dụng giữa ngân hàng và khách hàng (thể nhân và pháp nhân) liên quan đến lĩnh vực bất động sản. Theo đó, cho vay bất động sản là việc ngân hàng cấp vốn cho khách hàng căn cứ vào mục đích vay vốn của khách hàng có liên quan đến bất động sản.

Trong trường hợp này, ngân hàng cho khách hàng vay để: đầu tư kinh doanh bất động sản, xây dựng nhà để bán, sửa chữa mua bán nhà cửa, xây dựng hoàn thiện cơ sở hạ tầng các dự án, mua nhà trả góp, xây dựng văn phòng cho thuê…

Như vậy, cho vay bất động sản gồm cả hai hình thức: cho vay đầu tư kinh doanh bất động sản (cho vay dự án bất động sản) và cho vay tiêu dùng bất động sản (để sử dụng cho chính nhu cầu của người vay gồm: xây dựng, sửa chữa, mua nhà ở, quyền sử dụng đất…).

1.2. Đặc điểm của cho vay bất động sản

Trong hoạt động ngân hàng, cho vay bất động sản đặc biệt có thể là những món cho vay xây dựng ngắn hạn, được thanh toán đủ trong vòng vài tháng hoặc vài tuần khi dự án xây dựng được hoàn tất và cũng có thể là những khoản thế chấp dài hạn kéo dài từ 25 đến 30 năm, để cung cấp một nguồn tài chính lâu dài cho việc mua lại một tài sản hoặc cải tạo, nâng cấp chúng. Trong những năm qua, dù với bất cứ kỳ hạn nào thì cho vay bất động sản vẫn là lĩnh vực ngày càng phát triển nhanh chóng. Thật không may, hình thức cho vay bất động sản lại là một trong những hình thức rủi ro nhất trong hoạt động tín dụng ngân hàng.

Cho vay bất động sản là một lĩnh vực mà bản thân nó chứa đựng một sự khác biệt quan trọng so với các dạng cho vay khác của ngân hàng. Cho vay bất động sản khác với phần lớn các hình thức cho vay khác trên một số khía cạnh chủ yếu sau:

Thứ nhất, quy mô trung bình của một món vay bất động sản thường lớn hơn nhiều so với quy mô trung bình của các món cho vay thông thường đặc biệt là cho vay tiêu dùng và cho vay kinh doanh nhỏ.

Thứ hai, một số khoản cho vay mua nhà thế chấp, chủ yếu cho các ngôi nhà có một gia đình ở thường có kỳ hạn dài nhất (khoảng từ 15 năm đến 25 năm hoặc 30 năm) trong danh mục cho vay của ngân hàng. Nhìn chung, cho vay dài hạn loại này chứa đựng những nguy cơ rủi ro tín dụng đáng kể bởi vì nhiều vấn đề có thể xảy ra bao gồm cả những thay đổi tiêu cực trong điều kiện kinh tế, trong lãi suất, trong sức khoẻ của người vay – trong suốt kỳ hạn của món vay.

Thứ ba, đối với các hình thức cho vay khác, chính dòng tiền mặt dự tính hoặc thu nhập của người đi vay là yếu tố quan trọng nhất để ngân hàng quyết định có cho vay hay không cho vay. Trong cho vay bất động sản, giá trị và tình trạng của tài sản lại là trọng tâm của món vay, chúng có tầm quan trọng tương đương với thu nhập của người đi vay. Trong cho vay bất động sản, sự đánh giá chính xác tài sản là điều tối quan trọng đối với quyết định cho vay.

Thứ tư, trong cho vay bất động sản, tài sản được tài trợ chính là bất động sản – nó vừa là tài sản được tài trợ, đồng thời cũng vừa có thể là tài sản thế chấp. Khách hàng vay vốn ngân hàng để phục vụ nhu cầu liên quan đến bất động sản của mình (như mua nhà) và dùng chính bất động sản (căn nhà đó) để thế chấp bảo đảm khoản vay.

1.3. Phân loại cho vay bất động sản Khóa luận: Chính sách tín dụng đối với cho vay bất động sản.

Việc phân loại tín dụng đối với cho vay bất động sản sẽ có những cách khác nhau căn cứ trên những tiêu chí khác nhau. Song về cơ bản có thể phân loại theo mục đích sử dụng vốn vay, tín dụng bất động sản gồm:

• Cho vay kinh doanh bất động sản: dành cho khách hàng doanh nghiệp để tài trợ cho các dự án bất động sản như xây dựng khu đô thị mới, trung tâm thương mại…
• Cho vay tiêu dùng bất động sản: dành cho khách hàng cá nhân để tài trợ cho nhu cầu về nhà ở như xây dựng, sửa chữa, mua nhà, trang trí nội thất…

Các loại hình tín dụng bất động sản gồm có:

• Xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ sản xuất kinh doanh
• Xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất
• Xây dựng khu đô thị mới
• Xây dựng cao ốc cho thuê
• Xây dựng trung tâm thương mại
• Xây dựng, sửa chữa, mua nhà để ở
• Xây dựng, sửa chữa, mua nhà để bán
• Quyền sử dụng đất
• Đầu tư, kinh doanh bất động sản khác

1.4. Vai trò của hoạt động cho vay bất động sản

• Đối với Ngân hàng

Thứ nhất, cho vay bất động sản là một trong những hình thức cho vay mang mức lãi suất ngầm định cao hơn so với hầu hết các khoản cho vay khác của ngân hàng, bên cạnh cho vay tiêu dùng. Do đó, đây trước hết là một kênh sinh lợi tiềm năng của ngân hàng. Khóa luận: Chính sách tín dụng đối với cho vay bất động sản.

Thứ hai, các khoản vay mua bất động sản thường đem lại những cơ hội kinh doanh sinh lời khác cho ngân hàng như ngân hàng sẽ có thể nhận thêm tiền gửi hoặc cho vay cải tạo nhà đối với khách hàng vay vốn. Ví dụ, ngân hàng có thể sẵn sàng cung cấp cho người vay mua nhà thế chấp một lãi suất hấp dẫn để đổi lấy một lời hứa khách hàng sẽ sử dụng các dịch vụ khác của ngân hàng và duy trì một khối lượng tiền gửi đáng kể tại ngân hàng.

Thứ ba, cho vay bất động sản giúp ngân hàng đa dạng hóa cơ sở khách hàng, hạn chế ảnh hưởng của chu kỳ kinh doanh (yếu tố mà theo chu kỳ sẽ dẫn tới sự suy thoái đáng kể trong nhiều tài khoản cho vay kinh doanh truyền thống của ngân hàng).

• Đối với người vay

Thứ nhất, tín dụng bất động sản đáp ứng kịp thời nhu cầu về số lượng và chất lượng vốn cho khách hàng. Với các ưu điểm như an toàn, tiện lợi, nhanh chóng, dễ tiếp cận và có khả năng đáp ứng được nhu cầu vốn lớn, tín dụng bất động sản thỏa mãn được nhu cầu đa dạng của khách hàng. Đối với các nhà kinh doanh địa ốc, hợp tác cùng ngân hàng là điều đương nhiên và vô cùng cần thiết. Doanh nghiệp không thể nào có đủ 100% vốn để đầu tư cho dự án mà cần có sự hỗ trợ cho vay của các ngân hàng, có khi tỷ lệ vốn vay lên đến 70% – 80% tổng vốn đầu tư. Tín dụng bất động sản chính là một kênh cung cấp vốn, đáp ứng nhu cầu vốn cho các doanh nghiệp. Đối với cá nhân, nhất là các thanh niên và các gia đình trẻ, việc có được một ngôi nhà để “an cư lạc nghiệp” dường như là điều không thể. Giá trị của một ngôi nhà là quá lớn với thu nhập của họ. Nếu tiết kiệm và tích góp thì cũng phải đến 10 năm, 20 năm thì họ mới đủ tiền để mua một mái ấm cho mình. Và vì thế có được một ngôi nhà tưởng như là giấc mơ không thể. Tuy nhiên, kể từ khi ngân hàng cho ra đời sản phẩm “cho vay mua nhà ở” (với các tên gọi có thể khác nhau) thì giấc mơ của họ đã không còn là không thể nữa. Họ có thể mua một ngôi nhà và trả tiền dần hàng tháng với thời hạn dài. Sản phẩm tín dụng bất động sản này đã biến giấc mơ của nhiều người thành hiện thực.

Thứ hai, tín dụng bất động sản ràng buộc trách nhiệm khách hàng phải hoàn trả vốn gốc và lãi trong thời hạn nhất định như thỏa thuận. Do đó, buộc khách hàng phải nỗ lực, tận dụng hết khả năng của mình để sử dụng vốn vay hiệu quả, đem lại lợi nhuận cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Khi thị trường thuận lợi thì các nhà đầu tư thu được nhiều lợi nhuận cho riêng mình, và trong trường hợp này, các ngân hàng mang lại cho các nhà đầu tư, các chủ dự án kinh doanh bất động sản nhiều lợi ích rất đáng kể. Khóa luận: Chính sách tín dụng đối với cho vay bất động sản.

• Đối với thị trường bất động sản nói riêng và nền kinh tế nói chung

Trong giai đoạn hiện nay, nền kinh tế Việt Nam tuy có nhiều sự tiến bộ so với giai đoạn trước, nhưng các kênh vốn cho sự phát triển kinh tế vẫn còn chưa được phát triển đầy đủ cũng như chưa phát huy hết hiệu quả vốn có của nó. Do đó, một mặt nào đó, nền kinh tế Việt Nam vẫn dựa nhiều vào nguồn vốn ngân hàng (các nguồn vốn đầu tư nước ngoài cũng ngày càng nhiều nhưng tiếp cận và giải ngân vẫn còn nhiều vấn đề đáng quan tâm). Vì thế vai trò của tín dụng ngân hàng đối với nền kinh tế nói chung và đối với lĩnh vực bất động sản nói riêng giữ một vị trí quan trọng. Tín dụng ngân hàng tác động tới thị trường bất động sản, thị trường bất động sản bản thân nó lại tác động đến cả nền kinh tế. Tín dụng ngân hàng, vừa là kênh cung cấp vốn cho thị trường bất động sản dưới dạng các dự án đầu tư bất động sản (kích cung) vừa là kênh cho vay mua bán bất động sản (kích cầu).

Mặt khác, về hiệu quả đầu tư các dự án bất động sản, ngân hàng đã góp phần nâng cao tính hiệu quả của dự án đầu tư bất động sản. Ngân hàng là nhà tư vấn, nhà cung cấp dịch vụ thanh toán, nhà đầu tư góp vốn cùng với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản… Điều này đã tạo nên một sự gắn kết giữa cung và cầu bất động sản trên thị trường, góp phần tạo nên sự phát triển của thị trường bất động sản.

Thị trường bất động sản là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế thị trường vì thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản cực lớn cả về quy mô, tính chất cũng như giá trị của các mặt trong nền kinh tế quốc dân. Các hoạt động liên quan đến bất động sản chiếm một tỷ lệ không nhỏ trong nền kinh tế. Khi nguồn vốn được đáp ứng, hàng loạt các công trình, dự án, đường xá, nhà ở… được xây dựng, nhu cầu vật liệu xây dựng, nhân công… tăng lên kích thích sản xuất nguyên vật liệu, sản phẩm xây dựng, đồ nội thất, gia dụng,máy móc, thiết bị điện tử, đồ trang trí văn phòng… cũng phát triển theo. Như vậy, hoạt động cho vay bất động sản của ngân hàng không chỉ giúp thị trường bất động sản phát triển mà còn kích thích và tạo điều kiện cho thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động… tạo nên sự chuyển dịch đáng kể và quan trọng về cơ cấu trong các ngành, các vùng lãnh thổ và trên phạm vi cả nước, từ đó góp phần kích thích sản xuất phát triển, đẩy mạnh tăng trưởng kinh tế.

2. Chính sách tín dụng đối với cho vay bất động sản của ngân hàng thương mại Khóa luận: Chính sách tín dụng đối với cho vay bất động sản.

2.1. Các yếu tố cơ bản

• Đối tượng vay vốn

Ở Việt Nam, chính sách cho vay bất động sản được áp dụng cho tất cả các đối tượng vay vốn, gồm có:

Khách hàng doanh nghiệp:

• Các pháp nhân là doanh nghiệp nhà nước, hợp tác xã, công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty cổ phần, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài và các tổ chức khác có đủ điều kiện quy định tại điều 94 Bộ luật dân sự.
• Các pháp nhân nước ngoài.
• Doanh nghiệp tư nhân.
• Công ty hợp

Khách hàng cá nhân:

• Cá nhân
• Hộ gia đình
• Tổ hợp tác

Nguyên tắc cho vay:

Hoạt động cho vay bất động sản dựa trên các nguyên tắc của tín dụng ngân hàng nhằm đảm bảo tính an toàn và khả năng sinh lời. Các nguyên tắc này được cụ thể hóa trong các quy định của Ngân hàng Nhà nước và NHTM.

Thứ nhất, “khách hàng phải cam kết hoàn trả vốn (gốc) và lãi với thời gian xác định”. Các khoản tín dụng của ngân hàng chủ yếu có nguồn gốc từ các khoản tiền gửi của khách hàng và các khoản ngân hàng đi vay. Ngân hàng phải có trách nhiệm hoàn trả cả vốn lẫn lãi nên ngân hàng luôn luôn yêu cầu người nhận tín dụng phải thực hiện đúng cam kết này. Đây là điều kiện để ngân hàng tồn tại và phát triển. Khóa luận: Chính sách tín dụng đối với cho vay bất động sản.

Thứ hai, “khách hàng phải cam kết sử dụng tín dụng theo đúng mục đích được thỏa thuận với ngân hàng, không trái với quy định của pháp luật và các quy định khác của ngân hàng cấp trên”. Luật pháp quy định phạm vi hoạt động cho các ngân hàng, bên cạnh đó mỗi ngân hàng có thể có mục đích và phạm vi hoạt động riêng. Mục đích tài trợ được ghi trong hợp đồng tín dụng đảm bảo ngân hàng không tài trợ cho các hoạt động trái pháp luật và việc tài trợ đó là phù hợp với cương lĩnh của ngân hàng.

Thứ ba, “ngân hàng tài trợ dựa trên dự án có hiệu quả” đối với cho vay theo dự án bất động sản. Thực hiện nguyên tắc này là điều kiện để thực hiện nguyên tắc thứ nhất. Phương án hoạt động có hiệu quả của người vay chứng minh cho khả năng thu hồi vốn đầu tư và có lãi để trả nợ ngân hàng. Các khoản tài trợ của ngân hàng phải gắn liền với việc hình thành tài sản của người vay. Trong trường hợp xét thấy kém an toàn, ngân hàng đòi hỏi người vay phải có tài sản đảm bảo khi vay.

Điều kiện vay:

• Có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự và chịu trách nhiệm dân sự theo quy định của pháp luật.
• Đối với khách hàng là pháp nhân và cá nhân Việt Nam

Khách hàng doanh nghiệp:

• Pháp nhân: Được công nhận là pháp nhân theo Điều 94 và Điều 96 Bộ luật Dân sự và các quy định khác của pháp luật Việt Nam.
• Đối với doanh nghiệp thành viên hạch toán phụ thuộc: phải có giấy uỷ quyền vay vốn của pháp nhân trực tiếp quản lý.
• Doanh nghiệp tư nhân: Chủ DN tư nhân phải có đủ năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự và hoạt động theo Luật Doanh nghiệp.
• Công ty hợp danh: Thành viên hợp danh của công ty hợp danh phải có đủ năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự và hoạt động theo Luật Doanh nghiệp.

Khách hàng cá nhân:

Hộ gia đình, cá nhân: Khóa luận: Chính sách tín dụng đối với cho vay bất động sản.

• Cư trú (thường trú, tạm trú) tại địa bàn quận, huyện, thị xã, thành phố (trực thuộc tỉnh) nơi ngân hàng đóng trụ sở.
• Đại diện cho hộ gia đình để giao dịch với ngân hàng là chủ hộ hoặc người đại diện của hộ; chủ hộ hoặc người đại diện phải có đủ năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự.

Tổ hợp tác::

• Hoạt động theo Điều 120 Bộ luật dân sự;
• Đại diện của tổ hợp tác phải có đủ năng lực pháp luật dân sự và năng lực hành vi dân sự.
• Đối với khách hàng là pháp nhân và cá nhân nước ngoài

Phải có năng lực pháp luật dân sự và năng lực hành vi dân sự theo quy định pháp luật của nước mà pháp nhân đó có quốc tịch hoặc cá nhân đó là công dân, nếu pháp luật nước ngoài đó được Bộ luật Dân sự của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, các văn bản pháp luật khác của Việt Nam quy định hoặc được điều ước quốc tế mà Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam ký kết hoặc tham gia quy định.

Mục đích sử dụng vốn vay hợp pháp, liên quan đến bất động sản:

• Xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ sản xuất kinh doanh
• Xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất
• Xây dựng khu đô thị mới
• Xây dựng cao ốc cho thuê
• Xây dựng trung tâm thương mại
• Xây dựng, sửa chữa, mua nhà để ở
• Xây dựng, sửa chữa, mua nhà để bán
• Quyền sử dụng đất
• Đầu tư, kinh doanh bất động sản khác

Có khả năng tài chính đảm bảo trả nợ trong thời hạn cam kết Thứ nhất, khách hàng phải có vốn chủ sở hữu tham gia vào dự án.

• Vốn tự có được tính cho tổng nhu cầu vốn cho dự án.
• Mức vốn tự có của khách hàng tham gia vào dự án được phân ra cụ thể đối với cho vay ngắn hạn và cho vay trung, dài hạn với các tỷ lệ tương ứng khác nhau tùy thuộc định hướng, kế hoạch của mỗi ngân hàng.

Thứ hai, khách hàng phải có tình hình tài chính lành mạnh, sản xuất kinh doanh có hiệu quả, có lãi; trường hợp bị lỗ thì phải có phương án khả thi khắc phục lỗ đảm bảo trả nợ trong thời hạn cam kết hoặc được cơ quan có thẩm quyền xác nhận cấp bù lỗ.

Đối với khách hàng vay vốn phục vụ nhu cầu đời sống, phải có nguồn thu nhập ổn định đảm bảo khả năng trả nợ đầy đủ, đúng hạn. Khóa luận: Chính sách tín dụng đối với cho vay bất động sản.

• Có dự án, phương án đầu tư có hiệu quả kèm phương án trả nợ khả
• Thực hiện các quy định về bảo đảm tiền vay theo quy định của Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam và hướng dẫn của ngân hàng.
• Phương thức cho vay
• Cho vay từng lần (cho vay theo món)

Phương thức cho vay từng lần là phương thức cho vay mà mỗi lần vay vốn, khách hàng và ngân hàng đều làm thủ tục vay vốn cần thiết và ký kết hợp đồng tín dụng.

Phương thức này được áp dụng cho khách hàng cá nhân vay tiêu dùng bất động sản, là nhu cầu vay vốn không thường xuyên (thường thì thời hạn ngắn, dưới 12 tháng).

• Cho vay theo dự án đầu tư

Phương thức cho vay theo dự án đầu tư là phương thức cho vay mà ngân hàng nơi cho vay cùng khách hàng ký hợp đồng tín dụng và thỏa thuận mức vốn đầu tư duy trì cho cả thời gian đầu tư của dự án.

Cho vay theo dự án đầu tư là phương thức cho vay vốn để khách hàng thực hiện các dự án đầu tư bất động sản, gồm có:

• Xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất
• Xây dựng khu đô thị mới
• Xây dựng cao ốc cho thuê
• Xây dựng trung tâm thương mại
• Đầu tư, kinh doanh bất động sản khác
• Cho vay trả góp

Phương thức cho vay trả góp là phương thức cho vay mà ngân hàng và khách hàng xác định và thỏa thuận số tiền lãi vay phải trả cộng với số nợ gốc được chia ra để trả nợ theo nhiều kỳ hạn trong thời hạn cho vay.

Phương thức này áp dụng cho đối tượng khách hàng vay có phương án trả nợ gốc và lãi vay khả thi bằng các khoản thu nhập chắc chắn, ổn định, áp dụng cho loại hình tín dụng “mua nhà trả góp”.

• Cho vay hợp vốn (đồng tài trợ) Khóa luận: Chính sách tín dụng đối với cho vay bất động sản.

Phương thức cho vay hợp vốn là phương thức cho vay mà một nhóm Tổ chức tín dụng cùng cho vay với một dự án vay vốn hoặc phương án vay vốn của khách hàng, trong đó một Tổ chức tín dụng làm đầu mối dàn xếp, phối hợp với các Tổ chức tín dụng khác.

Việc cho vay hợp vốn được thực hiện theo quy chế đồng tài trợ của Ngân hàng Nhà nước số 286/2018/QĐ-NHNN và hướng dẫn của ngân hàng cho vay.

2.2. Lãi suất và phương pháp xác định lãi suất

• Lãi suất cho vay

Lãi suất cho vay là một yếu tố quan trọng trong hoạt động của ngân hàng. Việc quyết định lãi suất cho vay dựa trên các thông số về mức kỳ vọng sinh lời của ngân hàng, rủi ro tín dụng của khoản vay và tỷ lệ an toàn vốn. Do đó lãi suất cho vay phải được Ban lãnh đạo ngân hàng và các Phòng nghiệp vụ tín dụng trực tiếp cho vay giám sát chặt chẽ để đảm bảo bù đủ loại chi phí như chi phí vốn, chi phí rủi ro tín dụng, … và khoản sinh lời cần thiết để hoạt động của ngân hàng có lãi và tăng trưởng.

Các loại lãi suất cần xác định:

• Lãi suất cho vay đối với khách hàng thông thường, đối với khách hàng được ưu đãi.
• Lãi suất cho vay trong hạn và quá hạn.
• Lãi suất cho vay thả nổi và cố định.
• Lãi suất thả nổi: là loại lãi suất được ngân hàng điều chỉnh lại theo định kỳ (1tháng, 3 tháng) hoặc điều chỉnh đột xuất theo chính sách lãi suất của ngân hàng.
• Lãi suất cố định: là loại lãi suất không thay đổi trong suốt thời hạn của khoản cho vay.

Mức lãi suất cho vay của ngân hàng được xác định trên cơ sở lãi suất tiền gửi, chi phí huy động vốn, chi phí cho vay, uy tín của khách hàng, mức độ rủi ro từng khoản vay và yếu tố cạnh tranh trên thị trường.

Việc áp dụng các mức lãi suất cho từng khoản vay cụ thể do ngân hàng cho vay và khách hàng thỏa thuận.

Về phương thức áp dụng lãi suất, ngân hàng cho vay có quyền tự chủ quyết định phương thức lãi suất cố định hay có điều chỉnh (định kỳ, hoặc theo thông báo trên thị trường quốc tế hoặc của ngân hàng cấp trên).

Ngân hàng cho vay công bố biểu lãi suất cho vay của mình cho khách hàng biết. Ngân hàng cho vay và khách hàng thỏa thuận, ghi vào hợp đồng tín dụng mức lãi suất cho vay trong hạn và mức lãi suất áp dụng đối với nợ quá hạn.

• Phương pháp xác định lãi suất cho vay
• Các yếu tố cấu thành lãi suất cho vay Khóa luận: Chính sách tín dụng đối với cho vay bất động sản.
• Chi phí huy động vốn (%) (a) : là chi phí huy động vốn bình quân (lãi phải trả) của tất cả các nguồn vốn bao gồm tiền gửi tiết kiệm của dân cư, tiền gửi không kỳ hạn của doanh nghiệp và cá nhân, tiền gửi có kỳ hạn… và vốn vay trên thị trường liên ngân hàng tính theo từng kỳ hạn.
• Chi phí hoạt động (%) (b): bao gồm chi phí tiền lương, chi phí văn phòng, đào tạo, đi lại, chi phí hoạt động khác.
• Chi phí dự phòng rủi ro tín dụng (%) (c): được xác định phù hợp với hạng khách hàng (qua việc chấm điểm tín dụng), mức độ rủi ro của ngành, của phương án vay vốn…
• Chi phí thanh khoản (%) (d): chi phí vốn đảm bảo thanh khoản cho hệ thống ngân hàng.
• Chi phí vốn chủ sở hữu (%) (e): là mức lợi nhuận ngân hàng kỳ vọng thu được từ vốn chủ sở hữu, có thể xác định bằng lãi suất tiền gửi ngân hàng cùng kỳ hạn với khoản cho vay
• Phương pháp xác định lãi suất cho vay

Xác định sàn lãi suất cho vay = (a) + (b) + (c) + (d) +(e) . Sàn lãi suất cho vay phải nhỏ hơn mức lãi suất cho vay bình quân trên thị trường liên ngân hàng (nếu cao hơn phải điều chỉnh lại tỷ lệ lợi nhuận kỳ vọng).

Xác định lãi suất cho vay:

• Phương pháp điều chỉnh rủi ro trên giá vốn (RAROC: Risk Adjusted Return on Capital)

Lãi suất cho vay = chi phí vốn vay + mức lợi nhuận kỳ vọng Trong đó, chi phí vốn vay = (a) + (b) + (c) + (d) + (e)

Lãi suất cho vay này không được thấp hơn lãi suất cho vay sàn. Nếu thấp hơn mức lãi suất thị trường thì đề xuất mức lãi suất phù hợp thị trường, nếu cao hơn lãi suất thị trường thì phải điều chỉnh lại lợi nhuận kỳ vọng.

• Phương pháp cạnh tranh theo lãi suất thị trường

Hàng tháng, phòng kế hoạch tổng hợp xác định lãi suất cho vay của một nhóm NHTM nhà nước, NHTM cổ phần, NHTM liên doanh, một nhóm chi nhánh của NHTM nước ngoài để tính lãi suất cho vay bình quân của thị trường cho từng kỳ hạn.

Dựa theo lãi suất cho vay bình quân trên, ủy ban ALCO (Ủy ban quản lý tài sản Nợ – Có) sẽ quyết định mức sàn lãi suất cho vay trình Tổng giám đốc phê duyệt, sau đó thông báo cho các chi nhánh để làm cơ sở xác định lãi suất cho vay. Trên cơ sở tự cân đối đầu vào, đầu ra, mức độ rủi ro của khoản vay và mức độ cạnh tranh trên địa bàn của chi nhánh, giám đốc các chi nhánh tự quyết định mức lãi suất cho vay đối với từng khách hàng nhưng không được thấp hơn mức sàn lãi suất cho vay.

2.3. Hạn mức cho vay Khóa luận: Chính sách tín dụng đối với cho vay bất động sản.

Các ngân hàng không quy định cố định mức cho vay. Mức cho vay rất linh hoạt, được quyết định dựa trên các căn cứ xác định mức cho vay và giới hạn tổng dư nợ cho vay đối với một khách hàng.

Căn cứ xác định mức cho vay:

• Nhu cầu vay vốn của khách hàng.
• Mức vốn tự có của khách hàng tham gia vào dự án bất động sản, vào bất động sản
• Tỷ lệ cho vay tối đa so với giá trị tài sản bảo đảm tiền vay theo quy định về bảo đảm tiền vay của mỗi ngân hàng.
• Khả năng hoàn trả nợ của khách hàng
• Khả năng nguồn vốn của ngân hàng đó nhưng không vượt quá mức ủy quyền phán quyết cho vay của Tổng Giám đốc hoặc Giám đốc ngân hàng cho

Giới hạn tổng dư nợ cho vay đối với một khách hàng:

Tổng dư nợ cho vay đối với một khách hàng không vượt quá 15% vốn tự có của mỗi ngân hàng tại thời điểm cho vay (trừ trường hợp cho vay từ các nguồn uỷ thác của Chính phủ, của tổ chức và cá nhân hoặc những dự án đã trình và được Chính phủ đồng ý cho vay vượt quá 15% vốn tự có của mỗi ngân hàng.

• Mức cho vay = Tổng nhu cầu vốn vay – Vốn tự có – Vốn khác (nếu có)

2.4. Tài sản đảm bảo

Ngân hàng tự xem xét quyết định và tự chịu trách nhiệm về quyết định của mình trong việc lựa chọn biện pháp bảo đảm tiền vay nhằm giảm thiểu rủi ro cho khoản vay ở mức thấp nhất.

Tài sản đảm bảo có thể là:

• Tài sản cầm cố: là các động sản thuộc sở hữu của khách hàng mà khách hàng sử dụng để thực hiện nghĩa vụ trả nợ với ngân hàng, bao gồm:
• Vàng bạc, đá quý, kim khí quý.
• Phương tiện vận tải.
• Phương tiện đang lưu hành.
• Phương tiện chưa đăng ký lưu hành.
• Các loại xe, máy chuyên dùng thi công đường bộ.
• Máy móc, thiết bị, dây chuyên sản xuất.
• Hàng hoá, nguyên vật liệu.
• Trái phiếu; cổ phiếu; tín phiếu; kỳ phiếu; chứng chỉ tiền gửi; sổ tiết kiệm; thương phiếu; bộ chứng từ thanh toán L/C không huỷ ngang có bảo hiểm và thanh toán qua ngân hàng cho vay; số dư trên tài khoản tiền gửi tại tổ chức tín dụng bằng tiền Việt Nam và ngoại tệ. Khóa luận: Chính sách tín dụng đối với cho vay bất động sản.
• Quyền tài sản phát sinh từ: Quyền tác giả; quyền sở hữu công nghiệp; quyền đòi nợ; quyền được nhận số tiền bảo hiểm; quyền đối với phần vốn góp trong doanh nghiệp; quyền khai thác tài nguyên; các quyền tài sản khác phát sinh từ hợp đồng hoặc các căn cứ pháp lý khác.
• Tài sản thế chấp: là bất động sản thuộc sở hữu của khách hàng được khách hàng dùng để thực hiện nghĩa vụ trả nợ cho ngân hàng, gồm:
• Quyền sử dụng đất mà pháp luật về đất đai quy định được thế chấp.
• Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng và các tài sản khác gắn liền với đất.
• Trường hợp thế chấp toàn bộ tài sản có vật phụ, thì vật phụ đó cũng thuộc tài sản thế chấp.

Bảo lãnh bằng tài sản của bên thứ ba: Là việc người thứ ba (gọi là bên bảo lãnh) sử dụng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo lãnh cho khách hàng vay vốn tại ngân hàng cho vay (gọi là bên được bảo lãnh), nếu khi đến thời hạn mà bên được bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ trả nợ đối với ngân hàng cho vay.

Cầm cố/thế chấp bằng tài sản hình thành từ vốn vay: Là việc khách hàng vay vốn sử dụng tài sản hình thành sau thời điểm ký kết giao dịch cầm cố/thế chấp (tài sản này được hình thành từ một phần hoặc toàn bộ vốn vay của ngân hàng cho vay) và sẽ thuộc quyền sở hữu của bên vay vốn để cầm cố/thế chấp cho ngân hàng cho vay.

2.5. Thời hạn vay

Thời hạn vay là khoảng thời gian được xác định kể từ khi khách hàng nhận món vay đầu tiên cho đến khi trả hết nợ ngân hàng.

Ngân hàng cho vay và khách hàng thỏa thuận thời hạn cho vay căn cứ vào chu kỳ sản xuất – kinh doanh, thời hạn thu hồi vốn của phương án/dự án đầu tư, khả năng trả nợ của khách hàng và nguồn vốn cho vay của ngân hàng cho vay.

• Thời hạn cho vay =  Thời gian ân hạn + Thời gian trả nợ

Trong đó:

• Thời gian ân hạn là khoảng thời gian được tính kể từ khi DN nhận món vay ngày đầu tiên, qua giai đoạn thi công cho đến khi công trình hoàn thành. Khóa luận: Chính sách tín dụng đối với cho vay bất động sản.
• Thời hạn trả nợ là khoảng thời gian được tính kể từ khi DN trả món nợ đầu tiên cho đến khi trả hết nợ ngân hàng.

Trong đó:

Ngân hàng và khách hàng thỏa thuận thời hạn cho vay căn cứ vào thời hạn thu hồi vốn của phương án/dự án đầu tư, khả năng trả nợ của khách hàng và nguồn vốn cho vay của ngân hàng cho vay . Đối với các pháp nhân Việt Nam và nước ngoài, thời hạn cho vay không quá thời hạn hoạt động còn lại theo quyết định thành lập hoặc giấy phép hoạt động tại Việt Nam; đối với cá nhân nước ngoài, thời hạn cho vay không vượt quá thời hạn được phép sinh sống, hoạt động tại Việt Nam.

2.6. Sàng lọc và giám sát khoản vay

• Sàng lọc khoản vay

Thẩm định dự án có vai trò quan trọng trong khâu sàng lọc để đánh giá khoản vay tốt hay không tốt. Vì thế, trong quá trình thực hiện chính sách cho vay, ngân hàng nhấn mạnh hoạt động thẩm định.

Thẩm định kỹ các dự án vay vốn. Mặc dù quyết định cho vay dựa trên xem xét nhiều khía cạnh, song bản thân dự án vay vốn có yếu tố quyết định đến hiệu quả của khoản vay.

Khi tiến hành thẩm định, ngoài yếu tố pháp lý, cần phải làm rõ các khía cạnh: tính khả thi của dự án (như về mặt tổ chức triển khai, cơ cấu nguồn vốn, kỹ thuật…), tính hiệu quả và khả năng tự trả nợ của chính dự án đó (phân tích về dòng tiền, khả năng sinh lợi…).

• Giám sát khoản vay

Kiểm soát chặt chẽ giai đoạn trong và sau khi cho vay. Tổ chức quá trình kiểm soát cẩn thận và nghiêm túc đẻ đảm bảo xem xét và đánh giá được tất cả những đặc tính quan trọng nhất đối với mỗi khoản cho vay, bao gồm:

• Đánh giá giải trình thanh toán của khách hàng nhằm đảm bảo rằng khách hàng không vi phạm kế hoạch thanh toán.
• Đánh giá chất lượng và tình trạng của tài sản thế chấp.
• Xem xét đầy đủ khía cạnh pháp lý của hợp đồng tín dụng để đảm bảo rằng ngân hàng có quyền hợp pháp sở hữu một phần hay toàn bộ tài sản thế chấp trong trường hợp người vay không có khả năng thanh toán nợ.
• Đánh giá sự thay đổi trong tình hình tài chính của người vay và sự thay đổi trong các dự báo, đánh giá những yếu tố làm tăng, giảm nhu cầu tín dụng của người vay.
• Đánh giá xem liệu khoản vay có phù hợp với chính sách của ngân hàng và phù hợp với những tiêu chuẩn được các cơ quan quản lý áp dụng khi kiểm tra danh mục cho vay của ngân hàng hay không.

III. CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN TÍNH HIỆU LỰC CỦA CHÍNH SÁCH TÍN DỤNG ĐỐI VỚI CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN Khóa luận: Chính sách tín dụng đối với cho vay bất động sản.

1. Các nhân tố khách quan

1.1. Môi trường vĩ mô

• Các chính sách điều tiết vĩ mô của Nhà nước

Để nền kinh tế phát triển ổn định và bền vững, Nhà nước phải tiến hành điều chỉnh đồng thời rất nhiều chỉ tiêu kinh tế xã hội. Và nhiều khi để thực hiện những mục tiêu cụ thể trong những giai đoạn cụ thể, những ảnh hưởng bất lợi mà những chính sách của Nhà nước mang lại cho hoạt động cho vay bất động sản của các NHTM là không thể tránh khỏi. Chẳng hạn, để thực hiện mục tiêu kiềm chế lạm phát, Nhà nước phải thực hiện một loạt các chính sách tài chính tiền tệ thông qua hệ thống ngân hàng như nâng tỷ lệ dự trữ bắt buộc, thắt chặt cho vay chứng khoán, cảnh báo cho vay bất động sản, tăng lãi suất tái cấp vốn, tăng lãi suất cơ bản… Và những điều chỉnh đó làm cho thị trường bất động sản gặp phải những khó khăn bởi nó ảnh hưởng trực tiếp đến chính sách tín dụng bất động sản, hoạt động cho vay bất động sản của ngân hàng. Các ngân hàng hoạt động trong khuôn khổ pháp luật, mà pháp luật là công cụ quản lý của Nhà nước, cho nên chính sách tín dụng đối với cho vay bất động sản của các NHTM có tính hiệu lực hay không còn phụ thuộc vào chính sách vĩ mô của Nhà nước cũng là điều tất nhiên.

Sự thay đổi luật pháp luôn ảnh hưởng mạnh mẽ đến hoạt động sản xuất kinh doanh cho các pháp nhân kinh tế, do vậy sự thay đổi này ảnh hưởng mạnh đến hoạt động của ngân hàng. Chính sách tín dụng đối với cho vay bất động sản của ngân hàng có thể được ban hành trước hoặc sau khi có văn bản pháp luật có liên quan ban hành và có hiệu lực, do vậy nếu nội dung của chính sách tín dụng đối với cho vay bất động sản tại một ngân hàng được ban hành trước khi có văn bản pháp luật liên quan ban hành mà trái với nội dung của văn bản pháp luật đó thì hiển nhiên chính sách tín dụng bất động sản của ngân hàng đó không còn tính hiệu lực nữa.

• Tình trạng của nền kinh tế Khóa luận: Chính sách tín dụng đối với cho vay bất động sản.

Tình trạng của nền kinh tế là nhân tố vĩ mô có tác động đến mọi hoạt động của ngân hàng nói chung và tính hiệu lực của chính sách tín dụng bất động sản của ngân hàng nói riêng. Các ngân hàng khi đưa ra chính sách tín dụng bất động sản luôn phải bám sát tình trạng của nền kinh tế. Khi tình trạng của nền kinh tế thay đổi thì chính sách tín dụng bất động sản cũ cũng không còn phù hợp và buộc phải thay đổi, mất đi tính hiệu lực.

Trong điều kiện nền kinh tế phát triển hưng thịnh, thu nhập của người dân cao và ổn định, chất lượng tín dụng được đảm bảo, khả năng hoàn trả vốn gốc và lãi của khách hàng tốt, khi đó cơ hội đầu tư cũng được mở rộng. Trong hoàn cảnh đó, chính sách tín dụng bất động sản của ngân hàng có xu hướng cởi mở, các quy định về hạn mức, thời hạn cho vay cũng thoáng hơn. Khi nền kinh tế không ổn định, chất lượng tín dụng không cao thì chính sách tín dụng bất động sản cũ không còn phù hợp, mất đi tính hiệu lực, ngân hàng thay đổi chính sách theo hướng thắt chặt và khắt khe hơn trong cho vay bất động sản.

• Tình trạng của thị trường bất động sản

Hoạt động cho vay bất động sản của NHTM chịu ảnh hưởng từ tình trạng của thị trường bất động sản. Khi thị trường bất động sản phát triển nóng, các ngân hàng mở rộng cho vay bất động sản, và ngược lại khi thị trường bất động sản đóng băng thì các ngân hàng thắt chặt cho vay bất động sản. Theo đó, chính sách tín dụng mở rộng cho vay bất động sản chỉ có tính hiệu lực với thị trường bất động sản phát triển nóng, còn chính sách tín dụng thắt chắt cho vay bất động sản chỉ có hiệu lực với thị trường bất động sản đang đóng băng. Do đó, tình trạng của thị trường bất động sản cũng là một nhân tố vĩ mô tác động tới tính hiệu lực của chính sách tín dụng đối với cho vay bất động sản.

1.2. Sự kiện bất khả kháng

Những sự kiện bất khả kháng như khủng hoảng tài chính, tiền tệ hay động đất lớn thường xuyên gây sụp đổ một loạt các toà nhà, căn hộ… ảnh hưởng đến hiệu quả của dự án kinh doanh bất động sản của doanh nghiệp sẽ khiến các ngân hàng có động thái hạn chế cho vay bất động sản. Và khi đó, chính sách tín dụng bất động sản thay đổi theo và tất nhiên, chính sách tín dụng bất động sản giai đoạn trước không còn tác dụng.

2. Các nhân tố chủ quan Khóa luận: Chính sách tín dụng đối với cho vay bất động sản.

2.1. Khả năng tài chính và chiến lược kinh doanh của NHTM

Mỗi ngân hàng căn cứ vào khả năng tài chính của mình, cụ thể là nguồn vốn trung – dài hạn và một phần nguồn vốn ngắn hạn để đưa ra hạn mức cũng như chiến lược cho vay bất động sản đối với từng giai đoạn cụ thể. Bên cạnh đó, mỗi ngân hàng có định hướng, chiến lược riêng cho hoạt động kinh doanh của ngân hàng mình. Khi một ngân hàng thay đổi chiến lược, định hướng trọng tâm cho vay vào phát triển sản xuất kinh doanh và ngừng cho vay bất động sản thì chính sách tín dụng đối với cho vay bất động sản của ngân hàng trở nên mất hiệu lực. Và khi ngân hàng đó quyết định mở lại hoạt động cho vay bất động sản thì chính sách tín dụng đối với cho vay bất động sản của ngân hàng lại trở nên có tính hiệu lực. Do đó, chính sách tín dụng đối với cho vay bất động sản của ngân hàng có tính hiệu lực hay không còn phụ thuộc vào khả năng tài chính và chiến lược kinh doanh của ngân hàng ở mỗi thời kỳ.

2.2. Nhân tố tổ chức quản lý

Khi một ngân hàng sắp xếp một cách khoa học đảm bảo sự phối hợp chặt chẽ, nhịp nhàng giữa các phòng ban, các bộ phận nghiệp vụ của ngân hàng trong từng chi nhánh thì việc tổ chức thực hiện chính sách tín dụng nói chung và chính sách tín dụng đối với cho vay bất động sản nói riêng mới được đảm bảo thực hiện đúng và có hiệu quả theo chính sách của ngân hàng. Như thế, chính sách tín dụng bất động sản của ngân hàng mới có tính hiệu lực.

2.3. Nhân tố con người

Nhân viên ngân hàng trong các bộ phận có liên quan đến hoạt động cho vay bất động sản của ngân hàng, nhất là cán bộ tín dụng và cán bộ thẩm định có ảnh hưởng quan trọng đến việc thực thi chính sách tín dụng bất động sản của ngân hàng. Chính sách này có tính hiệu lực khi các nhân viên, cán bộ nghiệp vụ có liên quan thực hiện đúng theo chính sách. Do đó, năng lực của họ là một yếu tố quan trọng. Những cán bộ có năng lực, hiểu biết, có kinh nghiệm sẽ hiểu, áp dụng chính sách đúng đắn và có hiệu quả, ngược lại sẽ dẫn đến sai lầm và gây rủi ro cho ngân hàng. Khóa luận: Chính sách tín dụng đối với cho vay bất động sản.

XEM THÊM NỘI DUNG TIẾP THEO TẠI ĐÂY:

===>>> Khóa luận: Thực trạng chính sách tín dụng đối với cho vay BĐS